Сдача ипотечной квартиры в аренду

Содержание

Сдача в аренду ипотечной квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Многие заемщики приобретают недвижимость в кредит с целью инвестирования. Особенно это актуально для граждан, которые уже имеют собственное жилье.

Купленную в ипотеку квартиру можно сдать в аренду, тем самым покрыв полностью или частично расходы по внесению ежемесячных платежей. Но можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — серьезный вопрос.

Недвижимость будет служить залогом, поэтому банки и страховые компании могут накладывать ограничения или вовсе запрещать такие сделки.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Проблема в том, что пока ипотечный кредит не погашен, квартира не находится в полноправной собственности заемщика.

Она служит обеспечением сделки: если заемщик не будет платить, банк заберет недвижимость с целью реализации и закрытия долга.

Кредитору важно, чтобы объект был ликвидным, имел товарный вид и не был испорчен в течение выплаты ипотеки, из-за этого и возникают некоторые ограничения.

Точный ответ на вопрос, можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке, Вы найдете в кредитном договоре. В нем отражаются все аспекты взаимодействия заемщика и кредитора. Если банк против сдачи ипотечного жилья в аренду, он пропишет это в кредитном договоре. И здесь же будут отражены санкции, накладываемые на заемщика, который не соблюдает условия кредитования.

Каждый банк по-своему относится к таким сделкам, обычно на рынке встречаются три типа ограничений или их отсутствия:

  • банк не указывает никаких запретов. Соответственно, при таком раскладе вы можете без проблем сдать ипотечную квартиру в аренду;
  • банк допускает сдачу недвижимости в наем, но только при обязательном уведомлении банка и получении от него разрешения;
  • полный запрет на сдачу заложенной недвижимости в аренду. Если этот запрет нарушен, банк может применить штрафные санкции и даже повысить процентную ставку по ипотеке, так как проживание в квартире третьих лиц провоцирует повышение рисков.

Чаще всего в договорах ипотечного кредитования фигурируют запреты или ограничения относительно этого вопроса. Тем не менее, сдачей в аренду ипотечной квартиры занимаются многие заемщики.

Граждане пользуются тем, что банки не особо контролируют этот вопрос.

Проверки квартир, выступающих в роли залога, встречаются крайне редко, поэтому покупка квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду — цель многих граждан, оформляющих жилищный кредит.

Законна ли сдача ипотечной недвижимости

Нет закона, который бы запрещал сдачу в аренду ипотечной недвижимости. Но если подобные ограничения прописаны в кредитном договоре, заемщик обязан их соблюдать. Чаще всего в договорах фигурирует условие, что заемщик может сдавать недвижимость в наем, но он обязан уведомить об этом банк.

Ничего страшного в таком уведомлении нет, получить его довольно просто. Обратитесь в отдел ипотечного кредитования банка, предоставьте паспорт и кредитный договор. При этом может потребоваться проект договора аренды.

Такие ситуации решаются индивидуально, единого сценария нет, поэтому предварительно позвоните на телефон горячей линии банка и узнайте, какие документы и куда нужно принести для рассмотрения этого вопроса.

Возможно, банк потребует присутствие и арендатора — такое не исключается.

Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру

Об этом можно узнать только непосредственно в отделе ипотечного кредитования банка. Если этот вопрос принципиален, ищите банк, который не устанавливает строгий запрет. Если сдача в аренду ипотечной квартиры допустима с разрешения банка, уточняйте, что именно нужно для получения этого разрешения.

Важно! Обратите внимание, что банк может потребовать предоставить и согласие страховой компании на такую сделку. Страховщик не должен отказать в возмещении убытков, если вдруг по вине арендатора с заложенной квартирой что-то случится. Так что, запрет может звучать и со стороны страховой компании.

Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре

Если условия банка или страховой компании ставят крест на возможности сдать ипотечную квартиру в наем, есть только два выхода:

  1. Подчиниться запретам и не сдавать жилье. Ну или в крайнем случае самому в нее переехать, а собственную квартиру или дом сдать в аренду.
  2. Нарушить запрет и сдать квартиру.

Стоит ли рисковать, нарушая запрет

Практика показывает, что банки не спешат проверять заложенное имущество. По условиям договора они могут раз в год выезжать на объект и его осматривать. Цель осмотра — убедиться, что с объектом все в порядке, в том числе при такой проверке может быть выявлена сдача квартиры в аренду.

Но если заемщик благополучно погашает ипотечный кредит, не совершая просрочек, если он без проблем ежегодно продлевает договор со страховой компанией, никаких выездов банк не совершает. Выезды — это дополнительные затраты, которые кредиторы нести не желают.

Многие заемщики даже не задумываются, можно ли сдать ипотечное жилье. Они просто находят арендатора и заключают с ним договор на правах собственника. И в подавляющем большинстве случаев ничего им за это не бывает.

Но риски исключать нельзя. Кто знает, какую кредитную политику будет вести в дальнейшем банк. Вдруг в какой-то момент он решит проверить заложенную массу имущества. Тогда можно ждать следующих санкций:

  • принудительное выселение арендатора, даже если срок аренды еще не закончился;
  • накладывание на заемщика штрафа;
  • требование досрочно погасить ипотечный кредит.

По факту банкам не выгодно расторгать с благополучным заемщиком отношения или портить их (вдруг тот решит перевести ссуду в другой более лояльный банк в рамках рефинансирования), поэтому жестких санкций ожидать не стоит.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Граждане совершают покупку квартиры в ипотеку для сдачи в аренду, потому что это выгодно. Арендные платежи перекрывают ежемесячные выплаты. В итоге получается, что заемщик практически не тратит собственные средства на обслуживание жилищного кредита и при этом в перспективе имеет собственное жилье. После выплаты ипотеки он будет получать уже реальную прибыль от сдачи.

Часто граждане используют такую схему для обеспечения жильем маленьких пока что детей. Пока ребенок растет, ипотека постепенно погашается, в том числе за счет арендных платежей. В итоге к моменту взросления ребенка кредит может быть полностью выплачен, чадо будет обеспечено крышей над головой, при этом родители не несли серьезных финансовых затрат.

Чтобы определить, стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду, можно прибегнуть к расчетам. Возьмем обычный город РФ, пусть это будет Пермь. Двухкомнатную квартиру в районах, приближенных к центру и даже в центре можно купить за 2,5 млн. рублей. С учетом, что заемщик вносит минимальный первый взнос 15%, в кредит уйдет сумма 2 125 000 рублей.

Что получается:

  1. Если оформить ипотеку в Сбербанке под 9,4% годовых, то ежемесячно на выплату кредита будет уходить 22000 рублей. Заложим в эту сумму и коммунальные платежи, в общем расходы на квартиру составят ежемесячно 26000 рублей, плюс добавим еще 1000 за страхование (оплачивается раз в год), получится 27000 рублей ежемесячных трат.
  2. Сдать же эту квартиру можно за 18000-20000 рублей в месяц.

В итоге получается, что за обслуживание ипотечного кредита заемщик фактически будет платить только 7000-9000 рублей.

Аренда жилья постепенно будет дорожать, но будут дорожать и коммунальные услуги, поэтому в течение срока выплаты жилищной ссуды реальная сумма расходов мало изменится.

А если вы хотите полностью закрыть ипотеку за счет аренды, оформите ипотеку на 20-25 лет, тогда арендные платежи покроют все расходы.

Как выбрать хорошего арендатора

В ваших интересах найти честного и порядочного арендатора, который не будет нарушать покой соседей и не испортит ипотечную квартиру. Действуйте самостоятельно или привлекайте агентство. Идеальный вариант — сдача квартиры семье с детьми, одинокие граждане или молодые бездетные семьи могут нарушать покой соседей, что повлечет за собой проблемы.

Прежде чем взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, рассмотрите все плюсы и минусы. Плюсов, больше, но и риски присутствуют, если банк не одобряет такие сделки.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/nedvizhimost/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru-v-arendu

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки?

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Популярность приобретения квартиры за счет ипотечных средств известна. Это объясняется возможностью, используя долгосрочную льготную программу кредитования, решить жилищную проблему, вложить деньги и сохранить накопления.

Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли.

Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Пока кредит не будет полностью выплачен, квартира — собственность банка, находится под залогом.

Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке».

Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение.

ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств.

Права собственности заемщика в части распоряжения имуществом ограничены до момента полного погашения задолженности.

Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения.

П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе сдавать квартиру в аренду без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:

  • Срок сдачи в аренду не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
  • Цели использования имущества соответствуют его назначению.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом.

Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом.

Возможно Вас заинтересует статья, о незаконной сдаче квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу, прочитать об этом можно здесь.

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:

  1. Продажа;
  2. Обмен;
  3. Сдача внаем;
  4. Регистрация других лиц;
  5. Перепланировка;
  6. Визит родственников.

Для сдачи ипотечной квартиры внаем необходимо соблюдение пунктов подписанного кредитного договора.

Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:

  • Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
  • Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
  • Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.

Если в кредитном соглашении нет пункта, запрещающего передавать заложенное имущество во владение третьим лицам по договору аренды, или банковское учреждение дает разрешение, то сдавать квартиру можно.

При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.

Квартира в наем по военной ипотеке

Данные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых жилье по программе военной ипотеки.

Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях.

Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими.

Чтобы не нарушать закон, сдавать квартиру следует периодически — принцип систематичности и последовательности прослеживаться не должен.

Как сдать, если банк запретил?

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу.

Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:

  1. Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие.
  2. Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
  3. Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде. Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
  4. Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем.
  5. Ждать ответа. Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
  6. При положительном ответе – оформить арендный договор официально. Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.

Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?

Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?

Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:

  • Соседей;
  • Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
  • Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Установив, что заемщик без разрешения сдает квартиру внаем, банк вправе потребовать досрочного, в полном объеме погашения задолженности.

Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.

Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф.

Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.

Если вы хотите узнать, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, советуем вам прочитать статью.

Выгодно ли?

Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи?

К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:

  1. Получаемый доход соизмерим с ежемесячными выплатами по кредиту;
  2. Снижение финансовой нагрузки на заемщика;
  3. Повышенный спрос на жилую недвижимость, окупаемость вложенных средств.

Основные минусы:

  • Размер страховки при намерении сдавать жилье увеличится на 20-30%;
  • Возможны неприятности с налоговой при неуплате с полученных сумм 13% налога;
  • Необходимость проводить ремонт после квартирантов;
  • Ухудшение состояния, порча имущества;
  • Банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру, может поднять процентную ставку и увеличить минимальный размер первоначального взноса.

Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует.

При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:

  1. Наличие обременения – заложена ли квартира;
  2. Позицию залогодержателя в отношении предмета залога – есть ли разрешение на сдачу внаем.

Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-v-arendu/

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду: плюсы и минусы

Сдача ипотечной квартиры в аренду

У собственников квартиры, приобретенной при участии заемных банковских средств, может возникнуть желание получить прибыль путем сдачи в наем своей недвижимости.

Давайте разберем, можно ли и как сдавать ипотечную квартиру в аренду.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – звоните по телефонам бесплатной консультации:

Основным документом, регулирующим все вопросы ипотечного кредитования, является ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102.

В данном законе определяются понятие ипотечного имущества, права и обязанности сторон ипотечного договора, условия окончания действия договора и т. д.

В ипотечных отношениях участвует два субъекта:

  1. Залогодатель – сторона, которая получила от кредитной организации средства для приобретения квартиры;
  2. Залогодержатель – кредитная организация, предоставившая залогодателю необходимую денежную сумму для приобретения недвижимости.

Объектом сделки является непосредственно квартира, приобретенная залогодателем в ипотеку.

Собственник жилья становится полноценным владельцем своего имущества только после снятия обременения с квартиры, которое становится возможным после полного погашения суммы кредитных обязательств.

В соответствии со ст. 40 вышеуказанного ФЗ «Об ипотеке» собственник квартиры имеет полное право сдать залоговое имущество в аренду.

При этом имущество должно передаваться в пользование третьей стороны только для целей, соответствующих его назначению.

Например, жилая квартира не может сдаваться в аренду лицам, желающим организовать в ней коммерческую деятельность.

Договор аренды не снимает с владельца квартиры кредитных обязательств по ипотечному договору.

В соответствии с п. 2 ст. 40 ФЗ «Об ипотеке» все права арендаторов при отсутствии официального договора не имеют силы в случае взыскания имущества в пользу кредитора (при наличии задолженности).

ФЗ № 102 «Об ипотеке» ст. 40 п. 2

В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Как сдать в аренду?

Квартира, взятая при участии залоговых средств, не является полностью собственностью ее хозяина, поскольку с нее не снято обременение.

Поэтому прежде чем взять квартиру в ипотеку и начать ее сдавать, нужно знать все нюансы этого процесса.

Важно их учитывать на этапе планирования сделки по аренде, чтобы не нарушить условия кредитного договора.

О том, как составить договор аренды между физлицами, читайте в статье.

Особенности процесса

Перед сдачей объекта в аренду необходимо ознакомиться с кредитным договором.

Как правило, в документе присутствует информация о том, что кредитор имеет право на получение оповещения от собственника о его намерении сдать объект в аренду.

Подобный пункт подразумевает, что владелец квартиры должен обратиться в банк и сообщить о желании сдать квартиру в аренду.

Это намерение не вызовет противоречий, поскольку оно взаимовыгодно для обеих сторон: собственник получает возможность дополнительного дохода, значительно облегчающего процесс выплаты долга, а кредитор получает гарантию своевременного поступления денежных средств от заемщика.

Единственным минусом для заемщика в данной ситуации является необходимость официального оформления факта сдачи жилья в аренду. Требование будет предъявлено кредитной организацией.

На практике квартиры сдаются в аренду на основании устной договоренности. Это избавляет собственников от необходимости оплаты налога на прибыль.

О том, что грозит собственнику за сдачу квартиры без уплаты налогов, читайте здесь.

Официальное заключение договора аренды жилого помещения обяжет собственника оплачивать данный налог. Подобный нюанс часто приводит к тому, что собственники ипотечных квартир, желая сэкономить, сдают жилье в аренду без оповещения банка. Это влечет за собой определенные последствия.

Образец правильного договора аренды квартиры.

Возможные последствия

Если представители банка в результате посещения находящейся в залоге недвижимости узнают о сдаче ее в аренду посторонним лицам, могут наступить следующие последствия для собственника:

Наличие в квартире проживающих в ней лиц или полученные арендодателями от арендаторов вперед денежных средств не являются основанием для отмены решения об изъятии квартиры.

Оповещение кредитора

Кредитор должен быть оповещен об аренде квартиры.

В ином случае при выявлении кредитором задолженности по оплате ипотеки проживающие в квартире лица будут выселены в принудительном порядке.

А банк произведет изъятие этой недвижимости.

В случае произведенной арендаторами предоплаты за проживание в квартире они будут иметь полное право подать на арендодателя в суд с целью взыскания оплаченных денежных средств.

Если владелец жилья сдал его в аренду на основании официального договора, банк не сможет выселить жильцов в случае образования задолженности по квартире.

В таком случае банку необходимо ждать окончания договора аренды, заключенного между владельцем и жильцами, после чего можно будет произвести изъятие объекта.

О том, как сдавать ипотечную квартиру в аренду, смотрите в видеоролике:

Военная ипотека

Сдавать в аренду жилье, полученное по военной ипотеке, можно при соблюдении следующих условий:

  1. Уведомить банк. Необходимо обратиться в банк, выдавший заем, для получения согласия от кредитного отдела и отдела страхования;
  2. Уведомить Росвоенипотеку. Военное ведомство является таким же залогодержателем, как и банк. Поэтому необходимо написать письмо в данную инстанцию;
  3. Получить разрешения. Как правило, большинство банков дает согласие на сдачу жилья в аренду, требуя при этом предоставления договора аренды. С Росвоенипотекой проблем, также, не возникает.

Отказ банка — что делать?

Препятствием для получения согласия банка может стать:

  • отказ страховой компании;
  • нарушение обязательств по ежемесячным платежам;
  • наличие в заявлении, предоставляемом в банк, ложной информации об условиях найма;
  • неисполнение иных требований, которое становится основанием отказа.

В случае получения заемщиком отказа в связи с нарушением им условий кредитного договора добиться положительного решения банка можно путем пересмотра вопроса после устранения заемщиком всех нарушений.

Для этого может потребоваться сделать следующее:

  1. погасить задолженность по ежемесячным платежам;
  2. устранить неточности, допущенные в поданном в банк заявлении;
  3. соблюсти иные требования, выдвинутые сотрудниками кредитной организации.

Если после устранения всех нарушений банк повторно откажет в сдаче жилья в аренду, единственным выходом из ситуации будет неофициальная сдача квартиры на основе устной договоренности.

Но, выбирая этот вариант, нужно всегда помнить о последствиях.

Преимущества и недостатки

Сдача ипотечного жилья в аренду имеет свои плюсы и минусы.

К плюсам можно отнести:

  • Получение прибыли. Собственники могут жить с родственниками и сдавать оформленное в ипотеку жилье для получения денежных средств (в том числе – на погашение ипотеки). Как правило, размер получаемой прибыли позволяет полностью погашать ежемесячные платежи по займу;
  • Приобретение дополнительной недвижимости. Часто граждане изначально имеют жилье для проживания и оформляют покупку квартиры в ипотеку с целью приобретения дополнительной недвижимости, залоговая стоимость которой будет погашаться за счет арендных платежей. Таким образом, ипотека постоянно погашается арендными платежами и после снятия обременения квартира становится полноценной собственностью владельцев;
  • Получение военными дохода при переселении. Нередко военнослужащие вынуждены оставлять полученные квартиры по военной ипотеке в связи с переездом в другой город. Выходом из положения становится сдача квартиры в аренду. Вопрос приобретает особенную актуальность, когда по новому месту проживания служебное жилье не предоставляется и возникает необходимость оплаты аренды за жилье на новом месте.

Минусами сдачи в аренду ипотечной квартиры являются следующие факторы:

  1. Недобросовестные арендаторы. Арендаторами могут оказаться непорядочные люди, которые нанесут вред имуществу, не будут своевременно вносить арендные платежи, создадут задолженность по коммунальным платежам, тайно покинут жилье без оплаты за текущий период и т. д. Единственным вариантом подстраховки от подобных ситуаций является заключение официального договора аренды;
  2. Проблемы с банком. При нарушении условия кредитного договора, устанавливающего необходимость оповещения кредитора о заключении договора аренды, могут возникнуть неприятные для собственника последствия. К ним относится наложение штрафных санкций, изъятие квартиры, либо требование о полном погашении долга.

О том, как досрочно расторгнуть договор аренды по инициативе одной из сторон, узнайте тут.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

в соц.сетях:

Источник: https://kvartirgid.ru/arenda/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu.html

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру в 2020 году?

Сдача ипотечной квартиры в аренду
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Когда человек покупает квартиру в ипотеку, ему приходится мириться с многочисленными ограничениями. Поскольку жилье находится в залоге у банка, его невозможно продать, обменять, подарить. На все эти действия необходимо согласие кредитора.

Но вот относительно возможности сдавать заложенную недвижимость в аренду мнения заемщиков разделяются. Одни годами сдают ее, никого не спрашивая, другие опасаются это делать из-за возможных санкций со стороны банка.

Поэтому стоит разобраться в ситуации и выяснить, разрешается ли сдача ипотечных квартир до момента погашения долга.

Что говорит закон по поводу аренды ипотечного жилья?

Российское законодательство не содержит прямого запрета за сдачу ипотечной жилплощади в аренду.

Более того, имеется даже специальная разновидность ипотеки (коммерческая), которую могут получить ИП и юридические лица.

Помещение, купленное в такую ипотеку, можно и нужно использовать для извлечения прибыли: организации собственного бизнеса, сдачи в аренду под магазин, склад или офис.

В случае с обычной ипотекой купленное жилье передается в залог банку. Естественно, кредитор заинтересован в том, чтобы оно находилось в целости и сохранности. Если же квартира сдается непонятно кому – ее сохранность не гарантируется.

Поэтому ответ на вопрос, разрешается ли заемщику сдавать приобретенную квартиру, закон оставляет на усмотрение кредитора. Соответственно, и искать этот ответ нужно в договоре кредитования. Вариантов может быть несколько:

  • Договор не содержит никаких ограничений относительно аренды.
  • Сдача объекта возможна, но только с разрешения банка.
  • Кредитная организация запрещает сдачу недвижимости третьим лицам, а за нарушение запрета устанавливает санкции.

Самым распространенным является второй вариант. Алгоритм получения разрешения на сдачу недвижимости выглядит просто. Клиент идет в банк и пишет заявление в свободной форме. Представители банка рассматривают его в течение месяца. Получив от кредитора письменное разрешение, можно спокойно обращаться в агентство недвижимости для поиска арендатора или заняться поиском самостоятельно

Санкции за нарушение условий договора

Некоторые заемщики не утруждают себя обращением в банк за разрешением на сдачу жилья. Встречаются и случаи нарушения прямого запрета, установленного договором. Однако статья 34 ФЗ № 102 от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляет залогодержателям право проверки заложенного имущества как по документам, так и фактически.

Если представитель банка пришел с проверкой и обнаружил, что в залоговой квартире живут посторонние люди – заемщика могут ждать следующие санкции:

  1. Уплата штрафа, предусмотренного условиями кредитного соглашения.
  2. Требование о досрочном возврате полной суммы долга с начисленными процентами, а в некоторых случаях – и неустойки.
  3. Признание договора аренды недействительным по решению суда и досрочное выселение арендаторов. Временные жильцы, в свою очередь, могут предъявить претензии арендодателю.

Конечно, на практике выездные проверки проводятся редко. Обычно они инициируются в случаях пропуска клиентом срока очередного платежа или, например, поступления сигнала от участкового сотрудника полиции.

Однако клиенты банков иногда идут на хитрость, вселяя посторонних лиц по договору безвозмездного пользования.

Когда приходит проверка, они предъявляют подписанное соглашение и заявляют, что к ним ненадолго приехали родственники.

В такой ситуации банку будет проблематично привлечь к ответственности хозяев заложенной квартиры. Но заключение таких договоров – немалый риск уже для самих собственников.

Возможна ли сдача квартиры, купленная с привлечением средств материнского капитала?

Особую осторожность стоит проявлять при сдаче ипотечного жилья, которое покупалось с привлечением материнского капитала. Согласно законодательству, семья должна использовать его для личного проживания. Поэтому такие действия владельца сертификата наверняка не понравятся органам опеки и попечительства.

С их точки зрения, сдача в аренду квартиры, приобретенной с помощью государственных средств, нарушает права ребенка на жилище. Даже если получаемые от квартирантов деньги будут расходоваться исключительно на ребенка – семью могут обвинить в нецелевом использовании госпомощи и заставить вернуть деньги в ПФР.

Выгода от сдачи ипотечного жилья в аренду

Иногда люди покупают ипотечные квартиры не для того, чтобы поселиться в них немедленно, а, как говорится, «про запас». Такие ситуации возможны, если, к примеру, покупатель приобретает жилье для будущего проживания детей. Также этот вариант нередко рассматривается будущими пенсионерами в качестве инвестиции. Ведь недвижимость всегда считалась одним из самых ликвидных и надежных активов.

Конечно, сдача заложенного помещения в аренду помогает покрыть часть расходов на платежи по ипотеке. Однако покупку квартиры для чисто инвестиционных целей финансисты считают малоподходящим вариантом

По подсчетам специалистов, если сдавать ипотечную недвижимость неофициально, как сегодня многие и делают – расходы в лучшем случае отобьются через 15 лет. В случае официальной сдачи (с подписанием договора и уплатой налогов) срок окупаемости увеличится до 18-20 лет. По уровню доходности это составляет 5-6% годовых, а средняя ставка по ипотеке составляет 10% в год.

Так что арендная плата покроет только половину ипотечных платежей, а остальное придется вносить из своего кармана. Придется учесть и затраты на благоустройство жилья, а также неизбежные простои при поиске арендатора, особенно если принципиальный собственник не соглашается на скидку.

Как показывает практика, быстрее всего окупаются недорогие объекты небольшой площади: для целей погашения ипотеки они оказываются самыми выгодными. Но в любом случае заемщику желательно всегда иметь «подушку безопасности» в размере пяти-шести месячных зарплат.

Так что возможность сдать ипотечную квартиру у хозяев есть, но с оговорками. Прежде чем приступать к поиску квартиросъемщиков, стоит перечитать условия договора. Если же действовать на свой страх и риск – придется быть готовым к возможным неблагоприятным последствиям.

Есть вопросы к юристу по теме статьи? Задайте их прямо сейчас, воспользовавшись помощью онлайн-консультанта нашего сайта

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/hyphotek/sdacha-ipotechnoy-kvartiry-v-arendu-chto-govorit-zakon

Ипотеку платят квартиранты, а квартира-то моя! Реальная история жительницы Ленинградской области

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Вложения в недвижимость не перестают быть популярным способом сохранения денежных средств. Как правило, жилье на первичном рынке с течением времени дорожает, а на вторичном – падает в цене. Мест под застройку остается все меньше, поэтому имеет смысл купить квартиру сегодня и прилично заработать на ее продаже через несколько лет либо получить доход от сдачи в аренду.

Что делать, если у вас нет настолько крупной суммы, чтобы вложить ее в недвижимость? На этот случай есть ипотечный кредит, а ежемесячные платежи по нему можно компенсировать сдачей жилья в аренду. Именно так поступила собеседница журнала Reconomica Евгения.

Сегодня она расскажет, выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду или лучше не рисковать.

Хочешь жить — умей вертеться

Всем доброго времени суток. Меня зовут Евгения, проживаю в городе Выборге Ленинградской области, здесь же в 2016 приобрела квартиру для сдачи в аренду. На тот момент мне только стукнуло 27 лет. Пассивный доход приносит мне 180 000 рублей в год или 15 000 рублей в месяц.

Где взять деньги для покупки квартиры?

Я долгое время особо не задумывалась о пассивном доходе всерьез. Потом поняла, что страна у нас веселая и «хочешь жить — умей вертеться», и стала вникать в положительные стороны пассивного дохода. Но вникать-то хорошо, только надо какой-то капитал еще вложить, а у меня то ипотека, то машина, то в отпуск охота. В общем, вложить в пассивный доход было особо нечего!

Совет: Проверить, дадут ли вам ипотеку, можно онлайн за пару минут.

Из мыслей было и открыть счет в банке, и вложиться в долю в бизнесе, и акции купить.

Но как-то все это рискованно: по телевизору постоянно слышишь о том, что такой-то банк объявлен банкротом (кстати, тот банк, который я имела на хорошем счету, постигла та же участь, так что бог отвел), в бизнесе надо хоть чуток разбираться, а это вообще не про меня, а акции – это вообще темный лес (согласна только на Газпром, но до него копить и копить).

Самый оптимальный способ – это вложение в недвижимость. Желательно в крупном городе, причем как в жилую, так и в коммерческую. Но опять же то отпуск, то машину новую захотелось, то еще какие проекты.

К накоплениям мы подошли серьёзно

Все поменялось, когда мы с мужем приняли решение поменять нашу однушку на двушку. Я решила не торопиться, повыбирать как следует, денег побольше скопить, чтобы ипотеку брать не на 100 лет, а хотя бы на 10.

Рассматривала разные варианты, но хотелось в новом доме, а их у нас не так уж и много. Дождалась пока заложили фундамент нового жилого комплекса, но деньги побоялась сразу нести — вдруг долгострой, контора неизвестная и прочие сомнения взяли верх.

Решила, что подожду, чтоб наверняка.

В общем, пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки!

К накоплениям подошли серьёзно: старались побольше отложить, все обменивали на валюту, к тому же муж на тот момент работал в Финляндии и зарплату получал в евро, да и веры нашему рублю было все меньше и меньше.

Пока рабочие строили дом, я с мужем копила денежки.

И вот, в одно прекрасное январское утро включаю я новости и узнаю, что рубль опять упал, а еврики подросли да нехило. Я обрадовалась, пересчитала их еще раз, помножила в голове, и было решено менять все в срочном порядке на рубли. Не буду описывать долго, суть свелась к тому, что начинали мы копить при курсе евро около 45 рублей, а обменяли почти по 100.

Поразмыслив над свалившимся счастьем, я пришла к выводу, что надо быстренько продавать свою однушку и покупать желаемую двушку. И денег хватало, чтобы не брать ипотеку!

Кто не рискует — тот не пьет шампанское

Строители на тот момент уже активно занимались внутренней отделкой, в офисе нас заверили, что через 2 месяца будет заселение. Никаких сомнений у нас приобретаемая квартира не вызывала, рисков, как нам показалось, минимум. Предложили нам две двушки на выбор: одну попросторнее — 65 квадратов, вторую поменьше – 55 квадратов.

И тут понеслась: кто не рискует, тот не пьет шампанское, как говорится, и мы взяли 2 ипотеки на 2 двушки!

На свою, просторную и долгожданную, взяли ипотеку чуть меньше миллиона, при стоимости квартиры 4 миллиона, а на вторую, в соседнем подъезде, наоборот — хватило только чуть больше первоначального взноса, около 100 000 рублей, сама же квартира стоила 3 230 000 рублей. Так у нас неожиданно появился источник пассивного дохода — сдача квартиры в аренду.

Совет: Инвестор должен понимать, что риски в недвижимости действительно есть. Посмотрите это видео, к примеру.

Вложения в квартиру

Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья: стандартные обои, линолеум, ламинат в комнатах, картонные двери, унитаз и ванна с раковиной. Тут встал вопрос о том, стоит ли делать крутой ремонт или обойтись ремонтом попроще? Закупать новую мебель подороже иди подешевле? Техника опять же?

Какой ремонт делать?

Решила, что дорогой ремонт делать бессмысленно: город у нас провинциальный и небольшой, за большие деньги мало кто готов снимать классную квартиру.

Тем более, сдавать дороже 30 000-35 000 рублей все равно бы не вышло, а вложить в очень хороший ремонт с качественной мебелью и техникой нужно не меньше миллиона. А ещё же ипотеку за эту квартиру надо платить. Собственно, этот вариант вообще долго окупаемый!

Квартира сдавалась с чистовой отделкой, простенькой, но вполне подходящей для жилья.

Следующий вариант — сделать простенький и аккуратный ремонт, купить стиральную машину, холодильник, кухню, простую икеевскую мебель, кафель в ванную и туалет – в целом, то, без чего жить тяжело. Но это тоже немаленькие вложения, а на тот момент у нас на плечах было 2 ипотеки и не ахти как много денег.

В общем, выбрали мы самый скромный вариант — сдавать подешевле, но и не вкладываться много, тем более спрос на такие квартиры всегда есть.

Вложения в цифрах

Получился вот такой список имущества, которое нам понадобилось приобрести или найти:

  • простая кухня с раковиной и рейлингами — 50 000 рублей;
  • фартук на кухню — 3 000 рублей;
  • стиральная машина (б/у из нашей однушки, ей кстати, всего 3 года было — нам на новоселье подарили новую);
  • варочная поверхность и духовка тоже б/у (история у них такая же, как у стиральной машины);
  • холодильник б/у куплен за 10 000 рублей с рук по объявлению;
  • диван б/у (забрала у дяди, который купил себе новый);
  • прихожая (тоже с нашей однушки — в нашу новую она не подошла по размеру);
  • дверь входная — 30 000 рублей (ибо то, что называется дверью от застройщика, больше походило на алюминиевый лист);
  • 2 люстры общей стоимостью в 3 000 рублей;
  • 3 карниза на 2 000 рублей;
  • а ещё ковёр, который тоже не влез к нам, сушилка (почему-то у нас их было 2) и икеевский огромный шкаф (у нас-то теперь, дайте похвастаться, большая гардеробная — шкаф просто не нужен).

В общем, изначально мы думали сдавать квартиру без мебели, а получилось, что немного да обустроили. В итоге вложения составили 98 000 рублей.

К слову, в этой квартире почему-то было свалено рулонов 8-10 линолеума, который оставили строители. Не найдя хозяев, я его продала и выручила 15 000 рублей. И газовую плиту с раковиной, которые были установлены на кухне, я тоже продала за 5 000 рублей. Так что считаю, что 20 000 рублей можно из активных расходов вычесть!

Источник: https://reconomica.ru/%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D0%B3%D0%B8/%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C/%D1%81%D0%B4%D0%B0%D1%87%D0%B0-%D0%B8%D0%BF%D0%BE%D1%82%D0%B5%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B9-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%B2-%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%83/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.