Сделки между родственниками запрещены

Особенности ипотечного кредита при покупке жилья у близких и дальних родственников / Новости / О компании

Сделки между родственниками запрещены

Покупка жилой недвижимости у родственников по закону считается обычной сделкой и оформляется в общем порядке. Сложности могут возникнуть, если квартира родственников приобретается в ипотеку.

Кредитные организации особо тщательно проверяют каждую такую сделку, чтобы исключить фиктивные схемы, при которых заемщик получает кредит под сниженный процент, но использует деньги для иных нужд.

Однако закон устанавливает ограничения только в том случае, если продавец и покупатель недвижимости связаны близким родством.

К близким родственникам ст. 14 СК РФ относит родителей (в том числе приемных), бабушек, дедушек, детей, внуков, сестер, братьев.

Налоговый кодекс определяет все перечисленные родственные категории и супругов как взаимозависимые лица, чьи отношения влияют или могут повлиять на условия сделки (п. 11 ч. 2 ст. 105.1 НК РФ).

Иногда банки ограничивают кредитование сделки между тестем (тёщей) и зятем или между свекровью (свёкром) и снохой, а также сделки с братьями и сестрами супруга.

Это связано с тем, что каждое кредитное учреждение устанавливает свои правила, связанные с выдачей ипотечного займа.

Поэтому лучше заранее  уточнить в кредитном отделе, можно ли получить ипотеку на недвижимость этой категории родственников.

Особенности ипотеки на покупку жилья у близких родственников

Действующим законодательством предусматриваются ограничения по кредитованию:

  • Все расчеты с продавцом недвижимости производятся в безналичной форме.
  • Покупатель теряет право на имущественный вычет при оформлении ипотечного кредита для сделки между взаимозависимыми лицами (п.2  ч.1 ст.220 НК РФ).
  • Заемщик не сможет воспользоваться государственной помощью по льготным ипотечным программам для военнослужащих, сотрудников ОАО РЖД или МВД.
  • Поводом для отказа заемщику может стать подозрительно низкая стоимость приобретаемого жилья. Это может означать, что продавец намеренно продает квартиру ниже средней рыночной стоимости аналогичного жилья, чтобы «сэкономить» на налогах с полученного дохода.

Ипотека с привлечением материнского капитала

Особые условия возникают, если покупатель для первоначального взноса или оплаты ипотеки планирует направить ресурсы материнского сертификата. Чтобы исключить нецелевое использование средств, ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает ряд ограничений при сделках купли-продажи с родственниками:

• Закон обязывает покупателей оформлять жилую недвижимость в долевую собственность получателя семейного капитала, его детей и супруга. Это делает невозможными куплю-продажу между супругами.

• Заявка на применение материнского капитала не будет одобрена специалистами ПФР, если собственниками купленной недвижимости оформлены не только члены семьи, но и их родственники.

• В сделках не могут участвовать несовершеннолетние лица.

 Если средства господдержки планируется использовать при погашении ипотеки, в договоре купли-продажи нельзя указать несовершеннолетних детей в качестве покупателя.

Вместо этого недвижимость оформляется как собственность держателя сертификата. При этом покупателю нужно составить нотариально заверенный документ с обязательством выделить доли всем членам семьи.

Во всех остальных случаях заявка проходит тщательную проверку, чтобы  исключить вероятность фиктивной купли-продажи с мошенническими целями.

Если у специалиста ПФР возникнут подозрения, что  покупка жилой недвижимости проводится с целью обналичить сертификат, заявка на использование материнского капитала для покупки жилья будет отклонена.

 В особых случаях все документы по заявке ПФР может передать для проверки в правоохранительные органы для привлечения виновных к уголовной ответственности.

Как оформить ипотеку на покупку жилья у родственников

Получить ипотечный кредит на сделку между родственниками проще всего в крупных кредитных организациях: Сбербанк России, ВТБ 24, Промсвязьбанк, Райффайзен Банк, Газпромбанк, и другие.

Подобрать выгодные условия, снизить ставку  и согласовать выдачу ипотеки под такую сделку вам поможет ипотечный брокер агентства недвижимости «Монолит Истейт».

Мы работаем с 35 крупными банками Нижнего Новгорода и области.

Рассмотрим пошаговую процедуру оформления ипотечного кредита на покупку жилья у близких родственников. Она практически не отличается от кредитования на общих условиях:

 1. Выбрать ипотечную программу.

Будущему заемщику понадобится изучить условия ипотечного кредитования, предлагаемые банком, и действующие льготные программы для отдельных категорий граждан. Например, для молодых специалистов, пенсионеров и т.д.

Проще всего получить полную и актуальную информацию у специалиста кредитного отдела. Важно заранее уточнить все условиями кредитного договора, а также ограничения, действующие при оформлении ипотеки на покупку недвижимости у близких родственников.

 2. Воспользоваться материнским капиталом

Рекомендуется до подачи заявки на кредит обратиться в отделение ПФР.

Владельцу сертификата нужно подробно описать все детали предстоящей сделки, чтобы специалист ПФР смог оценить, возможно ли получение господдержки на покупку жилья у родственников.

Владелец сертификата имеет право получить у специалиста письменное подтверждение результата консультации. После этого оформление сделки можно начинать  в общем порядке.

 3. Подать заявление.

В пакет документов могут быть включены:

  • анкета-заявление;
  • паспорт с отметкой о постоянной или временной регистрации;
  • нотариально заверенная копия трудовой книжки;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о заключении брака или прочие документы, подтверждающие изменение фамилии;
  • справка 2-НДФЛ с места работы.

Документы, подтверждающие близкое родство с продавцом недвижимости обычно в общий список не входят, но могут быть затребованы администрацией банка.

Даже при условии, что продавец и покупатель связаны близким родством, заявление на ипотечный кредит может получить одобрение банка. Но в большинстве случаев заемщик получает кредитование на менее выгодных условиях, чем при покупке жилой недвижимости, не принадлежащей родственникам.

Источник: https://MonolitEstate.com/o-kompanii/novosti/osobennosti-ipotechnogo-kredita-pri-pokupke-zhilya-u-blizkix-i-dalnix-rodstvennikov.html

Особенности покупки квартиры у родственников

Сделки между родственниками запрещены

Решили купить квартиру у родственника и не знаете, имеет ли такая покупка отличие от сделки с посторонним? Отвечаем – да, имеет. Закон воспринимает ее по-другому, да и в оформлении есть свои нюансы. Кого закон считает родственником, в кого нет? Что выгоднее – оформить договор купли-продажи или дарственную (с передачей средств «в обход» налоговой)? Рассказываем в статье.

Определено статьей 105.1 НК:

  • родители, их дети;

  • родные (и неполнородные) братья, сестры;

  • усыновители, усыновленные;

  • дедушки, бабушки, внуки.

Они считаются по закону находящимися в близком родстве. Такие родственники, как дяди, тети, племянники, кузены, отнесены к общим. Сделки между ними пройдут без налоговых льгот, но и без ограничений, характерных для близких родственников.

К посторонним лицам отнесены такие родственники, как отчимы, мачехи, пасынки, падчерицы. В отличие от близких родственников, у них нет налоговых льгот, кроме одной – возможен налоговый вычет на покупку квартиры.

Впрочем, законом предусмотрена поблажка. По статьям 1144, 1145 Гражданского кодекса родственные отношения этой категории лиц могут быть установлены по решению суда.

В юридической практике есть коллизия, называемая «отношением свойств». Суть ее – опосредствованные родственные связи между определенной категорией лиц, называемых близкородственными. Это отношения:

  • свекра, свекрови со снохой;

  • тестя, тещи с зятем;

  • брат, сестра мужа или жены.

До 2012 года эта категория лиц лишалась права получения налогового вычета. Но после 2012 года начал действовать ФЗ-227 от 18.07.11, который внес коррективы. Начиная с того года (согласно статьи 4, п.6), запрет на налоговый вычет (имущественные сделки) отменен. Новое правило действует для сделок, совершенных только после 2012 года.

Интересует вопрос: имеет ли налоговые льготы тот родственник, который отдает квартиру другому родственнику по дарственной или договору купли-продажи?

Закон отвечает – да. Но в одном случае льгота затрагивает сумму договора, а в другом – оформление нотариальных услуг. Процедура же для обоих видов сделки почти одинаковая, по договору закрепляют степень родства, а для обоснования предоставляют правоустанавливающие документы на недвижимость.

Важно! Дарственная имеет льготу по нотариальным услугам (0,3 % вместо 1 % от стоимости имущества).

Плата предусмотрена, если родственники обращаются к нотариусу. Если же они решают все вопросы только друг с другом, то, соответственно, не платят за нотариуса. То же самое относится к купле-продаже. Договор можно распечатать и подписать без нотариуса.

Другое дело, что такие сделки не получат гарантии безопасности. Они допустимы только при хороших, доверительных отношениях с родственниками.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Ситуация с завещанием другая, поскольку до смерти завещателя условия для наследников остаются скрытыми. По закону завещатель имеет право не открывать свою волю наследникам до момента своей кончины.

Но это правило применяется, если наследники мало знакомы с завещателем либо конфликтуют с ним. Если отношения между родственниками хорошие, завещателю есть смысл открыть содержание завещания при жизни. Так он облегчит наследникам раздел/передачу своего имущества после смерти. Именно поэтому для родственников предпочтительнее вариант дарения или продажи, чем завещания.

Определившись с типами сделок между родственниками, перейдем к вопросу налогообложения.

Отчуждение собственности внутри семьи не дает налоговых льгот по сделке. Предусмотрен налог 13 % от суммы собственности в пользу государства, госпошлина за регистрацию собственности и плата за нотариальные услуги. Что касается расчета для налогообложения, он происходит применительно к типу стоимости квартиры. Есть два вида стоимости:

  • договорная по соглашению сторон (но не менее 70 % от кадастровой). Исключение – общая стоимость имущества меньше 1 млн рублей либо если кадастровая неизвестна;

  • кадастровая (не менее 1 428 571 рублей).

Итак, стороны могут договориться о номинальной стоимости, которую закрепят договором дарения. Но нотариус при оформлении сделки сравнит эту стоимость с кадастровой. Если она меньше 70 %, то стоимость будет скорректирована. Если же стоимость собственности вообще не указана, то начисление налога идет по полной кадастровой стоимости объекта на день заключения сделки.

Важно! Если квартирой владеют менее 3-х лет и ее стоимость превышает 1 млн рублей, то покупатель заплатит 13 % с суммы, превышающей 1 млн рублей стоимости недвижимости.

При этом бывший владелец квартиры не получит никаких поблажек по налоговым льготам.

Более того, покупатель не сможет воспользоваться налоговым вычетом согласно статье 220 НК РФ (п.2, ч.1). Зачем принята такая норма? Чтобы воспрепятствовать мошенническим сделкам с недвижимостью.

Ведь родственники могут не передавать друг другу деньги за квартиру, предусмотренные по закону. Это невозможно проверить, если сделка оформляется в обход нотариуса. Однако налоговая обязательно поинтересуется, как, когда и кем зафиксирован факт передачи денег.

При подозрениях на мошенничество может быть наложен штраф.

При дарственной действует налоговая скидка на сделку: отмена налога 13 % для родственников категории близкого родства. При этом обойтись без услуг нотариуса невозможно из-за особенности сделки по закону. Но стоимость услуг нотариуса, как мы сказали ранее, составит 0,3 % вместо положенного 1% от стоимости собственности.

Еще одна особенность такой сделки: единоличным владельцем квартиры будет тот, на кого оформлен договор дарения. Если он(а) находится в браке, то подаренная собственность по закону не считается совместно нажитым имуществом супругов и не может быть предметом споров при разводе.

Если квартира передается по дарственной между близкими родственниками и силами дарителя сделан ремонт, предусмотрены ли налоговые вычеты по такой сделке? Как даритель может возместить затраты на ремонт квартиры?

Ответ: наличие или отсутствие ремонта никак не влияет на суть дарственной. В договоре делается опись собственности, к которой можно приложить сведения о ремонте. Но поскольку дарение квартиры между близкими родственниками не несет в себе льгот, как и налогового вычета, то возмещение расходов на ремонт остается вне действия договора.

Хотя номинальная цена договора может быть снижена, исходя из затрат на ремонт. Разумеется, при предоставлении дарителем обоснованности затрат, а также договора услуг строительной компании.

Факт дарения подразумевает безвозмездную передачу собственности. Уместно обращаться за услугой комплексного ремонта, если впереди маячит договор купли-продажи.

Почему? Во-первых, свежий капитальный ремонт, качественная проводка, сантехника, новая кухонная техника увеличит стоимость квартиры на 15-20% от рыночной. Во-вторых, вы оставите родственникам действительно качественный ремонт, а материалы и цвета можно подбирать сразу под их вкус.

Кроме того, архитектор поможет организовать перепланировку, подскажет интересные идеи для организации пространства, что тоже будет только плюсом.

Рассмотрены вопросы продажи, дарения и завещания квартиры между родственниками разной степени родства. Какие есть налоговые льготы в зависимости от типа сделки. Описаны сложные случаи взаимоотношений между родственниками, как они понимаются по закону.

: 04.02.2020 Дмитрий Дмитров

Источник: https://sdelano.ru/stati/osobennosti-pokupki-kvartiry-u-rodstvennikov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.