Самоуправление в жилом доме

Содержание

Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 4, Порядок управление МКД

Самоуправление в жилом доме

В России действуют более 160 федеральных органов власти. В отношении функционирования многоквартирных домов большинство из них занимается контролем и проверками. Это санитарные, пожарные, экологические и прочие ведомства. И во все эти органы вы имеете право обращаться. В первую очередь, необходимо обращаться именно в те организации, которые управляют вашим многоквартирным домом.

Статья 161 Жилищного кодекса РФ предписывает собственникам помещений выбрать один из трех способов управления многоквартирным домом. Куда в первую очередь направлять запросы, зависит от того, какой способ управления вашим домом выбран.

Непосредственное управление многоквартирным домом.

Это самый старый способ управления, как правило, он применим только для тех домов, в которых не больше 16 квартир. Обычно, это либо старые дома, либо дома в маленьких городах или поселках.

Собственники жилья в таких домах напрямую заключают договора с ресурсоснабжающими организациями.

Поставщики коммунальных услуг поставляют ресурсы до определенных границ дома и ответственность они несут непосредственно перед собственниками жилья.

Это наиболее эффективный способ управления, так как собственники сами заключают договора с ресурсными компаниями и сами контролируют их исполнение. Любые последствия ими же и будут устраняться. По сути, люди полностью берут ответственность в свои руки. Кто, как не собственник жилья, заинтересован в том, чтобы в доме было все в порядке?

Последние изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, направлены именно на установление прямых связей между потребителями коммунальных ресурсов (собственниками жилых помещений) и ресурсопоставляющими организациями. Изменения в статью 44 ЖК РФ, внесенные Федеральным законом от 03.04.

2018 № 59-ФЗ, позволяют принимать «решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также — договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами».

Этот способ, кстати, позволяет значительно снизить расходы на коммунальные платежи, особенно в небольших домах. Во-первых, маленький дом технически проще обслуживать. Во-вторых, нет дополнительной прослойки в виде юридического лица, которое забирает себе часть денег на свое содержание.

При этом способе управления каждый собственник жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности за задолженность своих соседей по оплате, как это бывает в других формах управления. Собственники жилья влияют на все, что происходит.

Холодно в подъезде, разбито окно, поломалась ступенька — не надо ждать общего собрания и куда-то писать, чтобы проблему ликвидировали. Принимаете решение сами и сами устраняете.

Но есть у этой формы и недостатки. Никакой фонд содействия капитальному ремонту платить за капитальный ремонт такого дома не будет, все будете делать сами.

Посредник — юридическое лицо — помимо того, что сам зарабатывает, он еще отстаивает интересы владельцев квартир. Если его нет и что-то пошло не так, свои интересы придется отстаивать самостоятельно.

Каждый сам за себя, потому что у каждого свой договор.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ).

ТСЖ — это отдельное юридическое лицо, оно создается собственниками многоквартирных домов, решение должны принять не менее 50 % их общего числа. Также возможно создание ТСЖ собственниками нескольких домов.

Регистрируется оно в качестве некоммерческой организации.

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по содержанию и сохранению этого имущества, по увеличению этого имущества, а также по предоставлению коммунальных услуг (статья 135 Жилищного кодекса РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги или выполнять работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо своими силами, либо привлекая на основании договора лиц и организации, имеющие лицензии на осуществление соответствующего вида деятельности.

ТСЖ выгоднее, чем УК (управляющая компания), но оно отнимает много времени. Если в ТСЖ грамотный управляющий, то вполне реально существенно сократить размер коммунальных платежей. Например, за счет того, что есть рекламные площади на территории дома, где можно разместить чей-то баннер.

Кроме того, в доме есть чердаки и подвалы, которые можно сдать в аренду под магазины, клубы или парикмахерские. Все это очень хорошо для снижения расходов, потому что арендной платой можно оплачивать коммунальные услуги и тем самым снять часть бремени платежей с собственников жилья.

У ТСЖ меньше штат, чем у УК, поэтому меньше траты на зарплату. Если ТСЖ обслуживает несколько домов, то расходы и во- все становятся микроскопическими.

Преимущество еще и в том, что вся финансовая деятельность довольно прозрачна, каждый из жильцов может непосредственно влиять на расходы и доходы по дому.

Есть собрания собственников жилья, как правило, они про- водятся во дворе (а вы помните, что люди имеют полное право на собрания на основании Конституции), где принимаются решения. И каждый, кто входит в ТСЖ, имеет право голоса.

ТСЖ сами выбирают себе подрядчиков, кто и что для них будет делать. Если им кто-то не понравился, они могут заключить договор с другой организацией.

Эта форма больше подходит людям активным, кому не все равно, что происходит в их доме. Частые собрания, обсуждения действий подрядчиков, снятие показаний счетчиков — это все отнимает время. Если в доме есть активные люди, кто будет всем этим заниматься, считайте, что вам повезло. Если их нет, это печально. К сожалению, так складывается, что в большинстве домов таких людей нет.

Управляющая компания (УК).

Это очень распространенная форма управления многоквартирным домом. Если ТСЖ — некоммерческая организация, у нее нет цели получения прибыли, то УК — именно коммерческая организация, и она должна действовать на основании лицензии. Эту организацию часто выбирают на конкурсной основе, с ней заключают договора и определяют размер платы за содержание и ремонт жилья.

При выборе УК общим собранием собственников с каждым собственником жилого помещения заключается договор управления на тех условиях, которые указаны в решении общего собрания.

Такое решение обязательно должно быть, и УК в течение определенного срока (не меньше, чем год и не больше, чем 5 лет), должна оказывать услуги, выполнять работы по содержанию и ремонту дома, предоставлять коммунальное обслуживание и т. д.

Но, если она выполняет все это плохо, то собственники имеют право расторгнуть договор досрочно, приняв такое решение общим собранием.

Главный недостаток УК — то, что это коммерческая организация, и она нацелена на получение прибыли за счет оказания услуг. Она не столько управляет, сколько зарабатывает. На тарифы ресурсоснабжающих компаний УК накидывает свою маржу, и уже по увеличенным тарифам жильцы дома получают газ, свет, воду и т. д.

УК должна ежегодно отчитываться о результатах своей работы, но по факту отчитывается либо очень неудобным способом, либо делает вид, что ее никто об этом не спрашивает. По сути, ее деятельность непрозрачна. Это второй недостаток УК. У собственников жилья отсутствует прямой контроль за результатами ее деятельности, а также результатами работ и услуг, которые она оказывает.

Если УК по вашей заявке прислала вам подрядчиков и они что-то сделали не так, судиться с ними напрямую вы не можете, потому что вы делегировали свои права управляющей компании. УК, со своей стороны, судиться с подрядчиком тоже не будет, потому что она выбирает его по принципу: либо дешево, либо свои люди, так что вряд ли она захочет с подрядчиками ссориться.

Но, делегировав свои права, вы не тратите свое время, не ходите на собрания. Такую форму управления выбирают именно те дома, где жильцы, большинство из них, по крайней мере, занятые деловые люди, и им некогда вникать в общедомовые вопросы, им проще переплатить 1000–2000 руб лей за то, чтобы их не трогали.

Государство хорошо понимает эти проблемы. Одним из способов борьбы с нерадивыми управляющими компаниями стало их лицензирование.

После введения лицензирования к началу 2015 г. по данным Минстроя России, в РФ действовало более 18 тыс. (по Москве — 833) лицензий, прекратили свое действие 188 (по Москве — 1). Все лицензии представлены в открытом доступе на сайте ГИС ЖКХ. Только на первом этапе лицензирования было отсеяно 13 % управляющих компаний, которые не соответствовали лицензионным требованиям.

Сводный реестр лицензий управляющих компаний можно найти на сайте Госжилнадзора по следующей ссылке. На сайте можно проверить статус лицензии. Если появится строка «Отсутствуют результаты поиска», то желательно проверить, правильно ли заполнены строки, и повторить поиск. Если же все сведения верны, это означает, что управляющая компания никогда не оформляла лицензию.

Какая форма управления домом лучше, жильцы каждого дома решают сами.

Чтобы принять решение, нужно оценить площадь дома, количество квартир, инициативность собственников жилья, степень износа конструкций дома, инфраструктуру.

Если собственники жилья долго не могут выбрать форму управления домом, то органы местной власти волевым решением назначают им УК. Поэтому с выбором затягивать не рекомендуется.

Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 1, ОБЩИЕ НОРМЫ.Законодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 2, ЖКХ в КОНСТИТУЦИИЗаконодательство РФ, регулирующее взаимоотношения граждан и ЖКХ. Часть 3, Управление МКД и коммунальные расходыФедеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» применительно к ЖКХ сфере

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/zakonodatelstvo-rf-reguliruiuscee-vzaimootnosheniia-grajdan-i-jkh-chast-4-poriadok-upravlenie-mkd-5f5feee98169a878167a8d5b

Самоуправление домом как его создать какие нужны документы

Самоуправление в жилом доме

13.08.2018

  • С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
  • Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, “ошибки” в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
  • Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
  • Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.

подписывать договоры, а не договора, с сантехниками не надо — если решения собрания на то нет. если говорить о поставке коммун ресурсов — предоставлении коммун услуг (отопление, водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение) — ТО ТАКИЕ ДОГОВОРЫ НУЖНО ПОДПИСЫВАТЬ.

в принципе можете и отказаться, просто будет действовать норма пункта 3 статьи 438 Гражд кодекса россфед и норма Правил по пост правит россфед от 06 05 2011 № 354 — о конклюдентных действиях, т.е. при первом подключении к сетям снабжения — Вы уже заключили договор. о том же и глава об энергоснабжении раздела о купле-продаже в части второй Гражд кодекса россфед (правила такого договора действуют и в отношении поставки воды, тепла . ).

Читать еще –>  Часть 4 228 Ук Рф Какой Срок

— Домам с небольшим количеством квартир вариант ТСН может быть более понятен и экономически выгоден, — считает Носков. — В товариществе есть свой отдельный счет, выбираются председатель, совет дома.

Именно они контактируют с исполнителем услуг. В случае, если контракт заключен с управляющей компанией — исполнителем услуг является она. Если что-либо в работе компании вас не устраивает, вы в любой момент имеете право ее сменить либо создать ТСН.

Как организовать управление многоквартирным домом

Часть 1.1. ст.

165 ЖК РФ предусматривает, что орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как осуществлять непосредственное управление многоквартирным домом

  1. Принятие решения о переходе на форму непосредственного управления домом.
  2. Выбор ответственного за представление интересов жителей дома при общении с обслуживающими организациями и различными органами.

    Кроме того, может быть выбран такой орган, как совет (или комитет) дома — в домах, где имеется больше 4 квартир, это делается обязательно. Официально регистрировать этот домовой орган нигде не нужно.

    В совет может входить как один собственник-председатель, так и все собственники-жильцы.

  3. Заключение договоров на обслуживание дома.

Как нам управлять многоквартирным домом

1. В новом ЖК совершенно не упоминается необходимость капитального ремонта жилья, который уже оплачен жителями в виде амортизационных отчислений, т.е. на капремонт. Жилищный фонд на 80 % и более требует капремонта и своевременное его непроведение исполнительной властью есть преднамеренное приведение жилфонда в аварийное состояние. Это является уголовным деянием.

— органами местного самоуправления (в городах федерального значения — органами государственной власти указанных субъектов РФ) — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Читать еще –>  Как встать на очередь по программе молодая семья

Самоуправление и содержание дома

Из этих общих правил вытекает ряд последствий. Например, РСО вправе отказать товариществу собственников жилья в заключении прямых договоров с собственниками.

В этом случае показатели индивидуальных счетчиков фактического значения иметь не будут, так как счет на дом будет выставляться по нагрузке (как будто вода идет круглые сутки и круглые сути включены электрприборы).

Если дом не выбрал никакой формы управления и находится под контролем управляющей компании, то последняя вправе перебросить собранные жителями данного дома средства на ремонт иных объектов и т.д.

На самом деле, Конституция РФ и Федеральный Закон № 131«Об общих принципах организации местного самоуправления» однозначно определяет, что местное самоуправление (т.е. форма осуществления народом своей власти) может быть создано на части территории уже существующего Муниципального образования.

Территория местного самоуправления может быть ограниченна домом и придомовой территорией, на которой происходит местное самоуправление. Эта территория и является тем «кирпичиком», той функциональной единицей, из которой и формируется в дальнейшем группа домов, жилой микрорайон, Муниципальное образование.

Первичное звено местного самоуправления в городах — это многоквартирные дома и придомовые территории. И в соответствии со ст.

33 ФЗ № 131, граждане вправе участвовать в осуществлении местного самоуправления в «иных формах, не противоречащих Конституции РФ», поэтому с точки зрения закона создание местного самоуправления в виде «местного самоуправления многоквартирного дома» абсолютно легитимный гражданский акт.

Таким образом, местное самоуправление многоквартирного дома — это форма осуществления народом своей власти на части территории Муниципального образования (дом, группа домов, квартал, микрорайон) самостоятельное и под свою ответственность решение населением непосредственно вопросов местного значения, исходя из интересов населения.

Тсж и местное самоуправление

В ТСЖ право голоса имеют только собственники, вес каждого голоса зависит от площади, находящейся в собственности, в т.ч.

большинство может оказаться у юридических лиц, собственников больших нежилых площадей, или у муниципальной власти, сдающей жильцам неприватизированное жильё по договору соц.

найма (либо у обоих категорий совместно), что превращает процедуру ания на общем собрании собственников (общем собрании членов ТСЖ) в формальность (когда мнение собственников жилых помещений, населения дома ничего не решает).

Самоуправление домом как его создать какие нужны документы Ссылка на основную публикацию

Источник: https://firstjurist.ru/avtorskoe-pravo/samoupravlenie-domom-kak-ego-sozdat-kakie-nuzhny-dokumenty

Самоуправление в жилищной сфере

Самоуправление в жилом доме

Выход простой — взять власть по содержанию своего дома в свои руки! Именно такую возможность предоставляет нам Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года.

Почему мы должны управлять своим домом?

Потому что нам не безразлично в каком доме мы живем и в каком доме будут жить наши дети и внуки!

А как управлять своим домом?

Согласно ст. 161 п. 2 ЖК РФ, существуют три способа управления многоквартирным домом (далее МКД)

  • непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
  • управление управляющей организацией;
  • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ). Остановимся кратко на этих способах управления

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д. заключаются каждым собственником непосредственно с каждой ресурсоснабжающей организацией (Мосводоканал, МосЛифт и т. д.).

При управлении домом возникает много вопросов и их надо оперативно решать, а значит собирать собрание или опрашивать каждого собственника. Как часто собирать собрания? Раз в квартал, раз в месяц или каждую неделю? А если в доме 100 и более собственников? Вывод очевиден — такой способ подходит только для домов, где число собственников незначительно, не более 6—10.

Вывод: эффективное непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме возможно, когда число собственников в доме незначительно.

Управление управляющей организацией

При управлении управляющей организаций управляющая компания заключает договор с каждым собственником. Договор заключается на условиях, определенных общим собранием.

Соответственно договор должен разрабатываться юристом, обладающим помимо прочего познаниями в области управления, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов. В каждом доме найдется такой юрист? Вопрос риторический. Следовательно, такой договор будет предлагаться управляющей организацией.

Чьи интересы будет защищать такой договор? Однозначно — интересы управляющей организации. Какой контроль над деятельностью управляющей организации? Никакого! Собственник противопоставлен юридическому лицу.

А чтобы сменить управляющую организацию необходимо провести общее собрание, выбрать другую управляющую организацию, согласовать новый договор. И еще не известно, будет ли новая управляющая организация лучше прежней.

Вывод: управление управляющей организацией в настоящее время самый непредсказуемый способ управления.

Где выход? Выход — управление ТСЖ!

Что такое ТСЖ? ТСЖ — некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Доля собственности общего имущества в доме (ст. 290 ГК РФ) пропорциональна общей площади Вашей квартиры (ст. 42 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ сказано, что собственники жилых помещений несут ответственность не только за содержание своих помещений, но и за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Товарищество собственников жилья — юридическое лицо, создаваемое самими жителями собственниками помещений в многоквартирном доме, для получения возможности самостоятельного управления, а также, возможно, и эксплуатации своего дома.

Коммунальные платежи жильцов поступают непосредственно на счет ТСЖ для дальнейшего распределения на нужды по своему усмотрению. После регистрации ТСЖ жители собственники, которые не захотели стать членами ТСЖ, заключают договор управления с ТСЖ своего дома.

Правление ТСЖ вправе передать функции по управлению домом иной управляющей организации. В данном случае договор управления подписывается управляющей организацией с одной стороны и Правлением ТСЖ от лица собственников с другой стороны.

Такие серьезные вопросы, как образование и сбор дополнительных средств в резервные фонды на восстановление, ремонт дома, получение заемных средств и банковских кредитов и т. д.

относится исключительно к компетенции общего собрания собственников — членов ТСЖ, и принимается когда за него проало не менее 2/3 от общего числа собственников помещений.

Как ТСЖ управляет домом? Исполнительный орган ТСЖ — это Правление. Правление исполняет решения общего собрания членов ТСЖ. Кто избирается в Правление ТСЖ? Собственники помещений в доме! То есть Вы или Ваши соседи. Будете ли Вы или Ваши соседи плохо управлять домом? Нет, потому что Вы и Ваши соседи живут в своем доме.

Вы сами управляете своим домом, но вы не одни, вы — «партия», вы — юридическое лицо, выступающая на равных с другими юридическими лицами, вы сами определяете какой договор, с кем и по какой цене заключать, вы сами решаете, сколько денег надо собрать, чтобы привести и содержать свой дом в порядке и жить достойно в своем доме.

Вывод: в настоящее время управление ТСЖ — самый оптимальный и эффективный способ управления многоквартирным домом.

Создавая ТСЖ, вы не только не лишаетесь поддержки города Москвы, но наоборот, получаете особые преимущества.

Постановлением Правительства Москвы № 1032-ПП от 04.12.2007 г.

(О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам — отремонтированный дом»на 2008—2014 годы), предусмотрено, что в первую очередь капитальный ремонт будет проводиться в домах, в которых созданы ТСЖ (п. 1.1.1 № 1032), причем не зависимо от того создано ТСЖ или нет, ремонт будет проводиться совершенно бесплатно за счет бюджетных средств.

Почему возник этот приоритет? Мы видим, что при реализации программы «Мой двор, мой подъезд» возникает порой странная ситуация: город вливает огромные средства в ремонт подъездов, благоустройство дворовых территорий, а через год-полтора все эти усилия сводятся на нет…

стараниями самих жильцов и их детей. Все рушится, ломается, покрывается малопристойными надписями. Люди не чувствуют себя хозяевами всего этого добра. Многие даже считают, что лифт принадлежит ДЕЗу или Мослифту.

Да нет же, он принадлежит собственникам в доме и ремонтировать его будут за их же счет.

Город за счет бюджетных средств капитально ремонтирует дом и передает его жителям — берегите его, потому, что в следующий раз Вы будете его ремонтировать уже на свои деньги.

Рано или поздно — по Жилищному кодексу РФ — собственникам придется полностью взять на себя расходы по содержанию и ремонту дома. Государство вернет свой долг по недоремонту, но и собственникам лучше побыстрее создать ТСЖ, чтобы своевременно войти в программу капремонта.

Контрольно-счетная палата Москвы выявила факты нарушений при проведении капитального ремонта в 2008 году. К примеру, было отмечено, что в некоторых случаях качественные показатели выполненных ремонтных работ, а также некоторые элементы отделки не соответствуют требованиям комфортности и безопасности.

Создавать ТСЖ (домком, комитет территориального общественного самоуправления или для начала хотя бы инициативные группы) надо не тогда, когда дом «отремонтирован», а до начала работ. Чтобы все держать под контролем, подойдет любой орган жилищного самоуправления, но только реально действующий.

При проведении собраний собственников многоквартирных домов необходимо обязательное присутствие заказчиков и генеральных подрядчиков, которые должны представлять обстоятельную информацию о видах и объемах работ.

В настоящее время информирование собственников многоквартирных домов осуществляется:

  • через СМИ (окружная и районная газеты, кабельное телевидение, Интернет);
  • проведение собраний;
  • распространение информационных материалов.

Но недостаток правовой культуры собственников, небольшой период рыночных преобразований в России, разнородный социальный состав собственников делают задачу проведения собраний собственников весьма непростой.

Невозможность сбора необходимого количества (66,70% — что составляет 2/3 от общего числа собственников помещений),из-за их пассивности и недоверия, усложняет задачу в принятии решения о проведении капитального ремонта дома.

Разобщенность собственников МКД на собрании в очной форме не приведет к общему решению как по утверждению перечня работ, проводимых при капитальном ремонте, так и в вопросах, связанных с участием собственников помещений в контроле над производством работ по капитальному ремонту и в приеме работ после их завершения.

При проведении собрания в заочной форме для подготовки пакета документов (уведомлений и решений) необходимо иметь множительную технику, кадровый состав специалистов, умеющих ответить на многочисленные вопросы жителей.

Собственники отказываются принимать участия в данной работе из-за своей некомпетентности, отсутствии свободного времени.

При использовании административного ресурса управ и специалистов ГУ ИС у собственников возникает недоверие, и такой метод займет длительное время на вручение уведомлений, сбор решений и подсчет собственников МКД и приведет к срыву сроков проведения запланированного капитального ремонта.

Жители должны знать:

  • Государство и впредь не оставит собственников без помощи. В каждом административном округе, в районах будут созданы сервисные центры, которые обеспечат самый разнообразный набор услуг для ТСЖ. (подбор и помощь в заключении договоров между ТСЖ и эксплуатирующими организациями, сопровождение таких договоров. Помощь в оптимизации расходов и поиска финансовых средств для ТСЖ. Контроль за расходованием средств эксплуатирующими организациями. Независимое юридическое и бухгалтерское сопровождение работы ТСЖ).
  • Предоставление бюджетных субсидий ТСЖ на содержание и текущий ремонт управляемыми ими домами пойдет в том же порядке, что и для дирекций единого заказчика, но поступят они непосредственно на счет ТСЖ.

Другие меры поддержки ТСЖ подробно указаны в постановлении Правительства Москвы от 22.05.2007 г. № 398—1111«О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007—2009 годы и задании на 2010 год» и наших прежних публикациях.

 Так вот, для того, чтобы решить проблемы ЖКХ, надо усилить привлечение жителей, к управлению своими домами.Итак, есть необходимость решения наболевших вопросов ЖКХ, есть финансовые средства, выделенные на эти цели, открыта зеленая улица для массового создания ТСЖ.

Дело только за главным — желанием и стремлением жителей города самим вершить судьбу своих домов.

Источник: https://marino.mos.ru/activity/urban-farms/self-government-in-the-housing-sphere/

Самоуправление многоквартирным домом: нюансы, плюсы и минусы

Самоуправление в жилом доме

Традиционная с начала 2000 годов форма управления частными компаниями в многоквартирных домах зачастую малоэффективна. Особенно это остро ощущается в старых, нуждающихся в капитальном ремонте зданиях.

Собственники жилья все чаще приходят к закономерному решению сменить способ управления своим многоквартирным домом, чтобы не зависеть от деятельности нерадивых управляющих организаций.

Измученные бездействием, а порой безалаберным отношением к своим обязанностям, этих компаний, которые курируют этот дом, они вынуждены это сделать.

Способы управления в многоквартирных домах

В жилищном законодательстве предусмотрено три формы управления:

  1. Частные управляющие компании.
  2. ТСЖ или ЖСК.
  3. Непосредственное управление.

Каждый из способов имеет свои особенности как положительные, так и отрицательные. Перед внедрением одного из перечисленных видов хозяйственной деятельности, требуется тщательное изучение и согласование со всеми собственниками квартир.

На данный момент нас интересует «непосредственное управление домом». Рассмотрим детально этот метод.

Специфика непосредственного способа управления

Непосредственное управление применимо исключительно в домах, где количество квартир не превышает 16.

  1. Решение о смене способа управления принимается на общем собрании жильцов, а затем вносится в протокол.
  2. Создается инициативная группа или полномочия делегируются лицу, действующему в интересах дома. Для этого оформляется доверенность на это лицо.
  3. В адрес управляющей компании направляется заявление на прекращение ее полномочий в отношении данного дома и прикладывается копия протокола решения общего собрания жильцов. Управляющая компания обязана передать инициативной группе или уполномоченному лицу технический паспорт и всю документацию, касающуюся многоквартирного дома.
  4. Далее направляется заявление на обслуживание в ресурсоснабжающие компании с приложением копий протоколов решения собрания жильцов, и документацией на дом.
  5. Полученный проект договора каждый собственник подписывает лично.

Положительные стороны

  • Прозрачность платежей за коммунальные услуги. Ежемесячно каждый собственник самостоятельно перечисляет на счета ресурсоснабжающих организаций денежные средства. Объем услуг и потребление ресурсов контролируется уже самим жильцом квартиры.
  • Предоставление услуг в индивидуальном порядке. Предполагается, что собственник самостоятельно принимает решение, какими коммунальными услугами он будет пользовать и соответственно платит только за них.
  • Экономия на содержании обслуживающих компаний. Отпадает необходимость оплачивать функции управляющих компаний или взносы ТСЖ. Лицо, которое уполномочили на деятельность, связанную с управлением дома действует на безвозмездной основе.
  • Внесение взносов на капитальный ремонт только при необходимости. Потребность в ремонтных работах определяется на общих собраниях. Расчеты с подрядчиками осуществляются только по тем видам работ, которые действительно требуются в конкретном случае.
  • Внесение платежей на усмотрение собственника. Собственник сам определяет, какие общедомовые нужды он готов оплатить. Никто обязать его не имеет право.
  • Сроки устранения аварийных ситуаций и текущих ремонтов зависят от решения собственников. Затягивание или отказы проведения необходимых ремонтных работ по причине отсутствия средств на счету дома как это могло быть в случае с управляющими компаниями теперь невозможны.

Отрицательные стороны

  • Трудность в назначении уполномоченного. Проблематично найти добровольца для выполнения функций, которые обычно берет на себя управляющая компания. Не каждый готов тратить свое личное время для решения задач и проблем дома без уплаты жалованья.
  • Поиск подрядных организаций. Уполномоченному жильцами лицу приходится самостоятельно подбирать подрядные организации, для выполнения ремонтных работ.
  • Невозможность участвовать в федеральных и муниципальных жилищных программах. Переход на непосредственную хозяйственную деятельность лишает возможности участвовать в государственных программах. То есть придется своими силами и за счет собранных с жильцов средств облагораживать придомовую территорию, устанавливать детские площадки, мусорки и лавочки.
  • Ресурсоснабжающие организации несут ответственность за поставку ресурсов только до определенной границы, которой считается либо стена дома, либо общедомовой прибор учета. За техническую неисправность общедомового имущества при подаче тепла, воды, электричества отвечают жильцы. Поэтому для его нормального функционирования, собственники обязаны заключить с обслуживающей организацией договор содержания и ремонта этого имущества.
  • Судебные разбирательства. В случае возникновения спорных ситуаций с подрядчиками, снабженческими компаниями все судебные разбирательства ложатся на плечи собственников в лице уполномоченного представителя.
  • Распределение долгов между жильцами. Оплата за пользование ресурсами рассчитывается, исходя из показаний общедомового счетчика, и распределяется между собственниками квартир. Добросовестным плательщикам приходится оплачивать долги неплательщиков. В судебном порядке добросовестные жильцы могут взыскать сумму задолженности, а ресурсоснабжающие организации прекратят обслуживать квартиры таких должников.

Вывод

Можно резюмировать, что наряду с положительными моментами непосредственного управления существует масса отрицательных сторон.

Собственники должны основательно подойти к своему решению, ведь получая определенную независимость от частных компаний, они столкнутся с задачами, которые могут быть не под силу неосведомленному человеку. А ввиду занятости современных людей, трудно будет найти добровольца, который возложит на себя ряд функций связанных с обслуживанием дома.

Источник: https://plusiminusi.ru/samoupravlenie-mnogokvartirnym-domom-nyuansy-plyusy-i-minusy/

Выбор совета многоквартирного дома и его правовой статус

Самоуправление в жилом доме

В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не нужен вовсе и достаточно лишь инициативной группы или собрания собственников помещения для решения вопросов повестки дня?

Правовой статус совета МКД

Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме.

Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ).

То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.

Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Полномочия совета МКД

Совет многоквартирного дома может:

  • обеспечивать выполнение решений ОСС;
  • предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;
  • контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;
  • предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;
  • утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

Подробнее о функциях и компетенции совета МКД читайте в этой статье.

Как выбрать совет МКД

Для выбора совета МКД нужно воспользоваться следующим алгоритмом действий.

Шаг 1 Инициировать проведение общего собрания

Инициатором может выступать любой собственник помещения в МКД.

Он должен сформулировать вопросы повестки дня о выборе совета дома и его председателя, сформировать список кандидатов, определить дату, место и форму проведения ОСС, оповестить всех собственников о проведении собрания (ч.

2 и 5 ст.45 ЖК РФ). Для подготовки организации и проведения общего собрания собственников целесообразно создать инициативную группу.

Шаг 2 Проинформировать собственников о проведении общего собрания

За 10 дней до даты проведения общего собрания нужно оповестить каждого собственника помещения в этом доме. Сообщение о проведении ОСС можно вручить лично в руки собственнику под роспись или отправить его по почте заказным письмом. По согласованию с общим собранием собственников помещений можно разместить сообщение о проведении ОСС в общедоступном месте дома (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Шаг 3 Проведение общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться в форме очного, заочного и очно-заочного ания (ст.44.1 ЖК РФ).Инструкцию по проведению ОСС в форме очно-заочного ания читайте здесь.

При очной форме проведения ОСС всех участников собрания нужно зарегистрировать. Если набран кворум, то можно рассматривать вопрос о выборе совета МКД и его председателя (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).

Если кворум не набран, то проводится заочное ание. Каждому собственнику вручается бюллетень с указанием вопросов повестки дня, которые необходимо решить. Передать свои письменные решения собственники должны по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При решении собственников, принятого общим собранием, можно проводить ОСС по этому вопросу в форме заочного ания с использованием ГИС ЖКХ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Общее собрание по вопросу выбора совета МКД можно также проводить в форме очно-заочного ания с возможностью очного обсуждения повестки дня и заочного принятия решений (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проало большинство участников ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД необходимыми полномочиями принимается не менее 2/3 от общего числа голосующих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Шаг 4 Подведение итогов ания и уведомление собственников о принятом решении

После подведения итогов ания и оформления решения о выборе совета МКД и его председателя протоколом ОСС, но не позднее чем через 10 дней нужно уведомить всех собственников о принятом решении. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа

  • о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
  • о проведении общего собрания в форме заочного ания с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.

    44 ЖК РФ);

  • о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности ания (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.

    44 ЖК РФ);

  • о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ);
  • о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);
  • о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ);
  • о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа собственников помещений в МКД (ч.2 ст.

    141 ЖК РФ);

  • о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
  • об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.

    1 ЖК РФ);

  • об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);
  • о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
  • о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.

    155 ЖК РФ);

  • о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ);
  • о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.

    164 ЖК РФ);

  • о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);
  • об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).

Про оформление протоколов ОСС читайте в этой статье.

Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа

  • о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
  • о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.

    44 ЖК РФ);

  • о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
  • о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.

    44 ЖК РФ);

  • о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
  • об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). А юридически правильно провести общее собрание собственников по выбору совета МКД поможет сервис «ОСС на 100%».

Источник: https://roskvartal.ru/sobstvenniki/6377-vybor-i-pravovoy-status-soveta-mkd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.