Рыночная стоимость земли понятие

Содержание

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли в 2020 году

Рыночная стоимость земли понятие
Время чтения: 5 минут

Переход права собственности на землю регламентируется действующим законодательством РФ.

Поскольку земля – один из самых ценных объектов недвижимости, вполне понятно стремление государства вести строгий регистрационный учет земельных участков, контролировать их использование и обложение владельцев налогом. Для выполнения этих задач осуществляется оценка объектов.

Чтобы избежать лишних трат, каждый собственник недвижимости должен знать, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли и как определяются эти показатели.

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно Федеральному закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

  1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
  2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
  3. Категория земли.
  4. ВРИ: вид разрешенного использования.
  5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
  6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

  • населенных пунктов,
  • специального назначения и промышленности,
  • имеющие особый статус,
  • водного фонда,
  • сельскохозяйственного назначения,
  • сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

  1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
  2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
  3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
  4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
  5. Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Больше информации в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости».

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

  • налога на недвижимость;
  • налога с продажи объекта недвижимости;
  • арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
  • пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ, предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 № 135-ФЗ. В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

  • купли-продажи,
  • аренды,
  • страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

  1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
  2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
  3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

Более детальная информация в статье «Расчет кадастровой стоимости земельных участков».

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Рекомендуем ознакомиться со статьей «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка».

Заключение

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

Как правильно оценить рыночную стоимость недвижимости:

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli.html

Почему кадастровая стоимость земли выше рыночной – Портал юридической поддержки населения

Рыночная стоимость земли понятие
(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Давайте разберем почему кадастровая стоимость земли выше рыночной. Очень часто стоимость земли, внесенная в кадастровые данные, и сложившаяся в рыночных условиях цена значительно отличаются друг от друга.

Однако налоговые взыскания рассчитываются исходя из кадастровых сведений. Если кадастровая и рыночная стоимость земли не соответствуют, налогоплательщику приходится вносить излишнюю сумму налога.

Рассмотрим подробнее в статье, что собой представляют два этих параметра, чем отличаются и почему появляются расхождения.

Вычисление цены на участок земли

Обычно устанавливается две цены на земельный надел — рыночная и кадастровая.

Кадастровая цена — это стоимость, установленная кадастровыми инженерами, в результате выполнения действий по оценке, прописанных в их рабочих инструкциях.

Во время экспертных действий берутся во внимание:

  1. сведения об эксплуатационных параметрах участка,
  2. его величина,
  3. назначение земли.

Рыночная оценка производится, исходя из цены земли, сложившейся в результате спроса и предложения недвижимости в данном регионе. Такая стоимость участка понадобится в случае продажи земли. Она необходима, чтобы продавец не понес убытки во время совершения сделки.

Соотношение рыночной и кадастровой цены

Два вышеназванных параметра тесно связаны друг с другом. В официальных бумагах такое расхождение зачастую составляет порядка 30%, при этом рыночная цена оказывается больше кадастровой.

Обратите внимание! В последнее время государство может завышать и кадастровую цену относительно рыночной. Это связано с получением большей суммы налога на недвижимость.

Как уже стало ясно, кадастровая и рыночная цена отличаются и по способу их применения. Первая необходима для расчета ежегодного налога на землю. Вторая пригодится во время совершения отчуждения участка.

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость, эксперты используют нормативы, установленные на законодательном уровне, применяются специально разработанные формулы.

Так, в 66 статье Земельного кодекса указано, что параметры для определения ее величины устанавливаются на муниципальном и федеральном уровне.

Это зависит от того, на чьей территории находится участок.

Назначенная стоимость остается актуальной до назначения новой кадастровой экспертизы. Обычно это 5 лет, но процесс может начаться и намного раньше в случае решения этого вопроса в суде.

Например, когда собственник не согласен с кадастровой оценкой.

Рыночная цена на участок земли складывается, исходя из ФЗ, регулирующего оценочную деятельность.

Причем, если кадастровая стоимость уже определена, а собственник собрался отчуждать участок, то во время совершения сделки, ее изменят на рыночную.

В последующем (у нового собственника) в кадастровой документации будет указана именно эта цифра. Причем именно от нее будет зависеть вычисление налоговыми органами ежегодного платежа.

Если рыночная цена и стоимость по кадастру отличаются более, чем на 30%, такие сведения должны быть юридически подтверждены актом оценки экспертов или справкой-заключением, выданной независимым оценщиком. В противном случае, можно смело обращаться в суд.

Если разница в ценах не очень большая, это может быть вследствие сезонного колебания спроса на недвижимость. Как известно, земельные участки зимой стоят гораздо дешевле, нежели летом. Кроме того, рыночная стоимость зависит от состояния самой земли.

Если участок имеет ухоженный вид, его можно продать дороже по сравнению с находящимся рядом неухоженным.

Обратите внимание! Рыночная стоимость не может опускаться ниже кадастровой. Если такое произошло, необходимо обратиться в соответствующие органы для пересмотра кадастровой цены.

Собственники должны знать, почему кадастровая стоимость земли получается выше рыночной. Это возникает в результате различных причин:

  1. на участок земли наложено обременение,
  2. публичный сервитут,
  3. земельный надел разрушен,
  4. произошло изменение его конфигурации (бывает, когда меняются русла рек, происходят оползни, образуются овраги).

Кадастровая цена участка земли

Кадастровая оценка выполняется раз в пять лет, за исключением ситуаций, когда она проводится на основании решения суда. После оценки участков специалистами, полученные цифры утверждают органы власти.

Для этого создаются специальные комиссии, где специалисты, проводившие оценку, докладывают об итогах своей работы и защищают их, обосновывают свое решение.

Если с января по март конкретного года не было внесено никаких сведений о данном показателе, невозможно будет начислить на него никаких налоговых или авансовых платежей. Такая ситуация будет актуальна до утверждения кадастровой стоимости.

Инженеры, занимающиеся кадастровой оценкой, должны обязательно принимать во внимание постановление Правительства № 316 таким образом, чтобы они не противоречили Земельному кодексу.

Стоимость государственной оценки определяется, исходя из функционального и целевого назначения участка:

  • земли городских пунктов, дачных, огородных кооперативов оцениваются в зависимости от сложившейся рыночной стоимости, в учет берется и прочая информация, касающаяся объекта оценки;земли сельхозназначения, находящиеся вне городов, а также участки, имеющие
  • отношение к лесному фонду оцениваются, исходя из капитализации расчетных сведений о рентной прибыли;
  • другие категории участков, расположенных вне населенных пунктов, городов, поселков получают расчет на основании издержек для воспроизводства, сохранения и поддержания ценностных показателей естественных возможностей участка.

Действия, направленные на определение кадастровой цены, происходят с параллельным сбором информации о зонировании интересующего объекта.

Так, к одной зоне оценки принадлежат земли, которые имеют аналогичное целевое назначение, функциональное применение и почти одинаковые кадастровые показатели.

Сюда же относят территории больших размеров, находящиеся около застроенных объектов, водотоков и рек, инженерных коммуникаций и прочих объектов, имеющих отношение к транспортной сети.

По окончанию выполнения оценки стоимости земли в определенной зоне разрабатывают специальную карту, внутри которой участки имеют одинаковую стоимость. Затем полученные сведения заносят в Кадастр и с этого момента вся информация о цене основана уже на новых полученных данных. Узнать стоимость участка можно и на портале Росреестра.

При этом нужно помнить, что чаще всего цена по государственным стандартам отлична от стоимости, сложившейся в рыночных условиях. Хотя и в первой, и во второй ситуации при оценке следуют одному и тому же ФЗ, касающемуся оценочной деятельности. Дело в том, что методы, используемые при расчете показателя, сильно отличаются.

Рыночная цена участка

Выявление рыночной стоимости земли основывается на методических советах, изложенных распоряжением Агентства по управлению имуществом. Это значит, что оценщики во время выполнения работы должны руководствоваться следующими правилами:

  • оценка проводится исключительно для земельных наделов, которые по своим характеристикам могут полностью отвечать потребности в них определенное время;
  • на рыночную цену влияет предложение и спрос, конкурентные отношения покупателя и продавца;
  • цена на землю не должна превышать расходы на покупку объекта с аналогичными характеристиками;
  • при расчете рыночной стоимости берется во внимание ожидаемая прибыль, время, в течение которого он будет получен, и вероятная прибыль, если его применение будет происходить более рационально.

Обратите внимание! Никакие другие формы дохода не используются при расчете рыночной стоимости.

У данного параметра нет постоянного размера, поэтому он актуален только на момент проведения расчета. Рыночная цена меняется:

  1. при корректировке целевого использования,
  2. при передаче прав собственности,
  3. при разделении одного надела на несколько других,
  4. исходя из расположения и внешних условий.

В результате окончательная оценка рыночной востребованности участка земли зависима от возможности и экономической оправданности его применения в соответствии с нормами законов и наибольшей выгодой.

Самый эффективный способ использования земли определяется с помощью ее деления на некоторые части. Эти составляющие могут оказаться разной формы, различного вида применения. В связи с этим полученные данные, относительно самого выгодного использования земли могут не сходиться с теми, которые применяются в данный момент времени.

Чтобы рассчитать самый выгодный способ использования, нужно выяснить:

  • для каких целей применяется участок на сегодняшний день,
  • какой вид назначения земли используют в рассматриваемом районе,
  • перспективы развития в этой местности,
  • прогнозируются ли какие-либо новшества на федеральном или местном уровне, которые касаются рынка недвижимости.

Определять рыночную стоимость при отчуждении могут:

  1. независимые оценщики, имеющие знания в соответствующей области, а также необходимые лицензии и разрешения,
  2. организации, основным видом деятельности которых является купля-продажа недвижимости,
  3. владельцы участка, которые и собираются его отчуждать.

В первых двух случаях вся ответственность за полученные данные ложится на плечи привлеченных к работе третьих лиц. Выбирая оценку недвижимости собственными силами, для расчетов берутся наиболее простые формы, не требующие углубленных знаний в этом вопросе. Если собственник все же решил сэкономить, он может применять для расчета несколько методик:

  • затратную,
  • сравнительную,
  • доходную.

Затратный метод

Исходит из расчета затрат, которые понадобятся во время постройки капитального здания на рассматриваемом участке земли.

Для этого прекрасным решением является бизнес-план по строительству дома и последующей продажи квартир в нем. В таком случае будут учтены не только издержки на постройку, но и предполагаемая прибыль.

При получении положительной разницы в этих характеристиках выявляется экономическая привлекательность участка.

Сравнительный метод

Хорош в том случае, если близлежащие объекты имеют рыночную стоимость на основе сложившихся рыночных отношений. Для расчета рыночной стоимости на рассматриваемый участок необходимо действовать по аналогии с существующей стоимостью на соседние объекты. Можно воспользоваться формулой по вычислению удельной рыночной цены.

Доходный метод

Основывается на выявлении соразмерности величины прибыли в сравнении с другими участками, похожими по величине, местонахождению, целевому назначению.

Этот способ используется, когда земля имеет высокую рентабельность.

Например, участок, расположенный внутри населенного пункта и на котором планируется застройка, будет стоить гораздо выше земли вне населенного пункта с аналогичными характеристиками.

Если сведения о рыночной стоимости, полученные собственником в результате самостоятельной оценки недвижимости, сильно противоречат кадастровой стоимости или уже сложившейся на рынке цены, лучше всего обратиться к лицензированному оценщику. Он разработает документ, который будет иметь официальную юридическую значимость и его можно использовать, чтобы аргументировать цену на участок.

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

 

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseolgotah.ru/land/kadastrovaya-i-rynochnaya-stoimost-zemli

Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы

Рыночная стоимость земли понятие

Сулейманова, К. Р. Рыночная оценка земельных участков: понятие, методы, этапы / К. Р. Сулейманова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2019. — № 48 (286). — С. 301-303. — URL: https://moluch.ru/archive/286/64436/ (дата обращения: 12.10.2020).



В статье рассматривается понятие рыночной оценки земельных участков, а также методы и ее этапы.

Ключевые слова: земля, рыночная оценка, сравнение продаж, продажи.

The article discusses the concept of market valuation of land, as well as methods and its stages.

Keywords: land, market valuation, sales comparison, sales.

Земля как вид недвижимости привлекательна для инвесторов, ведь ее ценность сохраняется во все времена.

В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, зависящая от изменений на рынке недвижимости в районе нахождения земельного участка и в момент продажи.

Необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает в следующих случаях:

− при проведении сделок с земельными участками;

− при возникновении спора о стоимости объекта оценки;

− при установлении стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже участков;

− при привлечении инвестиций;

− при изъятии участка у собственника для государственных и муниципальных нужд в целях определения размера компенсаций;

− при внесении прав на землю в уставные фонды юридических лиц;

− при реорганизации и ликвидации предприятий;

− при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.

Применяется чаще всего при купле-продаже земельного участка или недвижимости, находящейся на участке, возведенного по нормам, предусмотренным для капитальных строений.

В данном случае основными факторами, влияющими на стоимость, выступают категория земли, наличие спроса на участок, и его региональное местоположение.

Оценка земли совершается произвольно, по усмотрению владельца недвижимости, и во многом ее успешная продажа зависит от актуальности данного предложения на рынке.

Важно также помнить, что чрезмерное повышение цены на участок может повлечь за собой неудачи в совершении имущественных сделок, а ее уменьшение — привести к убыткам продавца.

Таким образом, рыночная стоимость, может часто и значительно варьироваться, в зависимости от изменений на рынке недвижимости и других факторов.

Процедура рыночной оценки земельного участка регулируется нормами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1], федеральными стандартами оценки (далее — ФСО) и иными нормативными актами.

Согласно действующему законодательству оценка земельного участка как часть оценки недвижимого имущества включает в себя следующие этапы:

− составление задания на оценку;

− заключение договора на проведение оценочных работ, включающего задание на оценку;

− сбор информации по оцениваемому земельному участку;

− анализ рынка земельных участков;

− выбор и обоснование использования/неиспользования подходов к оценке объекта;

− расчет стоимости оцениваемого участка с применением подходов к оценке, предусмотренных ФСО;

− согласование результатов оценки и составление отчета об оценке земельного участка.

Процедура оценки земельного участка должна базироваться на нормах, установленных ФСО № 1 [2], ФСО № 2 [3], ФСО № 3 [4] и ФСО № 7 [5]. Применение данных стандартов является обязательным условием при оценке стоимости земельного участка. Согласно ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка оценивается исходя из вида его фактического использования.

Методической основой рыночной оценки земельных участков являются рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 07.03.2002 г. № 568-р [6].

Согласно методическим рекомендациям рыночная стоимость участка должна определяться исходя из его наиболее эффективного использования, т. е.

наиболее вероятного использования участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, юридически разрешенным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость участка будет максимальной.

Рыночная оценка может проводиться различными методами: сравнения продаж; выделения; распределения; капитализации земельной ренты; остатка; предполагаемого использования. Кроме того, в рекомендациях Минимущества РФ отдельно рассмотрены особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Определение рыночной стоимости земли сложный процесс призванный дать верное суждение о ликвидности выбранного участка для этого используют такие методы:

− Метод сравнения продаж;

− Метод выделения;

− Метод распределения;

− Метод капитализации земельной ренты;

− Метод остатка;

− Метод предполагаемого использования.

Каждый из этих методов применяется как для застроенных, так и для пустых участков рассмотрим каждый более подробно.

1) Сравнение продаж — применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки.

Для использования данного метода потребуется информация о ценах сделок.

Недостатки данного метода: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.

2) Метод выделения — применяется для оценки застроенных земельных участков.

Заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом.

Потребуется: информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями).

Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.

3) Метод распределения — применяется для застроенных земельных участков.

Заключается: в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля + улучшения).

Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса.

Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка.

4) Метод капитализации земельной ренты –применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка.

Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду.

Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.

5) Метод остатка — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке.

Заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений.

Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).

6) Метод предполагаемого использования — применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода.

Заключается: в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка.

Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.

Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков.

На практике рыночная оценка земельных участков проводится преимущественно с применением метода сравнения продаж при условии развитости земельного рынка. Для грамотного проведения оценки необходимо иметь достоверную информацию по рынку объектов, аналогичных объекту оценки.

Таким образом, мы видим проблематику рыночной оценки земельных участков — объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе.

Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны.

В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/286/64436/

Оценка земельного участка – в 2020 году, отчёт, сравнительная методика, какие нужны документы, стоимость, право, виды и понятия

Рыночная стоимость земли понятие
> Услуги > Оценка > Недвижимости > Оценка земельных участков

Заказать услугу

  • Стоимость работ
  • Необходимые документы
  • Цели оценки

Наши преимущества

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Оценка земельных участков

Земельный участок – это часть территории, которая обладает потенциальной полезностью и имеет четкие границы. Он может использоваться в различных целях: в качестве площадки под строительство, размещения сельскохозяйственных угодий, прокладки дорог и т.д.

Когда требуется оценить стоимость участка?

  • при оформлении залога;
  • при возникновении судебного спора;
  • при разделе имущества;
  • для взноса в уставный капитал;
  • для совершения сделок купли-продажи.

Чтобы определить стоимость земельного участка можно действовать самостоятельно. Однако целесообразнее обратиться к независимому оценщику. Кроме того, в определенных ситуациях помимо цифры (точного значения стоимости земли) потребуется официальный Отчет об оценке. А составить его может только оценщик, который успешно сдал квалификационный экзамен по направлению «оценка недвижимости».

Для чего и когда нужна

Земля – достаточно ликвидный вид собственности, поэтому на рынке недвижимости всегда есть на нее спрос.

Земельные участки приобретают не только для возведения на них сооружений и построек, но и в целях инвестирования. Стоимость земли постоянно меняется, поэтому услуги по оценке участка всегда востребованы.

Оценка земли осуществляется в основном в следующих случаях:

  • при реализации надела;
  • при заключении соглашения об аренде;
  • при продаже земли через аукцион (в целях установления начальной стоимости участка);
  • при реализации строительных проектов на участке;
  • для представления подтверждающих бумаг в суд;
  • в случае развода супругов либо оформления наследства;
  • при залоговом обеспечении при оформлении ссуд.

Благодаря профессиональной оценке земельных участков можно решить все перечисленные вопросы на предельно качественном уровне и правильно оценить планируемый доход от использования земли.

Особенности оценки земельных участков

Земля – это один из наиболее сложных объектов для оценки. Это объясняется его спецификой, несовершенством правовой базы и малоактивным рынком.

Земельные участки отличаются от прочих недвижимых объектов. Их особенность заключается в следующем:

  • это природный ресурс, который нельзя восполнить, как другие имущественные объекты;
  • при оценке нужно учитывать вероятность многоцелевого применения свойств земли;
  • к стоимости земельных наделов не применимы понятия физического износа и функционального устаревания, так как срок эксплуатации не ограничен;
  • в отличие от других объектов стоимость земли с течением времени возрастает (в долгосрочной перспективе, при этом могут наблюдаться локальные снижения цен. «Покупайте землю, ее больше не производят»).

Большое значение имеет категория, к которой относится участок. Всего существует семь земельных категорий:

  1. Земли поселений. Как правило, это отдельные объекты, которые чаще всего не зависят от другой недвижимости и легко могут быть отчуждены. Цена таких земель будет выше, если подведены все инженерные коммуникации, выстроена дорожная и транспортная сеть, а также присутствуют другие элементы городской инфраструктуры.
  2. Сельскохозяйственные земли. Используются соответствующими предприятиями для нужд сельского хозяйства. Важнейшее значение для ценообразования имеют плодородие и местоположение.
  3. Земли промышленности, энергетики и прочего специального назначения. Такие территории отведены для нужд предприятий, учреждений и для обеспечения хозяйственной деятельности населенных пунктов.
  4. Особо охраняемые территории. Участки, имеющие особое природоохранное, историческое, культурное или иное назначение. Такие земли полностью или частично изъяты из оборота.
  5. Земли лесного фонда. Используются для ведения лесного хозяйства.
  6. Земли водного фонда. Территории, на которых располагаются водоемы и различные водные объекты.
  7. Земли запаса. Это государственные земли, выведенные из оборота в ходе консервации. Их использование допустимо только после корректировки категории.

Любая оценка стоимости земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима, то есть категории, вида разрешенного использования, формы собственности и целевого назначения.

Целевое назначение – это законодательно установленный порядок и условия эксплуатации земель для конкретных целей в рамках категории земель.

Источник: https://tbti.ru/zemlya/rynochnaya-stoimost-zemli.html

Как определить рыночную стоимость земельного участка в 2020 году

Рыночная стоимость земли понятие

Покупка земли достаточно сложная процедура, требующая значительных инвестиций. Перед тем как совершить сделку, предметом которой является данный объект недвижимости, граждане в первую очередь ориентируются на аналогичные объявления, сравнивая цену и параметры схожих наделов, нередко рыночная стоимость земельного участка определяется оценщиками.

Что это такое

Рыночная стоимость земли зависит от колебаний спроса и предложения. Фактически она представляет собой ориентировочную денежную величину, по которой можно реализовать участок в разумный период времени.

Иными словами, это цена, которую готов заплатить покупатель за предмет сделки, а владелец продать его.

В некоторых случаях, например, когда оценка земли необходима для решения материально-правового спора в суде, используются услуги независимого оценщика.

Важно знать, что рыночная и кадастровая стоимость земли могут иметь расхождения. Обычно кадастровая стоимость ниже той цены, которая сформирована на конкурентном рынке, но бывает и наоборот, если участок был поставлен на кадастровый учет в период, когда наблюдался пик спроса на данную землю или с учетом того, что на прилегающей территории была хорошо развита инфраструктура.

Что влияет земельную стоимость

Рыночная стоимость участка земли определяется с учетом ряда факторов. Вот некоторые из основных.

Местонахождение участка

Чем больше город, тем дороже стоимость квадратного метра. Земельные наделы, которые находятся в пределах городской черты, являются самыми дорогими, обычно их стоимость снижается пропорционально удалению от города. Но существуют и исключения, если участки располагаются в элитных пригородах крупных областных центров.

Инфраструктура

Стоимость земельного надела зависит и от того, насколько в районе его нахождения развита инфраструктура.

Присутствие асфальтированных дорог, доступность городского общественного транспорта, наличие сети водоснабжения и канализации или возможности для подключения всех требующихся коммуникаций в короткие сроки.

На цену влияет нахождение рядом садика, школы, банковских организаций, почты, больницы, что особенно важно в тех случаях, когда участок приобретается для строительства жилого дома. Именно поэтому перед тем как установить цену или приобрести землю, необходимо обратить внимание, насколько она удалена от города.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Окружающая среда

Оценивается физическая пригодность земли для нужд будущего владельца. С этой целью проверяется рельеф местности, наличие на земельном участке водоемов, оврагов, деревьев, болота, которые не позволяют использовать надел по назначению. Обычно стоимость выше, если рядом есть выход к озеру или недалеко находится лес. Возведенные на участке хозяйственные помещения увеличивают его стоимость.

Оценка земли производится с учетом вышеуказанных факторов, однако нельзя забывать, что фактическая цена продажи участка в конечном счете определяется также  платежеспособностью покупателей.

Методы оценки

Для того, чтобы наиболее точно и справедливо установить стоимость земельного участка, прибегают к различным методам, среди которых выделяют:

  • доходный;
  • затратный;
  • сравнительный.

Первый вариант подразумевает, что оценка рыночной стоимости земельного участка будет складываться с учетом предполагаемого дохода, который может быть получен после приобретения объекта недвижимости.

Например, если  продаваемая земля относится к категории сельхозназначения или территория  приобретается для возведения на ней промышленного или любого другого предприятия, то в дальнейшем новый владелец будет получать определенную прибыль от своей деятельности.

Второй способ предусматривает анализ расходов, необходимых для приведения участка в надлежащее состояние. А именно, в стоимость могут включаться затраты на проведение инженерных сетей, бурение скважин и выполнения иных подобных работ.

При оценке учитывается степень изношенности подсобных построек, которые были возведены на земельном участке.

При затратном методе необходимо соизмерять потенциальный доход, который земля принесет в будущем, и фактические вложения в нее, учитывая этот фактор, корректируется цена надела.

Сравнительная методика предполагает оценку земельных наделов, схожих по своим параметрам, местоположению и другим характеристикам.  Обычно заинтересованное лицо для более точного определения цены земли сравнивает от 3 до 6 аналогичных участков.

Процесс оценки земли

Заняться оценкой земельного надела можно как самостоятельно, так и обратившись к профессиональным оценщикам. В настоящее время услуги по оценке предлагают всевозможные агентства недвижимости, юридические компании, оценочные бюро и независимые специалисты. Данный вид деятельности регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии со ст.

66 ЗК РФ, государство старается сократить разрыв между кадастровой и рыночной ценой земли, поэтому самостоятельно примерную стоимость можно узнать по кадастровому номеру на сайте Росреестра.

При этом определяя денежный эквивалент земельного надела, необходимо учитывать вышеперечисленные факторы, а также спрос на аналогичные участки и цену, которая за них предлагается.

При обращении  в оценочную компанию с экспертом обязательно заключается письменный договор. Требования к форме и содержанию такого документа установлены в ст. 10 закона 135-ФЗ.

В частности, в соглашении должна быть прописана цель оценки и ряд вопросов, на которые необходимо получить четкие ответы, правильная характеристика земельного участка, позволяющая точно его идентифицировать, сумма денежной выплаты за проведенную работу, ответственность эксперта, дата, когда была произведена экспертиза, сроки и методы ее проведения, реквизиты организации.

После того как будет заключен договор, оценщик приступит к процедуре оценки.

Для этого эксперту в установленную дату и время необходимо выехать непосредственно на сам объект недвижимости и оценить его индивидуальные особенности.

Кроме того, специалист должен ознакомиться с правоустанавливающими документами на земельный участок, а также получить техническую документацию, кадастровую справку о его стоимости, выписку из ЕГРН.

По факту завершения экспертизы, в соответствии со ст. 11 закона 135-ФЗ, заинтересованному лицу будет выдан подробный отчет об оценке земельного надела.

В данном документе прописана рыночная стоимость объекта недвижимости, дата проведения процедуры, методика ее проведения, реквизиты оценщика.

При несогласии с рыночной стоимостью, которая установлена экспертизой, выводы оценщика могут быть оспорены в судебной инстанции.

Согласно ст. 12 закона 135-ФЗ, стоимость земли, которая определена в отчете, рекомендуется для продажи либо совершения каких-либо других гражданско-правовых сделок в течение полугода после осуществления экспертной оценки. По истечении 6 месяцев лучше всего заново установить стоимость земли, которая сложилась на рынке, так как цены могут существенно колебаться.

Источник: https://pravbaza.ru/zemelnoe-pravo/rynochnaya-stoimost-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.