Самоуправление многоквартирным домом что это такое

Содержание

Тсж и совет мкд: управление или самоуправление – материал

Самоуправление многоквартирным домом что это такое

Жилая недвижимостьТенденции рынка недвижимости09/02/2012

Существует несколько способов управления многоквартирными домами, но до сих пор граждане не стремятся проявлять инициативу в вопросе выбора одного из них.

Быть может проблема в недостатке информирования населения, а возможно, предложенные способы управления полностью не удовлетворяют потребностей собственников жилья. Однако если до июля 2012 года люди сами не озаботятся этим вопросом, то в течение 3 последующих месяцев за них это сделают местные власти, созвав общее собрание собственников.

Так что когда это случится, важно понимать в чем суть вопроса, чем отличаются одни способы управления от других и какому из них вы готовы отдать предпочтение?

ТСЖ – товарищество или самоуправство?

Прежде всего, нужно знать, что ТСЖ (товарищество собственников жилья) – это юридическое лицо со всеми вытекающими отсюда последствиями. Оно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, имеет больше возможностей, но при этом – больше ответственности. И, естественно, больший простор для всякого рода махинаций.

Структура товарищества выглядит следующим образом: общее собрание членов (все собственники жилья) избирает правление, председателя и ревизионную комиссию, которая контролирует деятельность двух предыдущих. Общее собрание собственников считается высшим органом управления, где каждый из жильцов имеет право голоса.

Правление – всего лишь исполнительный орган, а председатель правления – лицо, представляющее интересы всех жильцов.

ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества, а также имеет право самостоятельно осуществлять работы по содержанию и ремонту или заключать договоры с физическими и юридическими лицами на управление, содержание, ремонт имущества и предоставление коммунальных услуг, учитывая интересы большинства жителей.

Очевидное преимущество этой формы управление перед сторонней управляющей компанией – это тот факт, что правление, принимающее основные решения, избирается из числа самих собственников жилья и потому имеет свои личные интересы в вопросах управления домом. Однако есть в этом и свои недостатки.

Отметим, что ТСЖ, по сути, является посредником между управляющими компаниями и собственниками жилья, а посредники, как известно, не работают бесплатно.

И вопреки всем обещаниям чиновников, как минимум людям придется платить заработную плату бухгалтеру и администратору, который будет выдавать им в течение дня все необходимые справки и документы для совершения различных сделок, в частности, для получения кредитов и предоставления бумаг в различные госструктуры: от судебных органов до налоговой инспекции. Поэтому эта форма управления будет достаточно затратной для всех жильцов многоквартирного дома. Кроме того, у посредников появляется масса возможностей для махинаций, в частности, зачастую они заключают договор с поставщиками коммунальных услуг от имени жильцов по более низким тарифам, а собственникам «продают» те же услуги по более высоким тарифам. Причем зачастую достаточно повысить тариф на сущие копейки, чтобы получить с многоквартирного дома немалую прибыль.«Кроме того, не в каждом ТСЖ налажена работа, – поясняет Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. – Особенно странно выглядят астрономические платежи за коммунальные и другие услуги в некоторых домах бизнес-класса центра Москвы, где жильцам буквально навязывают «избранных» провайдеров телекоммуникационных услуг, а уровень уборки весьма небольшой территории зачастую оставляет желать лучшего, хотя за такие деньги другие компании буквально вылизывали бы вверенные им участки. Беда здесь, как ни странно, в том, что у основной части проживающих высокие доходы, и, соответственно, им безразличны такие мелочи. Им проще заплатить, чем добиваться справедливости. Лучшей почвы для коррупции не придумаешь».

Руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Валерия Симонова высказала свое мнение, согласно которому ТСЖ присущи недостатки, которые имеются у любой добровольной организации граждан.

«Подавляющее большинство в нашей стране не готово занимать активную позицию в части заботы о многоквартирном доме, в котором проживают, его дворовых площадках и прочих нуждах, – пояснила эксперт.

– Позиция любого русского человека сводится к тому, чтобы скинуть с себя любое бремя, перевесив его на чьи-то более сознательные плечи, «авось кто-нибудь более активный, чем я, займется этим». Русский человек не готов к таким формам управления отчасти психологически, отчасти ввиду отсутствия времени.

Гораздо проще возложить все на обычные для нас ДЭЗы и ЖЭКи, оплачивать приходящие в почтовый ящик квитанции и сетовать на плохую жизнь». А меж тем любое добровольное объединение граждан требует активной жизненной позиции ее членов, а также сильного лидера.

Совет МКД – оптимальный выход или шило на мыло?

В прошлом году для защиты интересов граждан был узаконен новый институт управления жилым объектом, альтернативный традиционным УК и ТСЖ, – Совет многоквартирного дома (МКД).

По словам Александра Зиминского, директора департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, эта добровольная общественная структура очень похожа на домовые комитеты времен СССР, однако, ее полномочия существенно шире.

Согласно законодательству, отмечает эксперт, совет МКД обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников, выносит на обсуждение предложения о порядке использования, содержания и ремонта общего имущества, представляет собственникам предложения по вопросам планирования и организации управления домом, представляет собственникам для рассмотрения на собрании свое заключение по условиям проектов договоров с коммунальным службами. Кроме того, Совет осуществляет контроль за качеством оказываемых услуг, выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества и представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе. Эта та часть функций, которую осуществляет товарищество, однако, в этом случае нет возможностей для махинаций. Кроме того, совет – это не юридическое лицо, он состоит из наиболее активных жильцов многоквартирных домов, не заключает договоров и не имеет своих счетов. Как сообщают эксперты компании «Миэль», совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников и подлежит переизбранию каждые 2 года, если иной срок не установлен решением общего собрания. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть переизбран досрочно.

Но так как эта форма управления создается на общественных началах, а подавляющее большинство граждан являются пассивными потребителями коммунальных благ или же просто не имеют достаточного количества времени, чтобы заниматься еще и вопросами обустройства всего жилого дома, то основной недостаток совета – это слишком небольшая отдача.

«На практике, для обычных жителей ТСЖ, как правило, несколько более затратно, зато и отдача от него чаще всего больше, – пояснил Вадим Ламин.

– Если в доме проживает определенное количество инициативных, грамотных в правовом отношении, а главное, имеющих время и желание работать на пользу своего дома жильцов, то здесь и совет МКД вполне справится с ситуацией».

В качестве примера эксперт привел один из домов по Кутузовскому проспекту, жители которого – ветераны труда и пенсионеры взяли на себя контроль за состоянием дома и добились приведения в порядок подъездов, освобождения общих помещений от непонятных личностей, разумных платежей по коммунальным услугам.

«Я бы вообще этот непростой участок работы отдал бы ветеранам и пенсионерам, – высказал свое мнение В. Ламин. – Здесь требуется, в основном, жесткий контроль и принципиальность, которая у старшего поколения значительно выше. У большинства из них еще есть здоровье, желание быть нужными, свободное время, а отсутствие каких-то знаний по современным технологиям с лихвой компенсируется жизненным опытом».

С точки зрения юридической, товарищество собственников жилья, конечно, выглядит более предпочтительной структурой управления, однако, в российских реалиях оно зачастую оборачивается против жильцов, грозя непомерными поборами. «Совет дома идеален как промежуточный этап, – пояснил Александр Зиминский. – А, как только механизмы работы будут отлажены и количество промахов сведено к минимуму, можно регистрировать ТСЖ».

Пожалуй, из всего вышесказанного можно сделать только один вывод: хочешь сделать хорошо – сделай это сам.

Так что если количество сознательных граждан с активной позицией будет больше, то и отдача от совета МКД будет лучше.

В противном случае, властям придется найти управу на товарищества собственников жилья, узаконить прозрачный механизм работы этой структуры, дабы обезопасить своих граждан от недобросовестных предпринимателей.

Источник: https://www.mesto.ru/article/tszh-i-sovet-mkd-upravlenie-ili-samoupravlenie.html

Изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020

Самоуправление многоквартирным домом что это такое

Сегодня мы поговорим о том, какие изменения в непосредственном управлении многоквартирным домом в 2020 г. произошли или планируются. Вы узнаете, что такое непосредственное управление домом, его плюсы и минусы, а также порядок перехода собственников жилья на эту форму управления своим домом.

Суть

Хозяин квартиры несет бремя содержания не только своих личных вещей, но и заботится об общедомовом имуществе. Эта обязанность возложена на него законом. Рациональное управление домом необходимо, чтобы имущество и инженерные сети находились в порядке.  Деньги владельцев квартир направляются на:

  • комфорт;
  • поддержание чистоты;
  • исключение порчи имущества;
  • коммунальные задачи;
  • ремонт;
  • поддержание санитарно-гигиенического состояния;
  • соблюдение пожарных требований.

Жилищный закон предлагает 3 формы управления домом. Традиционными являются выбор управляющей фирмы и товарищество владельцев помещений. Здесь характерно наличие посредника – УК или ТСЖ.

Непосредственное управление собственниками помещений осуществляется собственниками напрямую и имеет массу достоинств.

Собственники помещений путем ания сами решают, какой способ им избрать, оформляя свой выбор документально. Заменить однажды избранный способ тоже можно путем оформления перехода. Необходимо учитывать важные изменения в 2020г, прежде чем принимать решение о переходе.

Ключевая особенность отражена в названии – собственники решают все вопросы управления жилым домом напрямую, без посредничества управляющей компании или ТСЖ. Общее имущество дома находится под полным и непосредственным контролем собственников. К такому имуществу относится:

  • места общего значения (лестница, подъемник, коридор, площадки внутри дома, кладовки);
  • земля под домом;
  • стены, окна, двери, перекрытия, плиты;
  • пространство крыши;
  • придомовая территория.

Если возникает проблема по поводу содержания, собственники проводят собрание. Предлагаются варианты выхода из ситуации, определяется план действий и выбирается конкретный исполнитель. На основании данных решений заключаются договоры с исполнителями, на стороне заказчика выступают все или большинство хозяев.

Если речь идет о коммунальных ресурсах для отдельной квартиры, то договор заключает собственник этой квартиры лично с поставщиком.

Способы разрешения возникших проблем избираются только коллективно, посредством общих собраний, на которых учитывается мнение всех собственников. Встречи проводятся очно или заочно (опросом) не реже раза в год.

Для оперативного решения вопросов владельцы выбирают одну из трех возможностей:

  1. По умолчанию каждый владелец принимает участие в собраниях, голосует и от своего имени работает с третьими лицами. В договорах с подрядчиками понадобятся подписи большинства собственников.
  2. Владельцы могут выбрать одного собственника и поручить ему представлять интересы всех.
  3. Есть возможность доверить представительские функции постороннему человеку, который по доверенности становится управляющим.

Выбранный способ отражается в решении общего собрания.

Важно. Непосредственное управление допускается только в домах, состоящих из 30 или менее квартир. Иначе обязательно заключить договор со специальной управляющей организацией или избрать ТСЖ.

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений. Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

  1. Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
  2. Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.
  3. Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
  4. Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.

Недостатки:

  1. Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.
  2. Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
  3. Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов. Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Важные изменения в законодательстве 2020 года

Осуществлять управление МКД в 2020 году стало намного проще:

  1. Собственнику не обязательно приходить на общую встречу лично – можно выдать письменную доверенность представителю. Доверенность не обязательно удостоверять нотариально – достаточно попросить об этом компетентного человека по месту работы или учебы.
  2. Для принятия положительного решения на собрании теперь необходимо простое большинство – более половины жильцов. Ранее требовалось не менее 2/3, что осложняло жизнь МКД.
  3. По решению собственников можно открыть банковский депозит для размещения средств капитального ремонта. Счет легко контролировать, а проценты защитят деньги от инфляции.

Перечисленные изменения позволяют активным собственникам эффективнее управлять имуществом МКД, повышая комфортность проживания в доме.

Порядок перехода (пошаговая инструкция) и образец договора

Процедура перехода на непосредственное управление не представляет сложности в плане оформления. Основная задача состоит в том, чтобы собрать собственников и простимулировать их принять участие в общей судьбе дома.

Этап I. Появление инициативной группы

Инициативная группа собственников, желающих перейти на непосредственное управление, выполняет следующие функции:

  • определяет план дальнейших действий;
  • извещает собственников о планируемом переходе и доводит до их сведения важную информацию;
  • предварительно выясняет отношение собственников к переходу;
  • назначает общую встречу (собрание) и определяет повестку.

Для инициативной группы достаточно 3-5 самых активных жильцов, желательно – от каждого подъезда. Группу не нужно нигде регистрировать, ее основная задача – сформировать предварительное общее мнение жильцов по поводу перехода на непосредственное управление.

Готовую повестку собрания с датой проведения нужно разместить в местах ознакомления с документами, а также передать жильцам через почтовые ящики.

Этап II. Общее собрание

Несколько основных вопросов, которые решаются на собрании:

  1. Непосредственно по вопросу перехода.
  2. По поводу ответственного жильца или управляющего.
  3. По поводу Совета дома и его председателя.
  4. По поводу договоренностей с фирмами по обслуживанию – определение подрядчиков и условий соглашений.

Сначала жильцы созываются на очную встречу. Собрание состоится, когда соберутся владельцы, имеющие в совокупности 50% и больше. Оглашается повестка, проходит ание, результаты которого заносятся в протокол собрания.

Если очное собрание не состоялось, нужно провести его повторно, но теперь – в виде заочного опроса. Собственники проголосуют на специальных бюллетенях и передадут опросные листы активному собственнику.

Этап III. Подготовка и подписание соглашений

Обслуживающая организация – это подрядчик, которого жильцы нанимают для профессионального содержания имущества. Соглашение подписывается собственниками или их представителем в зависимости от общего решения.

Жильцы способны частично обслуживать свой дом – делать уборку и косметический ремонт. По вопросам вывоза мусора и обслуживания инженерных сетей необходимо нанять компетентных специалистов, имеющих требуемые законом разрешения, лицензии.

Для оформления соглашений понадобятся:

  • решение жильцов, оформленное протоколом;
  • документы ответственного лица;
  • технические документы: паспорт, план;
  • другие необходимые документы, которые попросит подрядчик.

Не нужно путать обслуживающую организацию с УК. Последняя оказывает управленческие услуги и является посредником между жильцами и конечными подрядчиками.

Образец договора непосредственного управления многоквартирным домом с обслуживающей организацией можно скачать здесь.

Нужно дополнительно подписать прямые соглашения на водо-, электро-, газоснабжение и тепло. Каждый владелец заключает их лично для своего жилья, если иной вариант не был избран собственниками.

Важно! Если не заключить соглашения с обслуживающей организацией или другим подрядчиком, непосредственное управление будет считаться нереализованным. Дому могут назначить УК.

Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы

Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих  собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.

Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?

Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.

С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.

Выводы

Непосредственное управление – неплохая альтернатива другим, более традиционным методам при условии, что дом состоит из 30 и менее квартир. Эта форма обладает как плюсами, так и минусами, которые необходимо учитывать при принятии решений.

Очень многое зависит от жизненной позиции жильцов – если она достаточно активная, дом получится содержать в хорошем состоянии, комфортном для проживания. Если собственники приняли решение, то процедура перехода на непосредственное управление не составит труда.

Если вам требуется помощь юриста с оформлением всех документов или совет, то просьба записаться на бесплатную консультацию у онлайн-консультанта.

Будем благодарны за лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/neposredstvennoe-upravlenie-domom.html

Управление многоквартирным домом: какой способ выбрать

Самоуправление многоквартирным домом что это такое

Задачи управления многоквартирным домом

Виды управления многоквартирным домом

Самоуправление

ТСЖ, ЖК, кооперативы

Управляющие организации

Как выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом

Документальное оформление выбранного способа управления МКД

 Каждый многоквартирный дом (МКД) – это особая зона ответственности, для нормального функционирования которой требуется решение множества организационных, технических и финансовых вопросов.

  Все они решаются просто – грамотным подходом к управлению. По законам Российской Федерации допустимо несколько способов управления многоквартирным домом.

Но определять преимущества и недостатки каждого из них, а также принимать окончательное решение могут только жильцы МКД.

Задачи управления многоквартирным домом

Обычно владельцы квартир сосредотачиваются на решении собственных проблем и не желают думать о жилье в глобальном масштабе. Но многоквартирный дом постоянно нуждается в уходе, ремонте, уборке и других не менее важных процедурах. Лица, на которых возложено управление МКД, в соответствии с Жилищным кодексом РФ должны решать массу вопросов:

  • заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг;
  • контроль над качеством исполнения договорных обязательств;
  • определение источников финансирования;
  • составление сметы на краткосрочный, среднесрочный и долгосрочный период;
  • обеспечение надлежащего обслуживания и содержания общего имущества, подсобных помещений и прилежащей территории;
  • создания благоприятных и безопасных условий для проживания и т.д.

 Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Виды управления многоквартирным домом

Жилищно-коммунальная реформа, проведенная в РФ, привела к тому, что собственники имеют право самостоятельно определять, кто и как будет управлять МКД. Законодательно установлено три формы управления. Рассмотрим, что собой представляет каждая из них, а также основные плюсы и минусы.

Самоуправление

Если непосредственное управление МКД осуществляют сами жильцы на безвозмездной основе, такой способ называют самоуправлением. Для его успешной реализации необходимо соблюдение ряда условий:

  1. Применяется для жилых домов, в которых расположено не более 16 квартир.
  2. Все вопросы решаются на общем собрании жильцов. В первую очередь выбираются представители, которые будут заключать договора с третьими лица и отстаивать интересы всех жильцов в вышестоящих инстанциях (суд, муниципалитет или местная администрация и т.д.).
  3. Заключение договоров на поставку газа, электричества и других коммунальных благ заключается каждым собственником индивидуально.

Основными преимуществами самоуправления является следующее:

  • экономия денежных средств, так как все управленческая деятельность осуществляется на безвозмездной основе;
  • знание внутренних проблем и заинтересованность всех жильцов в улучшении текущих условий проживания.

В качестве недостатков такой формы управления можно выделить:

  • сложности в достижении единства между всеми жильцами;
  • невозможность получения финансирования на проведение капитального ремонта из средств специальных фондов, то есть крупный ремонт (крыша, отделка фасадов и т.д.) собственникам придется проводить полностью за свой счет.

ТСЖ, ЖК, кооперативы

Наиболее распространенный вид управления домом – объединения жильцов:

  • товарищества собственников жилья (ТСЖ)
  • жилищные кооперативы (ЖК);
  • потребительский кооператив и т.д.

В общем виде схема работы любого подобного объединения выглядит следующим образом:

  1. Принятие решения о создании ТСЖ, ЖК и т.д.
  2. Регистрация юридического лица и подготовка необходимой документации (устав, протокол общего собрания и т.д.).
  3. Выбор председателя и других членов правления (каждая должность оплачивается по тарифу).

Объединения собственников жилья популярны и востребованы по следующим причинам:

  1. Личная заинтересованность членов правления в улучшении условий проживания всех жильцов.
  2. Должности председателя и членов правления являются выборными (прекращение управления осуществляется после проведения общего собрания и переизбрания ответственных лиц).
  3. Наличие ревизионной комиссии, созданной из числа жильцов-активистов, позволяет контролировать финансовую деятельность ТСЖ, ЖК и т.д.

Основным недостатком такой формы управления является необходимость принимать все важные решения (переизбрание членов правления и т.д.) с помощью собрания собственников. Чем больше многоквартирный дом, тем больше жильцов.

Соответственно собрать их в одном месте в одно время проблематично. Поэтому прежде, чем созывать общее собрание, нужно провести масштабную подготовительную работу (расклейка объявлений о дате собрания, личное оповещение собственников и т.д.).

Управляющие организации

Самым необременительным для жильцов способом управления можно назвать привлечение управляющей организации. Подобные компании – это посредники между собственниками и органами власти, коммунальщиками и т.д. Среди плюсов заключения договора управления можно выделить:

  • профессионализм управленцев (подобные организации должны иметь специальную лицензию, выданную органами юстиции);
  • все заботы о МКД перекладываются на плечи управляющей организации;
  • благоустройством занимаются квалифицированные специалисты;
  • все недостатки устраняются за счет управляющей компании, а затем денежные средства взимаются с жильцов, то есть собственники понимают, за что отдают деньги.

К недостаткам привлечения сторонней управляющей компании относятся:

  • серьезные затраты на оплату услуг управленцев;
  • непрозрачность финансовых операций;
  • отсутствие личной заинтересованности работников управляющей компании в улучшении и благоустройстве МКД.

 Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Как выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом

Изменения, связанные с управлением МКД, решаются на общем собрании жильцов. Если владельцы квартир недовольны тем, как работает управляющая компания или деятельностью ТСЖ, можно все изменить (ЖК РФ, ст. 161, п.

3). Для принятия решения нужно, чтобы 50% владельцев жилой недвижимости, поддержали инициативу (собственники, которые не могут присутствовать могут передать право голоса по доверенности родственникам или соседям).

 

Важно! Если дом никем не управляется или жильцы не могут самостоятельно определиться с формой управления, решение примут органы местного самоуправления. Будет объявлен открытый конкурс среди управляющих компаний города или региона и по его результатам выбирается УК.

Документальное оформление выбранного способа управления МКД

Если жильцы не знают, как поменять управляющую компанию на другую или создать ТСЖ до истечения срока договора, можно воспользоваться нашей инструкцией:

  1. Проведение собрания и принятие решения о смене управления или УК.
  2. Письменное уведомление действующей УК или ТСЖ о решении собственников. В документе указывается дата, с которой планируется применять новую форму управления или привлечь другую УК. К уведомлению прикладывается копия протокола собрания.
  3. Руководитель УК или председатель ТСЖ обязан в 7-дневный срок уведомить энергоснабжающие и коммунальные службы населенного пункта о расторжении договоров.
  4. Осуществляется передача технической, паспортной и бухгалтерской документации от одной УК другой или ТСЖ по акту приема-передачи.

Полезно! Передача документации по МКД должна быть осуществлена не позднее, чем за 30 дней до начала деятельности новой УК, ТСЖ.

Любая форма управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Чтобы управление было максимально эффективным, необходимо непосредственное участие жильцов. То есть, даже если дом находится на балансе выбранной УК, собственники могут создавать инициативные группы, назначать старших по подъезду и проверять и контролироваться деятельность управленцев.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/upravlenie-mnogokvartirnym-domom-kakoy-sposob-vybrat/

Непосредственное управление многоквартирным домом 2020: понятие, условия, плюсы и минусы, как перейти

Самоуправление многоквартирным домом что это такое
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Часть 2 статьи 161 ЖК РФ предоставляет жителям МКД право самостоятельного выбора формы управления. Два способа являются традиционными – это обслуживание здания через управляющую компанию или ТСЖ.

Третий вариант подразумевает отсутствие посредников и называется непосредственным управлением.

Поскольку россияне не слишком хорошо знакомы с его особенностями, стоит выяснить, что такое непосредственное управление, какие у него плюсы и минусы и как перейти на эту форму.

Что такое непосредственное управление МКД?

Непосредственным управлением, или НУ, признается такой способ обслуживания дома, при котором все коммунальные вопросы решают собственники квартир и нежилых помещений. Ответственность за состояние и обслуживание здания при этом ложится на плечи всех жильцов либо инициативной группы. Вопрос о том, кто именно возьмет на себя управленческие функции, решается на общем собрании.

Чтобы жители МКД могли перейти на НУ, достаточно провести общее собрание, проать и зафиксировать результаты в протоколе. Для смены формы управления достаточно кворума в 50% + 1 голос. Если в доме имеются квартиросъемщики, проживающие по договору социального найма, за них на собрании присутствуют работники муниципалитета.

Есть и еще одно важное условие. Согласно законодательству право на непосредственное управление имеют только жильцы дома, в котором не больше 30 квартир. В связи с этим такой способ хозяйствования обычно возможен в двух- или трехэтажных зданиях старой постройки, а также в малоквартирных жилых комплексах класса «люкс»

С момента перехода на НУ собственники каждой квартиры должны самостоятельно заключать договоры с поставщиками ресурсов. Квартплаты в ее привычном понимании больше не будет: деньги жильцов поступают напрямую в водоснабжающие, энергоснабжающие и другие организации.

Для обслуживания жилья нанимается сторонняя компания, но она работает не по договору управления, а по договору подряда. Если в доме больше 12 квартир – жильцы обязаны заключить такое соглашение.

Коммунальные долги становятся личной проблемой владельца помещения, остальные собственники за них никак не отвечают. Соответственно, исчезает и прослойка в виде управляющей компании, которая часто не торопится перечислять поставщикам их деньги.

Для размещения финансов на общие расходы (например, средств на капитальный ремонт) жители могут открыть банковский депозит. Такие счета можно легко проконтролировать, а благодаря наличию процентов деньги будет защищены от инфляции.

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Процедура перехода на непосредственное управление состоит из следующих этапов:

  • Формирование инициативной группы из нескольких человек (желательно выбрать по одному представителю из каждого подъезда). В ее задачи входит организация общих собраний, взаимодействие с подрядчиками и контроль качества благоустройства.
  • Проведение общего собрания. На нем обсуждается целесообразность перехода на новую форму, определяются ответственные лица и проводится ание.
  • Составление протокола. В нем указывается повестка дня, перечисляются участники, перечень выдвинутых предложений. К протоколу должны быть прикреплены приложения: реестр собственников, копии направленных жителям уведомлений, бюллетени ания.

После принятия решения предстоит уведомить о нем муниципалитет и заключить договоры с подрядчиками. Поскольку МКД не является юридическим лицом, заключать их придется каждому владельцу квартиры. Чтобы избавиться от этой необходимости, можно поручить эти действия ответственному лицу с оформлением нотариальной доверенности.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

причина, по которой люди выбирают такую форму управления – отсутствие посредников. Это позволяет жильцам заключать соглашения напрямую с подрядчиками, а значит, больше никто не сможет недобросовестно распоряжаться чужими средствами. Имеются и другие преимущества:

  • Собственники не ограничены в выборе подрядчиков, а при необходимости имеют право в любое время их заменить.
  • Все актуальные вопросы решаются на общем собрании, и вес имеет каждый голос. Таким образом, на процесс управления влияют все без исключения собственники.
  • Экономия на коммунальных платежах оказывается существенной. Люди избавляются от такой проблемы, как странные приписки в квитанциях и начисления за несуществующих жильцов.
  • Проблемы решаются более оперативно, а при желании можно выбрать для решения вопросов одного или нескольких инициативных соседей.

Несмотря на плюсы, такая форма далека от совершенства и имеет следующие недостатки:

  1. Управление многоквартирным домом ведется практически бесконтрольно. Получить финансовую и другую помощь местных властей будет проблематично. Например, если потребуется установить пандус в подъезде, делать это придется силами и средствами жильцов.
  2. Каждому собственнику придется уделять время для решения коммунальных вопросов.
  3. Найти представителя, который согласится безвозмездно составлять документы и заниматься различными организационными вопросами, бывает непросто.
  4. При этой форме управления все действия, связанные с улучшением качества жизни, оказываются добровольными. К примеру, если кто-то отказывается от установки видеодомофона, принудить человека сдать деньги невозможно. Остальные собственники будут вынуждены оперировать имеющейся суммой.

Как показывает практика, непосредственное управление – довольно удобный способ обслуживания здания. Он позволяет сэкономить на коммунальных платежах, забыть о такой проблеме, как бюрократизм и некомпетентная работа управляющих компаний. Но особых перспектив у НУ сейчас нет.

Это связано с тем, что место жилых зданий в 2-3 этажа все чаще занимают высотки. Для их жителей использование такой формы управления невозможно, да и неэффективно. Но даже в малоэтажных домах результаты самостоятельности бывают разными, ведь многое зависит от слаженности действий собственников

Если у вас остались вопросы по процедуре непосредственного управления МКД, задайте их нашим юристам!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zkh/plyusy-i-minusy-neposredstvennogo-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2020 году

Самоуправление многоквартирным домом что это такое
Время чтения: 5 минут

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества.

Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

  1. Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
  2. Прозрачные расчеты.
  3. Задолженность граждан не касается остальных жителей.
  4. Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
  5. Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

  1. Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
  2. Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
  3. Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
  4. Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при ании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

  1. Формирование инициативной группы.
  2. Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное ание, избирается председатель совета дома.
  3. Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

  1. Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
  2. Выбор кандидатуры официального представителя.
  3. Формирование представительского органа.
  4. Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

  • протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
  • протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
  • технический паспорт дома;
  • заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
  • заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Узнайте, какие ещё бывают способы управления многоквартирным домом.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354. В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и УК. Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД.

Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала.

 В подобных условиях целесообразнее создавать ТСЖ.

Заключение

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/neposredstvennoe-upravlenie-mkd.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.