Сервитут на жилое помещение

Обременение сервитутом зданий и сооружений

Сервитут на жилое помещение
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Обременение сервитутом зданий и сооружений

Вопреки бытующему мнению сервитутом могут обременяться не только участки земли, но и располагающиеся на них здания, строения и сооружения, а также все прочие объекты недвижимости.

Вопреки бытующему мнению сервитутом могут обременяться не только участки земли, но и располагающиеся на них здания, строения и сооружения, а также все прочие объекты недвижимости.

На законодательном уровне выделена норма о том, что недвижимое имущество, располагающееся на участке земли, оказывается отдельно вне установленных рамок правового регулирования. Кроме того, нежилое помещение не отвечает и другим признакам объекта права.

В результате в качестве предмета сделок оказываются определенные части здания, которые не обладают качествами, позволяющими использовать их по назначению, без необходимости использовать для этого другие части данных сооружений. В качестве примера можно привести две организации, одна из которых – кафе, а вторая – магазин.

В подобной ситуации могут возникнуть несколько юридических осложнений:

  • Здание – это неделимая вещь, а, следовательно, его нельзя разделить для использования двумя организациями сразу.
  • У собственников этих отдельных частей нет между собой никакой юридической связи, заключающейся, к примеру, в общей собственности или общий гражданских обязательств.

Таким образом, на законодательном уровне выделен единственный способ возникновения и контроля взаимоотношений между собственниками – установление сервитута на здания и сооружения.

Основания, на которых осуществляется возникновение сервитута на сооружения и здания

Один из видов сервитута – частный – может быть установлен не только в отношении участка земли, но и в отношении здания или сооружения.

Частный сервитут может быть установлен в отношении чужого недвижимого имущества в отдельных случаях, установленных законом, в которых собственник части здания не может распоряжаться и пользоваться принадлежащим ему объектом недвижимости, без установления ограничения на собственность своего соседа.

В отдельных случаях, предусмотренных законодательством, собственник здания или сооружения, в отношении которого устанавливается сервитут, имеет право требовать за это соразмерную плату.

В земельном законодательстве определен ряд оснований, благодаря которым может возникнуть такое обременение как сервитут. В частности, к таким основаниям относятся следующие:

  • Договор. В качестве одной из сторон выступает лицо, в отношении имущества которого устанавливается сервитут. Вторая сторона договора – лицо, в отношении которого заключается сервитут. Данными сторонами может выступать собственник зданий и сооружений, а также обладатель права на хозяйственное ведение или управление.
  • Судебное решение. Данное решение должно быть вынесено по иску лица, требующего установление сервитута.
  • Акт, предоставленный государственным или муниципальным органом власти. Данный акт может быть установлен только в отношении определенных объектов недвижимости, попадающих под регулирование государства и муниципалитета.
  • Прямое указание закона на необходимость установления сервитута. Как правило, такое установление сервитута допускается в отдельных случаях, к примеру, когда продажа земельного участка в обязательном порядке должна сопровождаться продажей всех располагающихся на нем объектов недвижимости.

Условия, на которых происходит осуществление сервитута на здания и сооружения

На уровне земельного законодательства установлен определенный перечень условий, на которых допускается установление сервитута на такие объекты недвижимости, как здания и сооружения:

  • Введение подобного ограничения возможно только при необходимости получить ограниченное пользование объектом недвижимости вне связи с пользованием участком земли, на котором располагаются здания или сооружения. Как правило, необходимость установления сервитута связана с получением возможности прохода на нужный этаж здания, при условии, что здание или сооружение располагается в собственности сервитуария. Подобное использование связано с пересечением лестниц и прочих мест, доступных общественности.
  • Частный сервитут должен быть осуществлен только на определенных условиях, оговоренных между сторонами. В качестве подтверждения согласия обеих сторон с условиями сервитута заключается договор, в котором прописывается порядок использования зданий и сооружений, размер оплаты, если она устанавливается, а также точный срок, на который устанавливается ограничение.

Порядок, по которому осуществляется установление сервитута на здания и сооружения. Требования, которые предъявляются к установлению сервитута на здания и сооружения в порядке судебного рассмотрения дела

Установление сервитута осуществляется по соглашению между сторонами, среди которых одно лицо выступает в качестве собственника зданий или сооружения, подлежащего установлению сервитута. А второй стороной выступает лицо, которое нуждается в установлении подобного вида обременения.

В соглашении между сторонами в обязательном порядке должен быть указан вид сервитута. Также данный документ должен содержать все условия, на которых должно осуществляться использование здания или сооружения в порядке сервитута.

Заключение соглашения препятствует возникновению проблем при пользовании объектами недвижимости, в отношении которых устанавливается сервитут.

В соответствии с нормами законодательства в соглашении должен быть установлен определенный перечень обязательных условий:

  • Так как на законодательном уровне устанавливается возможность собственника объекта недвижимости в установлении соразмерной оплаты за пользование принадлежащим ему имуществом, в соглашении должна быть прописана сумма оплаты. При ее отсутствии, в документе также должно быть указание на отсутствие оплаты.
  • Порядок пользования объектами недвижимости, обремененными сервитутами.
  • Точное время, в течение которого действует сервитут.

После подписание такого соглашения об установлении сервитута документ должен быть направлен в управление государственной регистрационной службы. После внесения всех соответствующих данных в единый реестр прав на недвижимость стороны получают на руки договор с соответствующей отметкой об установлении обременения на объект недвижимости.

На уровне земельного законодательства есть требование установления сервитута в судебном порядке. Как правило, подобное установление возможно в случае, когда стороны не могут прийти к общему решению, касательно условий сервитута.

Лицо, в отношении которого требуется установление подобного вида обременений, должно самостоятельно обратиться в суд с исковым заявлением. В данном заявлении обязательно должны содержаться исчерпывающие основания, при условии наличия которых, лицо имеет право воспользоваться чужим объектом недвижимости.

Прекращение сервитута в отношении сооружений и зданий

На законодательном уровне выделен целый перечень причин, на основании которых сервитут на здание или сооружение может быть прекращен:

  • При отпадании оснований, по которым он был установлен. К примеру, если лицо, в отношении которого было установлено подобное обременение, нашло способ удовлетворить свои интересы другим путем. Данное основание для прекращения может произойти по соглашению сторон.
  • Сервитут также может быть прекращен по причине отсутствия возможности использования обремененного объекта недвижимости по его прямому назначению. Решение по прекращению сервитута на данном условии может быть осуществлено только в результате рассмотрения дела в порядке судебного заседания.

При этом на законодательном уровне нет основания, по которому он может быть прекращен в связи с отказом от этого лица, в отношении которого устанавливается подобный вид обременения.

Но на уровне гражданского законодательства устанавливаются и другие основания для прекращения сервитута:

  • Отказ от сервитута лица, в отношении которого он был установлен.
  • При гибели объекта недвижимости, в отношении которого установлен сервитут.
  • При отчуждении объекта недвижимости, в отношении которого был установлен сервитут.

При расторжении соглашения о сервитуте и окончании данного обременения, действия должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/obremenenie-servitutom-zdanij-i-sooruzhenij.html

Сервитут: особенности договора и судебно-арбитражная практика

Сервитут на жилое помещение

В статье исследуется договор, как основание возникновения сервитутных отношений. А так же делается акцент, что сервитут — это добровольное согласие собственников. Анализируется курьезные примеры из судебно-арбитражной практики.

Ключевые слова:сервитут, договор о сервитуте, сервитут на туалет

В 90-х годах XX века остановленный в своем развитии сервитут получил, как казалось, новое рождение вместе с отменой привилегированной роли государства по отношению к земельным участкам, жилым и нежилым помещениям и передачей их в частные руки.

Современная российская история сервитутных правоотношений достаточно короткая, что нашло свое отражение в действующем законодательстве.

Согласно Гражданскому кодексу РФ только четыре статьи регулируют институт сервитута, что порождает определенные проблемы, конечно, не исключены и курьезы в судебной практике.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ [1] к числу существенных условий договора о сервитуте относится условие о предмете: в договоре должны быть прописаны признаки, позволяющие индивидуализировать объект, в отношении которого устанавливается сервитут.

Так же, к существенным условиям договора следует отнести целесообразность установления сервитута, следуя логике абзаца 2 пункта 1 статьи 274 ГК РФ [1].

А обращаясь к пункту 1 статьи 276 ГК РФ [1] необходимо отметить, что цель установления сервитута играет одну из ключевых ролей при его упразднении вследствие отсутствия оснований для установления.

Иные условия, обязательные для других видов договоров, например, сумма платежа или срок действия, не признаются существенными, так как они не оговорены в качестве таковых в статьях 274–277 ГК РФ [1].

Следуя пункту пятому статьи 274 ГК РФ [1], конструкция о возмездности сервитута не свидетельствует о том, что положение о цене является обязательным условием, поскольку собственник обремененного имущества обладает диспозитивной возможностью требовать соразмерной платы.

В данном случае, не говорится об императивной обязанности сервитуария платить за осуществляемое пользование, если иное не предусмотрено законом. Плата за пользование сервитутом — дополнительное условие к договору и включается по усмотрению сервитутодателя.

Аналогичная норма предусмотрена в пункте 6 статьи 23 Земельного кодекса [2] РФ в отношении установления частного сервитута.

Подводя итог вышесказанному, необходимо отметить, что договор об установлении сервитута — не поименованный в ГК РФ договор, являющийся двухсторонней консенсуальной сделкой, направленной на создание, изменение или прекращение права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, и подлежит обязательной государственной регистрации. Существенными условиями являются — предмет и цель установления сервитута.

Перед тем, как обратиться к правоприменительной практике, необходимо обратить внимание на пункт 3 статьи 274 ГК РФ [1], где четко сказано, что во главе угла стоит добровольное соглашения лиц, в отношении и в пользу имущества которых необходимо установить сервитут. И только при недостижении соглашения возможно обращение в суд. Конечно, в практике, как и в жизни, существуют и весьма курьезные дела, которые приводятся в качестве примеров.

Итак, первый пример — 2011 год, Республика Карелия [3], дело N 33–1910/2011. Общество с ограниченной ответственностью «Земля Плюс» обратилось с иском к гражданке Х. об установлении сервитута на туалет. Истец является собственником нежилого помещения, расположенного на 1 этаже (комнаты … и …), используемого под офис.

Собственником смежных помещений является ответчица, которая опечатала доступ в помещение тамбура перед туалетом и сам туалет. Возникший спор урегулировать в досудебном порядке не удалось, что привело стороны в суд.

Истец просит предоставить право ограниченного доступа к туалету, то есть буквально установить сервитут на туалет, для сотрудников ООО «Земля Плюс» в рабочие дни с 9.00 до 18.00.

Так же истец готов выплачивать одну тысячу рублей в год за сервитут на туалет, указанная сумма была аргументирована тем, что плата за сервитут является не обязательным условием заключения договора, может быть символической, и не является основным камнем преткновения в данном споре.

Ответчица заявила, что готова заключить с истцом договор аренды на находящиеся в ее собственности помещения с ежемесячной платой 400 рублей (при расчете стоимости она исходила из средней оплаты за аренду 1 квадратного метра нежилого помещения). Истец же, со своей стороны возможность заключения договора аренды на спорные помещения отверг, аргументируя тем, что данный вид договора может быть расторгнут в любой момент.

И хотя в процессе суда каждая из сторон старалась доказать свою правоту, ссылаясь на данные экспертизы о невозможности оборудования иного туалета (отсутствует техподполье под комнатами, принадлежащими истцу).

Привлекали на свою сторону Министерство культуры РК, так как спорные помещения находятся в доме, включенном в культурное наследие и любая перепланировка, особенно внешняя, должна быть согласована надлежащим образом или невозможна в принципе.

А так же, напротив, приводили доводы о возможности установки биотуалета или использовании аналогичного помещения этажом выше, принадлежащем муниципальным органам.

Да и к слову, спорный туалет — находится в аварийном состоянии, и пользоваться им невозможно, поскольку он не соответствует техническим требованиям в силу отсутствия холодного водоснабжения и отопительных приборов.

Суд, рассмотрев дело — в иске отказал, то есть, буквально отказал в сервитуте на туалет. Хотя, в данном деле рассматривался, по сути, не вопрос о возможности или невозможности установления обременения на нежилое помещение, но вопрос об умении и, главное, желании договариваться.

Если посмотреть внимательней, то одна и та же норма, оговоренная в пункте 5 статьи 274 ГК РФ [1], была сторонами трактована по-разному. Соразмерность истцом была интерпретирована как незначительная и, следовательно, символичная плата.

А для ответчика соразмерность есть не что иное, как возможность требовать от пользователя заплатить стоимость, которая определяется по аналогии, согласно средней стоимости за квадратный метр площади в данном регионе. И вторая проблема, которая не позволила сторонам договориться — это форма соглашения.

Так истцу было необходимо получить бессрочное право пользования, а ответчик был готов предоставить принадлежащую ей собственность на какое-то время, предусмотренное договором аренды.

Из материалов дела видно, что ни одна из сторон не попыталась услышать оппонента и постараться найти компромисс или иной способ решения общей проблемы. Будет уместно процитировать Кота Леопольда: «Ребята, давайте жить дружно!». Сервитут — это особая форма имущественных отношений, где главное — это слушать и слышать другую сторону, где важен компромисс и умение договариваться.

«Сервитут на туалет» — в судебно-арбитражной практике не такое уж редкое явление, как может показаться на первый взгляд. Следующий пример подтверждает это утверждение и является не менее забавным.

Обратимся к материалам дела N А53–1803/2007-С2–41 [4].

Истец ЗАО «Вангард» обратилось в суд с иском об установлении сервитута в нежилом здании для обеспечения прохода к принадлежащей истцу на праве собственности комнаты № 25 на первом этаже встроенно-пристроенного двухэтажного здания к ответчику федеральному государственному унитарному предприятию «Региональный технический центр авиационной информации, сертификации, связи».

Истец просил установить сервитут на коридор (комнаты 17, 18, 19), общий вход (комнаты 16, 26, 27) и туалет (комната 23), принадлежащие ответчику. Суд первой инстанции, на основании предоставленного заключения ООО «Южное федеральное общество судебной экспертизы и оценки» о возможности оборудования отдельного входа, в иске отказал.

Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции было отменено, в связи с тем, что дом находится в аварийном состоянии и собственники других помещений против оборудования отдельного входа.

Судом иск «Вангард» удовлетворен частично, в части установления сервитута на коридор и общий вход, так как было доказано, что иной возможности использовать свое имущество у истца нет; в остальной части иска было оказано.

Получается, что суд снова отказал в установлении сервитута на туалет.

И снова, при покупке помещений в договоре купли-продажи не были учтены элементарные вещи — проход к помещению истца и осуществление сотрудниками истца бытовых нужд, так как они связаны с исполнением трудовых обязанностей (статья 22 ТК РФ) [5]. Получается, что снова отсутствует диалог между продавцом и покупателем или группой покупателей, разводящий соседей по разные стороны и обязывающий стороны обращаться в суд за помощью в, казалось бы, не сложных взаимоотношениях.

Как следует из двух приведенных выше дел по замыслу законодателя — сервитут может быть установлен только в том случае, если без него невозможно использовать принадлежащее на праве собственности имущество по назначению. И, все же, в первую очередь, сервитут, как следует из статьи 274 ГК РФ [1] может устанавливаться на земельные участки, и только логикой статьи 277 ГК РФ [1] может быть распространен на здания и сооружения.

Если внимательно вчитаться в норму указанную в пункте 3 статьи 274 ГК РФ [1], то институт сервитута не должен реализовываться судом, нельзя обязывать стороны идти на компромисс, ведь компромисс — это, в первую очередь, добровольное желание. Сервитут — это особые отношения, требующие доброго отношения к соседям.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/89/17862/

Сервитут – судебная практика

Сервитут на жилое помещение

  • 1.

    Московский областной суд (Московская область) – Гражданские и административные

    …Таким образом, спорный объект рассматривается без коммуникаций, из объявлений аналогов №№ 2 и 3 видно, что на данных участках имеется электричество, требуется внесение корректировок.Согласно ст. 274 Гражданского кодекса, обременение сервитутом- это право ограниченного пользования соседним (или другим) земельным участком.По данным материалов дела и визуального осмотра установлено, что по территории объекта проложены открытым …

  • 2.

    Калужский районный суд (Калужская область) – Гражданские и административные

    …проход к своему жилому помещению по земельному участку Гордеевых с кадастровым номером № ( контур 1), поскольку на дворовой территории общего пользования уже находилась пристройка.Согласно ст. 274 п.1 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного …

  • 3.

    Ленинский районный суд г. Кирова (Кировская область) – Гражданские и административные

    …устанавливается, в том числе для прохода или проезда через земельный участок (пп. 1 ч. 4 ст. 23 ЗК РФ).В соответствии с ч. 1 ст. 274 ГК РФ, сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации, а также …

  • 4.

    Петродворцовый районный суд (Город Санкт-Петербург) – Гражданские и административные

    …объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям. Исходя из положений ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного …

  • 5.

    Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга (Свердловская область) – Гражданские и административные

    …150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе в соответствии с положениями п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним …

  • 6.

    Темрюкский районный суд (Краснодарский край) – Гражданские и административные

    …связанного с необходимостью оформления земельно-правовой документации, а также освоения бюджетных денежных средств, во внесудебном порядке не представляются возможными.В соответствии с пунктом 4 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации на условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 данной статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, …

  • 7.

    Новосергиевский районный суд (Оренбургская область) – Гражданские и административные

    …соответствии с гражданским законодательством, при этом осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.Согласно пунктам 1, 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного …

  • 8.

    Ленинский районный суд г.Тюмени (Тюменская область) – Гражданские и административные

    …требования удовлетворению не подлежат. Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению. В соответствии со статьей 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего …

  • 9.

    Мясниковский районный суд (Ростовская область) – Гражданские и административные

    …оборудованы выходами: калитками и воротами (Фото №,3). В-третьих, истец просит предоставить сервитут в объёме, необходимом для проезда автомобиля. В соответствии с пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены …

  • 10.

    Крымский районный суд (Краснодарский край) – Гражданские и административные

    …20509,00 кв.м.В соответствии с п. 1 ст. 23 Земельного кодекса РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (…

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/servitut/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.