Сблокированный дом что это

Содержание

Блокированный жилой дом – что это и каковы особенности застройки

Сблокированный дом что это

В российском строительном кодексе домом блокированной застройки названо здание в 1-3 этажа, состоящее из 2-10 частей (квартир), каждая из которых имеет хотя бы одну общую стену (без проходов) с соседними блоками. Во всех квартирах есть выход на приусадебный участок. По сути это гибрид комплекса одноквартирных домов и многоквартирного дома с объединенными блоками.

Считать дом блокированной застройки разновидностью многоквартирного дома ошибочно, т.к. у его частей (квартир) нет общего выхода к местам общего пользования. Хотя они и имеют общие стены, но выходы на улицу у всех владельцев разные. Впервые таунхаусы появились в Англии, сейчас они очень популярны в США и многих странах Европы.

Эта терминология прочно закрепилось и в нашей разговорной речи. Как бы их не называли, но эти небольшие городские строения с несколькими квартирами с общими стенами отличает экономное использование земли. На первом этаже обычно находятся технические службы: гараж, баня, котельная, прачечная, кладовки и т.п.

Второй этаж служит кухней и гостиной, а третий предназначен для спален, детской и рабочего кабинета.

Сейчас подобную альтернативу городской квартире чаще можно увидеть в ближайших городских пригородах, например, в Питере это местечко Коломяги, но на очереди ещё несколько таких же мини-городков в его близких пригородах.

Их строят как часть застройки загородных посёлков и как самостоятельные жилые комплексы на городских окраинах многих регионов. Наибольшую распространенность получило жильё площадью 90-180 кв. м, при большей площади таунхаусы становятся неэкономичными.

К ним ещё примыкают участки площадью в две сотки, где можно разбить палисадник, небольшой садик или цветник.

Существуют разные типы совмещенных домов, объединённых в линию разной конфигурации. Кроме таунхауса к ним относятся:

  • Виолетта – элитный вид застройки, обеспеченный большим участком с террасой, бассейном, верандой и гаражом.
  • Лейнхаус – небольшие дома, составляющие жилой комплекс с отдельным гаражом для каждого блока.
  • Дуплекс – двухквартирные дома в 2 этажа под общей крышей с общей глухой стеной.
  • Квадрохаус – постройка с четырьмя блоками с общей стеной, каждый из них имеет отдельный вход, снабжён придомовой территорией и гаражом.

Существуют ещё такие разновидности блокированных домов:

  1. Дом с патио. Во дворе есть место для садовой мебели, принятия солнечных ванн, барбекю, детской игровой площадки, а возможно и компактного бассейна или искусственного водоёма. Располагаться они могут в разных уголках участка – возле выхода из квартиры или вдали от здания (если позволяют площади).
  2. Террасные дома. Обычно такое расположение застройки связано со сложным рельефом местности. У каждой такой квартиры есть открытая озеленённая площадка, создающая впечатление приквартирного участка. Террасы, как уголки живой природы, полноценно выглядят лишь вдали от городского шума и большой дороги, когда дом находится в жилой зоне вблизи от садово-парковой или другой территории для отдыха.

Особенности такого вида застройки

Отличительными признаками блокированного жилого дома считают:

  • Наличие совместной или разгороженной придомовой территории.
  • Количество квартир или блоков-ячеек – 2-10 в 1-3-этажном доме.
  • Они соединяются между собой одной (или более) смежной стеной.
  • Отсутствие общего входа к квартирам, т.к. у каждой из них есть свой выход на улицу и во внутренний дворик.
  • Неимение совместно используемых вспомогательных помещений: чердаков, подвалов, лестничных клеток, подъездов.
  • Автономность коммуникаций в каждом блоке – вентиляции, отопления и прочих.

При планировке квартир в таких комплексах обязательно наличие двух входов. Это связано с тем, что участок разделён на две части – одна перед домом, а другая – за ним, и попасть в неё можно только через квартиру. Уличный же вход ведёт в прихожую, а тот, что находится со стороны двора, связан с кухней или гостиной.

При постановке на кадастровый учёт регистрируется всё здание целиком, отдельные блоки не считаются обособленными единицами. Свою часть дома можно передавать в наследство вместе с прилегающим участком. Основным отличием от многоквартирной застройки признаётся наличие для каждого блока отдельного выхода и отсутствие общедомовой собственности.

Плюсы

Дома блокированного типа имеют такие преимущества:

  • Экономичность. В этом случае достигается экономия на строительстве за счёт общих стен, крыши и коммуникаций: электричества, воды, газа, телефона. Это небольшой, но очень функциональный дом, где каждый метр площади используется рационально. Поэтому такое жильё стоит относительно недорого, и чем больше в комплексе квартир, тем они дешевле.
  • Возможность иметь свой небольшой участок для отдыха, посадки цветов, деревьев, газона в экологически чистом пригородном районе.
  • Относительная безопасность жилья, в комплексе постоянно кто-то находится, и это отпугивает злоумышленников.
  • Возможность совместного с соседями решения некоторых возникающих у жильцов проблем с совпадающими интересами (власти, коммунальные службы и т.п.).
  • Снижение эксплуатационных затрат, т.к. стоимость охраны, вывоза мусора и уборки территории распределяется на всех жильцов комплекса.
  • Привлекательность и современность дизайна помещения, ведь обычно планировкой архитектурного ансамбля занимаются профессионалы.

Минусы

Многоквартирные дома блокированной застройки обладают и недостатками:

  • Ограниченность пространства – это основной минус. Возникают сложности в организации автостоянки, места для сбора мусора, да и территория дворика бывает довольно скромной. На двух сотках можно посадить не так уж много.
  • Невозможность фасадных изменений своего блока.
  • Квартиры верхних этажей имеют индивидуальные лестницы, которые часто делаются открытыми, что создаёт неудобство.
  • Кроме того на этих этажах нарушена связь со своим участком. Окна квартиры часто выходят на сторону участка соседей.

Проблемы такого дома и как можно их решить

Совмещенные дома – это возможность жить ближе к природе со всеми благами цивилизации. Однако у жильцов таких квартир есть немало проблем.

Не каждому придётся по душе ни один раз в день подниматься и спускаться по довольно неудобной и не всегда безопасной внутренней лестнице.

Требуется ещё (хотя бы в общих чертах) разбираться в устройстве газового котла, необходимо заботиться об утеплении, устройстве мансарды, придомового участка и многого другого.

Приходится также иметь дело с соседями, а они могут быть конфликтными и шумными. Нет никакой гарантии, что не придётся бороться с грызунами и сталкиваться с управляющей компанией. Да и при необходимости продажа таунхауса намного сложнее, чем обычной квартиры.

Необходимо также учесть, что законодательная база по отношению к блокированным жилым домам не во всём согласована.

Например, в Московской области не редки случаи продажи таунхаусов, построенных на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для застройки садоводческих, дачных и огороднических товариществ. В этом случае они считаются незаконным строительством и подлежат сносу.

Поэтому, покупая такое жильё, нужно обязательно проверять документы на землю. Законным считается строительство на участках, относящихся к категории земель населенных пунктов с разрешением на жилищное, малоэтажное строительство или на возведение блокированного жилого дома.

Законодательно строения этого вида застройки относятся к разновидности многоквартирных, но фактически выделение доли в составе общедомовой собственности невозможно из-за её отсутствия.

Такая путаница на практике создаёт прецеденты в определении категории, к которой относятся такие здания, например, при наследовании квартиры-блока в них.

И это требует обращения в суд, где на основании рассмотрения особенностей конкретного объекта и определяется его тип.

Блокированный жилой дом несёт в себе достоинства и недостатки этих разных видов недвижимости – индивидуальной застройки и многоквартирного дома.

В законе ещё много недоработок, касающихся прав собственности на этот вид жилья, ведь актуальной эта проблема стала совсем недавно.

Но на окраинах больших городов строится уже много комплексов подобного типа, поэтому отечественный опыт в этой отрасли жилищного строительства нарабатывается и совершенствуется.

Примеры строящихся блокированных домов (таунхаусов) в Санкт-Петербурге можно посмотреть в нашем разделе “Таунхаусы”.

Источник: http://VNovostroike.ru/spb/news/blokirovannyj-zhiloj-dom

Таунхаус — дом с удобствами за городом на несколько семей

Сблокированный дом что это

Сре­ди объ­ек­тов жилой недви­жи­мо­сти есть зда­ния, зани­ма­ю­щие про­ме­жу­точ­ное поло­же­ние меж­ду мно­го­квар­тир­ны­ми дома­ми и инди­ви­ду­аль­ны­ми жилы­ми стро­е­ни­я­ми. Одна­ко ни к тем, ни дру­гим их отне­сти нель­зя. Речь идет о сов­ме­щён­ных (или бло­ки­ро­ван­ных) домах, так назы­ва­е­мых таун­ха­у­сах. От мно­го­квар­тир­но­го дома (МКД) их отли­ча­ют:

  • кон­струк­тив­ные осо­бен­но­сти;
  • боль­шая сте­пень обособ­лен­но­сти жиль­цов друг от дру­га;
  • мень­шее коли­че­ство кол­лек­тив­ной соб­ствен­но­сти;
  • юри­ди­че­ские осо­бен­но­сти реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти.

Бло­ки­ро­ван­ный жилой дом (БЖД) отли­ча­ет­ся от инди­ви­ду­аль­но­го жило­го (ИЖД) сов­мест­ным про­жи­ва­ни­ем несколь­ких семей и нали­чи­ем несколь­ких жилых сек­ций. Рас­смот­рим подроб­нее:

  • Дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — что это такое?
  • Какое опре­де­ле­ние им даёт гра­до­стро­и­тель­ный кодекс?
  • Отли­чия МКД от БЖД? Как заре­ги­стри­ро­вать пра­ва соб­ствен­но­сти в БЖД?

Блокированные дома: определение, отличие от МКД, регистрация в Росреестре

Соглас­но пунк­ту 2 ст. 49 ГрК РФ, жилой дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки — это зда­ние из одно­го — трёх эта­жей со сле­ду­ю­щи­ми при­зна­ка­ми:

  • объ­еди­не­ние несколь­ких жилых сек­ций (мини­мум две, мак­си­мум — 10) в одно стро­е­ние;
  • плот­ное при­мы­ка­ние одно­го бло­ка к дру­го­му посред­ствам общих (смеж­ных) стен без про­хо­дов;
  • нали­чие обя­за­тель­но­го отдель­но­го выхо­да из каж­до­го бло­ка на свой обособ­лен­ный земель­ный уча­сток и на общую тер­ри­то­рию, где могут быть дру­гие бло­ки­ро­ван­ные дома.

В каж­дом бло­ке про­жи­ва­ет одна семья.

Блокированный дом и блокированная жилая застройка

Есть ли раз­ни­ца меж­ду эти­ми тер­ми­на­ми? По смыс­лу есть. Опре­де­ле­ние в ст. 49 гра­до­стро­и­тель­но­го кодек­са Рос­сий­ской Феде­ра­ции боль­ше под­хо­дит имен­но для бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки (таун­ха­у­са), а не для жилых домов, в неё вхо­дя­щих.

Таун­ха­ус — это мало­этаж­ная застрой­ка, состо­я­щая из ряда одно­тип­ных жилых, бло­ки­ро­ван­ных боко­вы­ми сте­на­ми домов с инди­ви­ду­аль­ны­ми вхо­да­ми, малы­ми пали­сад­ни­ка­ми, а порой даже и гара­жом.

Бло­ки­ро­ван­ные дома — это име­ю­щие общую сте­ну два объ­еди­нен­ных дома, рас­счи­тан­ные на одну или две семьи.

Пали­сад­ни­ки более свой­ствен­ны для город­ских таун­ха­у­сов, пред­став­ля­ю­щие архи­тек­тур­ные ансам­бли, рас­тя­ги­ва­ю­щи­е­ся на целые квар­та­лы в Пари­же и Англии.

В них про­жи­ва­ли обыч­но рабо­чие заво­дов, груз­чи­ки пор­тов и дру­гой тру­до­вой люд.

В Рос­сии попу­ляр­ность при­об­ре­ли таун­ха­у­сы в при­го­род­ных зонах с выхо­дом из каж­до­го бло­ка на лич­ный земель­ный уча­сток семьи.

(В СССР одно­этаж­ный ряд бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки назы­вал­ся бара­ка­ми).

Сходство и отличия блокированной застройки от МКД

  • Мно­го­квар­тир­ным домом (МКД) счи­та­ет­ся зда­ние, име­ю­щее хотя бы две квар­ти­ры с само­сто­я­тель­ны­ми выхо­да­ми на земель­ный уча­сток, на кото­ром нахо­дит­ся МКД, и с пря­мым досту­пом из каж­дой квар­ти­ры в поме­ще­ния кол­лек­тив­но­го поль­зо­ва­ния (кори­дор, лест­нич­ная пло­щад­ка и т.д.). (В бло­ки­ро­ван­ной застрой­ке так­же име­ет­ся выход на общую тер­ри­то­рию, но при этом в доме отсут­ству­ют внут­рен­ние поме­ще­ния обще­го поль­зо­ва­ния).
  • МКД может иметь свы­ше трёх эта­жей, лифт, мусо­ро­про­вод, под­ва­лы, чер­дак, вспо­мо­га­тель­ные поме­ще­ния, ком­му­ни­ка­ци­он­ные шах­ты и пр. (Ниче­го это­го не име­ют дома бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки).
  • Земель­ный уча­сток и иму­ще­ство мно­го­квар­тир­но­го дома явля­ет­ся кол­лек­тив­ной соб­ствен­но­стью, и каж­дая семья обла­да­ет лишь той долей, кото­рая соот­вет­ству­ет его доле соб­ствен­но­сти (отно­ше­нию пло­ща­ди квар­ти­ры к пло­ща­ди дома). То есть пол­ным обла­да­те­лем ни земель­но­го участ­ка, ни тех­ни­че­ско­го поме­ще­ния МКД соб­ствен­ник квар­ти­ры не может стать: напри­мер, что-нибудь постро­ить во дво­ре, на кры­ше, исполь­зо­вать для сво­их целей под­вал и пр. (Соб­ствен­ник таун­ха­у­са может иметь свой авто­ном­ный земель­ный уча­сток, кото­рый оформ­ля­ет­ся в соб­ствен­ность).

Можно ли считать жилыми блокированные дома

Хотя таун­ха­у­сы и назы­ва­ют­ся жилы­ми, это­му ста­ту­су они соот­вет­ству­ют не в пол­ной мере. Об этом сви­де­тель­ству­ет ЖК РФ (ч. 2, ст. 16):

Жилой дом дол­жен состо­ять из ком­нат и вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний, необ­хо­ди­мых для удо­вле­тво­ре­ния нужд про­жи­ва­ю­щих.

Одна­ко в поме­ще­ни­ях бло­ки­ро­ван­ных застро­ек (осо­бен­но барач­но­го типа), жилищ­но-быто­вые усло­вия не все­гда отве­ча­ют это­му пра­ви­лу. Мини­стер­ство стро­и­тель­ства раз­ра­ба­ты­ва­ет в насто­я­щее вре­мя нор­ма­ти­вы, даю­щие более точ­ные опре­де­ле­ния поня­ти­ям “МКД”, “жилой блок”, “жилой дом бло­ки­ро­ван­ной застрой­ки”.

О строительстве, реконструкции и регистрации блокированных домов

Бло­ки­ро­ван­ные дома стро­ят­ся или рекон­стру­и­ру­ют­ся по общим пра­ви­лам:

  • раз­ра­ба­ты­ва­ет­ся про­ект­ная доку­мен­та­ция;
  • берет­ся раз­ре­ше­ние на стро­и­тель­ство;
  • объ­ект вво­дит­ся в экс­плу­а­та­цию (для это­го необ­хо­дим тех­ни­че­ский план ОКС на каж­дый отдель­ный блок).

Един­ствен­ная льго­та при стро­и­тель­стве таун­ха­са — нет необ­хо­ди­мо­сти про­ве­де­ния экс­пер­ти­зы доку­мен­тов про­ек­та.

Если обыч­ный жилой дом меня­ет ста­тус на “жилой бло­ки­ро­ван­ный”, то необ­хо­ди­мо вна­ча­ле про­ве­сти его рекон­струк­цию: про­из­ве­сти стро­и­тель­ные рабо­ты и раз­бить дом на бло­ки.

Быва­ет, что зда­ние не тре­бу­ет раз­бив­ки, и тогда его доста­точ­но про­сто офор­мить как бло­ки­ро­ван­ный жилой дом:

  • пра­ва на жилой дом анну­ли­ру­ют­ся;
  • в Росре­ест­ре реги­стри­ру­ют­ся новые пра­ва соб­ствен­ни­ков на каж­дый отдель­ный жилой блок таун­ха­у­са;
  • каж­дый блок ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт как отдель­ное жилое зда­ние (осно­ва­ние СП 55.13330.2011).

Пра­во соб­ствен­но­сти на отдель­ный блок жилой застрой­ки носит обособ­лен­ный харак­тер, в то вре­мя как квар­ти­ры в МКД при­над­ле­жат их вла­дель­цам на пра­вах доле­вой соб­ствен­но­сти.

Доку­мен­ты, необ­хо­ди­мые для раз­ре­ше­ния стро­и­тель­ства таун­ха­у­са:

Земельный участок под блокированную застройку

Перед нача­лом стро­и­тель­ства таун­ха­у­са необ­хо­ди­мо при­об­ре­сти пра­ва на земель­ный уча­сток. По пра­ви­лам зем­ле­поль­зо­ва­ния и застрой­ки бло­ки­ро­ван­ный жилой дом раз­ре­ша­ет­ся стро­ить на зем­ле насе­лён­ных пунк­тов.

На началь­ном эта­пе стро­и­тель­ства ЗУ пред­став­ля­ет из себя еди­ное целое. Но по его окон­ча­нию необ­хо­ди­мо будет про­из­ве­сти раз­ме­же­ва­ние земель­но­го участ­ка по коли­че­ству жилых бло­ков, так как каж­дый блок, на осно­ва­нии ст. 49 ГрК РФ дол­жен иметь соб­ствен­ный уча­сток.

Коли­че­ство жилых бло­ков опре­де­ля­ет­ся ещё на ста­дии состав­ле­ния тех­ни­че­ско­го про­ек­та по мини­маль­но­му раз­ме­ру ЗУ, опре­де­ля­е­мо­му гра­до­стро­и­тель­ным регла­мен­том: так, если мини­маль­ная пло­щадь земель­но­го участ­ка под один блок 5 соток, то на ЗУ пло­ща­дью 30 соток мож­но постро­ить бло­ки­ро­ван­ную застрой­ку из шести бло­ков. Каж­дый земель­ный уча­сток под жилую сек­цию ста­вит­ся на кадаст­ро­вый учёт.

Достоинства и недостатки таунхаусов

Бло­ки­ро­ван­ные жилые дома дают боль­ше авто­но­мии, чем мно­го­квар­тир­ные, при этом уро­вень быто­во­го ком­фор­та в них может быть высок.

Нали­чие земель­но­го участ­ка, отда­лен­ность от город­ско­го шума дают допол­ни­тель­ный бонус и при­бли­жа­ют таун­ха­ус к инди­ви­ду­аль­но­му жило­му дому с при­уса­деб­ным участ­ком или кот­те­джу.

При этом таун­ха­ус обхо­дит­ся дешев­ле кот­те­джа.

Сре­ди недо­стат­ков таун­ха­у­сов мож­но выде­лить:

  • более низ­кие сани­тар­но-стро­и­тель­ные нор­мы, по кото­рым стро­ят­ся бло­ки­ро­ван­ные дома;
  • отсут­ствие общих вспо­мо­га­тель­ных поме­ще­ний;
  • уда­лен­ность от объ­ек­тов инфра­струк­ту­ры.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/blokirovannyj-ziloj-dom.html

Блокированный жилой дом – что это за понятие и особенности объекта недвижимости, получение разрешения на строительство

Сблокированный дом что это

Правожил.com > Оформление недвижимости > Блокированный жилой дом — что это за понятие и особенности подобного объекта недвижимости

Блокированный жилой дом – это система объединенных между собой небольших квартир. Такие дома относятся к одной из самых небольших, но вызывающих интерес у россиян групп жилищного фонда. Подробней о данной разновидности недвижимости поговорим в статье.

Блокированный объект недвижимости – это довольно специфический и уникальный со всех точек зрения вид строений.

Блокированный дом это что?

Нередко его именуют совмещенными домами, конструкция и концепт построения которых предполагает ряд особенностей. Основными из них можно считать:

  1. Наличие стен, входящих в составные элементы двух и более построек одновременно. Проще говоря, наличие такого явления, при котором стена одного дома примыкает к другому и представляет собой его неотъемлемую часть. При этом между стенами разного помещения нет даже малейшего расстояния, наблюдается их полноценная неразделимость.
  2. Отсутствие большого количества этажей. Как правило, блокированные жилые дома построены в 1, 2 или 3 этажа. Большее количество ярусов у объекта с подобным статусом невозможно.
  3. Отсутствие большого количества комнат в каждом отдельном блоке объекта. Естественно, в учет не берутся кухня и санузел.
  4. Общую инженерно-коммуникационную систему, выделяющуюся в отдельный узел для каждого собственника помещения в строении.
  5. Наличие отдельного входа и приусадебной земли у каждого блока.

Что такое блокированная жилая застройка в градостроительном кодексе? Блокированные жилые дома являются популярным видом жильем в последние годы. На территории нашей страны распространение таких строений невелико, но вот на западе с каждым годом лишь возрастает. Почему? Потому что блокированные застройки имеют ряд преимуществ, среди которых выделим:

  • эргономичность относительно постройки;
  • экономичность в плане эксплуатации и приобретения отдельных квартир в доме;
  • простота и удобство жилья.

Изучение правовой базы, касающейся сущности и особенностей блокированного жилого дома в РФ, возможно через рассмотрение таких актов, как:

  • Градостроительный Кодекс РФ (49-ая статья особенно);
  • Жилищный, Гражданский и Земельный Кодексы РФ;
  • Постановление Правительства под номером 220.

Несмотря на обширную регламентацию особенностей и принципов эксплуатации блокированных построек, их явление с законодательно-правовой точки зрения вызывает немалое количество споров.

Пожалуй, именно этот аспект отпугивает россиян от приобретения долей в блокированных жилищных домах. С течением времени и большей конкретизации профильных законов положение дел должно измениться. Остается лишь ждать.

Блокированная постройка – это МКД или нет

Как было упомянуто совсем недавно, регламентация явления и особенностей эксплуатации блокированных застроек в РФ оставляет желать лучшего.

С точки зрения формализованного вида закона, подобные жилые дома – это вид многоквартирных строений и их строительство, регистрация, использование на практике должно осуществляться именно в этом контексте.

С другой же стороны, блокированные застройки обладают некоторыми признаками как частных строений, так и обычных многоквартирных зданий (без разделения на квартиры). Так к какому же законодательно-правовому типу их стоит относить?

Сразу отметим, однозначного ответа на поставленный вопрос нет. Ни детальное изучение законодательства РФ из-за его противоречивости, ни профильное рассмотрение конкретной ситуации не смогут дать точный ответ.

В юриспруденции нашей страны статус блокированных жилых домов определяется двумя основными способами:

  • Непосредственно владельцем или владельцами постройки (если ничего против не имеют полномочные госструктуры в лице Градостроительных и архитектурных органов и Росреестра).
  • Судом, если одна из заинтересованных сторон в определении законодательно-правового типа конкретного дома не согласна с другими лицами. Инициировать судебные прения подобного рода могут и полномочные госструктуры, и владельцы блокированного жилого дома, и даже собственники отдельных помещений.

Окончательное решение относительно того, какой же статус присваивать конкретному блокированному жилому дому, принимается с учетом нескольких параметров.

Основными из них считаются общие принципы возведения и архитектурные особенности постройки, а также трактовка законодательных положений со стороны заинтересованных лиц.

В общем, определение типа блокированной постройки – дело сугубо индивидуальное, рассматривать которое можно исключительно в рамках конкретно взятого случая. При ином подходе точно определить законодательно-правовой статус объекта недвижимости не удастся.

Как объект признается блокированным

Признать объект недвижимости блокированным можно в мирном, либо в судебном порядке, о чем было упомянуто ранее. Основными аспектами в процедуре подобного определения играют:

  1. Особенности конкретной постройки с точки зрения ее архитектурного концепта.
  2. Непосредственно то, как законодательство РФ трактуют заинтересованные в присвоении объекту конкретного статуса стороны.

Вне зависимости от последнего аспекта признать постройку блокированной не получится, если она:

  • Имеет более 3-х этажей.
  • Состоит более чем из 10 отдельных помещений (блоков).
  • Не имеет совмещенных стен.

Помимо этого, у каждого блока должны иметься отдельный вход и приусадебный участок. Подобные требования к блокированным застройкам предъявлены на законодательном уровне и обязательны к соблюдению при оформлении соответствующего статуса постройки.

При их соблюдении оформление жилого дома в статусе блокированного происходит следующим образом:

  1. Заинтересованные стороны мирно, либо через суд определяют статус жилья (зачастую определяется МКД – многоквартирный дом, реже – совмещенный объект недвижимости с долевым или иным видом владения собственностью).
  2. После этого они же проводят официальную регистрацию дома в выбранном статусе посредством обращения в уполномоченные госструктуры. Как правило, обращаться требуется в БТИ, Градостроительные и архитектурные госорганы и регистрирующую структуру – Росреестр.

По итогу реализации всех формальных процедур их инициаторы получают необходимые документы и могут начать эксплуатацию блокированного жилого дома в этом статусе или его отдельных блоков в соответствии с законодательством РФ.

О получении разрешения на строительство блокированного строения

Чтобы избежать возможные судебные прения относительно определение статуса строения блокированной застройки, перед его возведением важно получить соответствующее разрешение от органов градостроительства и архитектуры РФ.

Дом блокированной застройки — что это значит в ЖК РФ? Разрешение от органов градостроительства на застройку блокированного дома

Для этого застройщику необходимо соблюдение целого ряда формальностей. В первую очередь, следует сформировать план будущей постройки и определить ее технические характеристики.

Если судить по рассмотренным ранее законодательным нормам, блокированный жилой дом должен иметь:

  • до 3 этажей включительно;
  • не более 10 отдельных блоков;
  • общие техническо-инженерные и иные коммуникации.

Также к каждому отдельному блоку строения обязательно «привязывается» свой вход/выход и приусадебный участок.

После того как технический план сформирован, можно приступить непосредственно к оформлению разрешения на строительство. Для этого необходимо:

  1. Объединить земельные участки, на которых будет возводиться блокированная постройка (если их несколько), в одно целое и зарегистрировать это в полномочных госструктурах – Росреестр.
  2. Обратиться в местный градостроительный или архитектурный госорган и запросить необходимый для получения разрешения перечень документов.
  3. Собрать последние и предоставить их полномочным лицам органа с соответствующим заявлением о получении разрешения.

Рассмотрение всей поданной документации и оформление разрешительных бумаг осуществляется госструктурами в течение одного месяца.

После их получения можно начать строительство. В противном случае, при отсутствии разрешения, следует повторить попытку его получения вновь или отстаивать свои права, если они нарушены, в суде. Иного порядка действий в подобной ситуации не предусмотрено.

Управление блокированным жилым домом

Управление многоквартирными домами

Специфичность жилых домов блокированного типа наиболее сильно влияет на принципы их эксплуатации.

Многоквартирные дома, к которым рассматриваемые сегодня строения часто относятся по статусу, управляются ТСЖ, либо ЖУК.

Однако сами блокированные застройки подобных управленцев практически не имеют. Более того, управляются в общем режиме они крайне редко.

Блокированный жилой дом является поистине уникальным строением, что особенно выражено в управлении им.

Так как у подобных домов наличия общей собственности жильцов не наблюдается, то за каждый блок отвечает его непосредственный владелец. За редким исключением на собрании всех жителей блокированной застройки определяется необходимость:

  • Формирования своеобразного ТСЖ за слежением за «улицей».
  • Найма жилищно-управляющей компании, которая будет следить за общими коммуникационными, инженерными и другими техническими системами.

К слову, профильные организации по управлению многоквартирными домами редко проявляют желание сотрудничать с жильцами блокированных построек.

Удивляться этому не приходится, ведь специфичность и неоднозначная трактовка данного явления нередко доставляет множество хлопот самими жильцами блокированных домов, не говоря уже об управляющих ими компаниях.

Окончательная форма управления блокированными жилыми строениями должна определяться с учетом его законодательно-правового статуса. Напомним, их всего три:

  • многоквартирный дом;
  • многоквартирная застройка с одним владельцем;
  • совмещенное строение, каждый блок которого выделен в частную собственность его владельца.

Соответственно, многоквартирные блокированные дома управляются в соответствии с нормами законодательства об управлении МКД. А частые строения, согласно нормам законам о частной собственности, и так далее.

Любые неоднозначные вопросы относительно эксплуатации подобных строений и споров между владельцами их блоков могут быть решены в суде.

Отметим, что такие прения – дело непростое и сложное в плане реализации, поэтому лучше решать все проблемы миром. В противном случае необходимо приготовиться к непростому и длительному судопроизводству.

На этом наиболее важные положения по теме сегодняшней статьи подошли к концу. Как видите, блокированные жилые дома – это типовые строения с блочным архитектурным концептом.

Надеемся, представленный материал помог разобраться с сущностью блокированных объектов недвижимости каждому читателю нашего портала и дал ответы на интересующие вопросы.

Проект жилого блокированного дома:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

13 Апр 2018      kasjanenko         601      

Источник: https://PravoZhil.com/oformlenie/blokirovannyj-zhiloj-dom-jeto.html

Дом блокированной застройки в 2020 году – что это такое, жилой, определение, Градостроительный комплекс

Сблокированный дом что это

Жилищный фонд включает в себя несколько десятков видов объектов. Неоднозначная трактовка некоторых определений создает сложности при определении типа строения.

Что в 2020 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

Но порой архитектурные особенности здания затрудняют определение правильного статуса строения. Что в 2020 году подразумевается под домом блокированной застройки?

Общие аспекты

В России основными видами зданий, которые могут относиться к частной собственности, считаются частные строения, многоквартирные здания и квартиры в многоэтажных домах.

Дома, имеющие статус блокированной застройки, обладают признаками всех перечисленных категорий. Это создает сложности при определении типа объекта в целях реализации права владения и пользования.

Основная проблема связана с неоднозначными определениями видов сооружений на законодательном уровне.

Теоретически дома блокированной застройки относятся к многоквартирным, но выдел доли в составе общедомовой собственности невозможен. Фактически общедомовое имущество в таких зданиях отсутствует.

В большинстве случаев неоднозначное определение категории здания требует обращения в суд. На основании индивидуальных особенностей объекта устанавливается тип строения.

От статуса дома зависит порядок его использования. Что же такое блокированная застройка применительно к дому?

Определение

В Градостроительном Кодексе под блокированными домами подразумевается блок малоэтажных однотипных зданий, имеющих общую стену.

По сути, это два или более одинаковых дома, примыкающих друг к другу. Но у каждого дома имеется изолированный вход.

Это основное различие блокированной застройки от типовых малоэтажных многоквартирных объектов. Детальное определение такого объекта присутствует в СНиП 2.08.01-89.

Здесь говорится о строении, состоящем из нескольких жилых секций, поделенных общей стеной и не больше трех этажей в высоту.

Главной особенностью строения признается отдельный выход на частную территорию. Проще говоря, жилой дом блокированной застройки это совокупность малоэтажных домов, возведенных в виде единого объекта.

Отличительными признаками блокированной застройки считаются:

  • придомовая территория может быть совместной или разгороженной;
  • отдельных участков может насчитываться от двух до десяти;
  • общий вход к отдельным блокам отсутствует;
  • отсутствуют помещения совместного пользования;
  • в каждом блоке наличествуют собственные коммуникации;
  • имеется выход на территорию коллективного пользования.

Каковы его особенности

Говоря об особенностях строений блокированной застройки, нужно подметить отдельные правовые нюансы:

При постановке на кадастровый учетТакое здание оформляется как целостное строение. Зарегистрировать лишь отдельный блок не получится
В наследство можно передать часть домаВместе с прилегающей частью участка
Блокированная застройка признается цельным строениемС отдельными выходами для всех блоков, что не позволяет отнести такие дома к многоквартирным

Важнейшим критерием установления объекта как блокированной застройки становится факт отсутствия общедомовой собственности.

То есть не имеется помещений общего пользования, предназначенных для обслуживания двух и более отдельных квартир (чердак, подвал, лестничная клетка, подъезд и т.д.).

Изолированность блоков ведет к отсутствию общедомовой собственности. Основной объект права это участок, на котором размещено здание и инженерные коммуникации с общими приборами учета.

За счет этого затруднен выдел доли каждого собственника и определение порядка обслуживания со стороны управляющих компаний.

Нормативное регулирование

Понятие объектов блокированной застройки и порядок их использования регламентированы разными правовыми документами.

В частности это ЖК РФ, которым определяются основополагающие характеристики таких объектов. Относительно земельных участков под ДБЗ нормы регулируются ЗК РФ.

Что касается правовых нюансов, то многие из них разъясняются Приказами Минстроя и Министерства развития экономики, а также Постановлениями Правительства РФ и строительными нормативами.

Отдельные уточнения возникают на основании судебной практики по особо сложным ситуациям.

Градостроительный Кодекс

В п.2 ч.2 ст.49 Градостроительного Кодекса дается определение касательно жилого здания, признаваемого блокированной застройкой.

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

Каждый блок предопределен для одной семьи/одного собственника и размещен на отдельном земельном участке, но обладает выходом на территорию совместного пользования.

По ГрК РФ дом блокированной застройки это единое здание, состоящее из совокупности отдельных жилых блоков.

По своим основным параметрам здания такого типа напоминают многоквартирные дома. Но существенным отличием выступает отсутствие общедомового имущества.

Жилищный Кодекс

В ч.2 ст.16 ЖК РФ жилым домом называется индивидуальное здание, состоящее из жилых комнат и вспомогательных помещений.

В ст.16 ЖК к видам жилого дома отнесены и многоквартирные дома, и дома блокированной застройки.

Единственным существенным отличием признается наличие общего имущества в МКД, которое не может применяться в качестве жилых помещений.

Определения ЖК РФ не позволяют точно определить вид дома, поэтому Минстрой РФ работает над проектами нормативов, которые окончательно и однозначно определят понятия «многоквартирных домов» и «жилых домов блокированной застройки».

На данное время это определение базируется на совокупности положений различных правовых актов.

Что значит дома блокированной застройки

Жилые дома блокированной застройки являются относительно новым явлением в современном строительстве.

Правовой статус такого объекта характеризует наличие обособленного права собственности на каждую составную часть здания.

В течение длительного времени блокированная застройка выступала предметом серьезных дискуссий.

Для признания объекта блокированной застройкой приходилось обращаться в суд, поскольку в большинстве случаев такие здания приравнивались к многоквартирным домам.

Основаниями, по которым дом признавался блокированной застройкой, признавались такие моменты, как:

Расположение дома на отдельном участке землиЯвляющемся общей собственностью всех собственников дома, но с возможностью выделения в личную собственность отдельного участка перед каждым блоком
Обособленность блоков и отсутствие связи меж ними через общедомовое имуществоЧто в сущности представляет собой соединение в цельное здание нескольких отдельных домов

Вместе с общими чертами дома блокированной застройки обладают различиями в дизайне, форме возведения, жилой площади.

Как пример, можно отметить несколько вариантов домов, которые относятся к жилым домам блокированной застройки:

ТаунхаусЗдание городской застройки, но с элементами загородного жилья. Небольшая площадь квартир, вертикальная планировка, отдельная функция для каждого этажа. Наличие отдельного входа для каждого собственника совмещается с небольшой личной территорией
ВиолеттаЭлитная разновидность таунхаса с большой придомовой территорией, террасой, бассейном, верандой и гаражом
ЛэйнхаусБлокированные дома небольшой площади, совмещенные в целый жилой комплекс. Каждый блок на своей территории обеспечен гаражом
ДуплексДвухквартирные, чаще двухэтажные, блокированные дома с общей крышей и общей глухой стеной
КвадрохаусВключает в себя четыре отдельных блока, связанных общей стеной. Для каждого жилого помещения предусмотрен отдельный выход, придомовая территория и гараж

Существуют и иные варианты домов блокированной застройки. Но даже приведенные примеры свидетельствуют об общности признаков подобных объектов.

Однако у владельцев таких зданий все же возникают проблемы с определением статуса постройки.

Как признать его таковым

Порядок признания дома объектом блокированной застройки предполагает подачу заявки с соответствующей просьбой в:

  • БТИ;
  • органы местного самоуправления;
  • судебные инстанции.

Необходимость признания заключена в том, что статус блокированного дома позволяет оформить в собственность придомовую территорию. Для многоквартирных домов такая возможность отсутствует в принципе.

Обращение в суд становится последним этапом, если органы БТИ и администрация отказались удовлетворить обращение в пользу заявителя.

Руководствуясь существующими характеристиками, судебные органы определили достаточно эффективный метод для разграничения двух родственных понятий касательно жилых домов.

Суд признает дом блокированной постройкой, если каждая отдельная секция:

Не располагает едиными внутридомовыми системамиПредоставления коммунальных услуг, а именно водоснабжение, отопление, электроснабжение и прочие услуги предоставляются непосредственно от поставщика
Обладает общим оборудованиемЗа пределами жилых блоков с целью обслуживания независимых секций

Следовательно, отдельно стоящий дом с количеством этажей не больше трех, в котором каждая секция предназначена для проживания только одной семьи, при отсутствии элементов общедомового имущества, признается домом блокированной застройки.

Такой объект рассматривается как самостоятельное здание и ему присваивается уникальный идентификационный номер.

Технический план

Для ввода в эксплуатацию жилого объекта блокированной застройки потребуется технический план объекта капитального строительства.

Составляется он по правилам ст.24 ФЗ № 218 от 13.07.2015. В плане указывается:

Информация о зданииНеобходимая для постановки объекта на кадастровый учет
Сведения о частях зданияПри выполнении кадастровых работ
Данные о здании с присвоенным кадастровым номеромНеобходимые для внесения записи в ЕГРН

План состоит из графической и текстовой частей. Графическая часть отображает сведения кадастрового плана территории ил выписки из ЕГРН о земельном участке, на котором размещен дом, с указанием местоположения объекта.

Источник: http://jurist-protect.ru/dom-blokirovannoj-zastrojki/

Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

Сблокированный дом что это

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

  • Здание от 1 до 3 этажей
  • В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
  • Один блок рассчитан на 1 семью
  • Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
  • Между блоками есть общая стена без проёмов
  • Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м2 при минимальной норме в 6м2, то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка.

Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены.

На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

  • Заявление с указанием данных паспорта;
  • Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
  • Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

  1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
  2. Получают разрешение на строительство;
  3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
  4. Составляют технический план дома;
  5. Подготавливают технический план на каждый блок;
  6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество.  Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м2, а минимальный 400 м2. После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

Источник: https://gaig.ru/clauses/kadastrovyy-uchet-zhilogo-doma-blokirovannoy-zastr/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.