Росреестр причины отказа в регистрации

Содержание

Пять основных причин отказа в регистрации права собственности

Росреестр причины отказа в регистрации

Получить решение Росреестра об отказе регистрации права собственности – всегда неприятно. Оформление недвижимости приходится начинать заново. Лучше потратить немного больше времени на подготовку пакета документов, получить необходимые разрешения и избежать досадной ситуации. Разберем пять самых распространенных причин отказов в регистрации права.

Прежде всего надо понимать, что Росреестр несет материальную ответственность за регистрацию прав на недвижимое имущество. Сотрудники ведомства обязаны тщательно проверять предоставленные документы во избежание обжалования неправомерных действий в суде. Все основания для отказа в государственной регистрации определены в ст. 20 ФЗ-218 закона “О государственной регистрации недвижимости”.

Первая, самая распространенная, причина – несоответствие требованиям действующего законодательства по форме или содержанию документов, представленных на государственную регистрацию прав.

Например, любой договор по отчуждению доли (долей) в праве в должен быть нотариально удостоверен.

Граждане, не следящие за изменениями в законодательстве, делают такой договор по шаблону из интернета в простой письменной форме, без участия нотариуса, и сдают на регистрацию.

В итоге, сначала получают приостановку, а затем отказ – правоустанавливающий документ не соответствует форме, требуемого законодательством.

Другой пример, при продаже земельного участка стороны не указывают, что на участке нет строений или сооружений. Эти сведения очень важны: если их не указать, будет нарушено требование ст. 35 Земельного кодекса РФ, который запрещает продажу земли отдельно от расположенных на нем объектов недвижимости.
Самая нежелательная категория отказов – недвижимое имущество, в отношении которого проводится государственная регистрация, не стоит на кадастровом учете. Любой объект недвижимости должен стоять на кадастровом учете, ему должен быть присвоен индивидуальный кадастровый номер. Кадастровый учет – это описание недвижимости как физического предмета (площадь, этажность, расположение и т.д.). Сотрудник Росреестра не зарегистрирует право на то, чего нет в природе. Советуем заранее заказать выписку из ЕГРН и удостовериться в факте кадастрового учета объекта. Следующая распространенная причина отказов – недостаточный пакет документов. Несмотря на то, что услуга по государственной регистрации права все больше уходит в информационное пространство и стремительно расширяется межведомственное взаимодействие, есть документы, обязанность по представлению которых возложена на заявителя. К ним относятся заявления о семейном положении, согласие супругов на совершение сделок, сертификат на материнский капитал, разрешение органов опеки, решение юридического лица о крупной/некрупной сделке и т.п. Конечно, эти документы можно донести в Росреестр, проблема решаема. А как быть, если местонахождение бывшего супруга (супруги) не известно и получить согласие на продажу квартиры невозможно?

Существенным основанием для отказа в государственной регистрации будет отсутствие в правоустанавливающем документе указания ограничений права .

Как правило, такая ситуация возникает при оформлении договора уступки права требования по договору долевого участия (нет согласия застройщика), или при продаже помещения, обремененного правами аренды (продавец попросту не считает нужным указать наличие арендаторов).

Такой отказ можно получить при продаже квартиры, в которой прописаны лица, отказавшиеся от участия в приватизации этой квартиры.

Невнимательность правообладателя – самый досадный источник приостановок и отказов в государственной регистрации права собственности. При подаче документов через многофункциональные центры (МФЦ) ошибки при заполнении заявления на государственную регистрацию встречаются на каждом шагу.

Ведь специалисты МФЦ не являются сотрудниками Росреестра, они не всегда компетентны в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость. Это и заявление на другую услугу вместо необходимой заявителю, например человек хочет взять участок в аренду, а специалист заполняет заявление на выкуп.

Это и отсутствие одного из необходимых заявлений при сложных сделках, например на регистрацию ранее возникшего права (возникшего до 1998 года), на регистрацию ипотеки в силу закона (при сделках с отсрочкой платежа).

Всегда следует очень тщательно проверять данные в заполненном заявлении, которое вам передает на подпись сотрудник МФЦ.

Статья по теме: МФЦ и Росреестр – всегда ли удачно?

Многих ошибок, недоразумений и неприятностей при оформлении недвижимости можно избежать, если доверить подготовку документов квалифицированному специалисту – юристу по недвижимости. Через его руки проходит сотни сделок в год, все ситуации уже изучены, найдены решения сложных случаев. Недвижимость – слишком дорогой вопрос, чтобы его решать в своими силами.

Наша компания готова сопровождать Вашу сделку в Москве и Московской области от первой консультации юриста по телефону +7(903)172-32-30 до получения зарегистрированных документов.

Источник: http://registr-m.ru/poleznye-stati/otkaz-v-registratsii-prava

Что делать с отказами Росреестра? Причины отказа

Росреестр причины отказа в регистрации

Государственная регистрация недвижимости сегодня отнюдь не является простой формальностью.

В свете последних изменений в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость и Кадастра недвижимости, введения новых правил совместной работы Кадастрового учета и Реестра прав собственности, Росреестр начал более сложную проверку документов.

Абсолютно любая сделка с недвижимостью или регистрация права собственности, любые существенные изменения в объекте недвижимости могут привести к тому, что регистрация объекта будет приостановлена, иными словами регистратор Росреестра может приостановить регистрацию сделки с недвижимостью или регистрацию права собственности по любой формальной причине, которых может быть множество. В этом случае единственно правильным решением будет обращение в специализированную компанию. К сожалению, Росреестр Москвы в большей степени, Московской области в меньшей степени, очень часто выносит решение по государственной регистрации-приостановить или отказать в государственной регистрации права собственности, перехода права собственности, или во внесении изменений в ЕГРН, при чем поводом для приостановок множество. И в данной ситуации физическое или юридическое лицо сталкивается с большой проблемой-приостановка регистрации выносится сроком до 3 месяцев.

  • Решение сложных вопросов в РосреестреПомощь в решении проблем при регистрации
  • Решение сложных вопросов в РосреестреПомощь в решении проблем при регистрации

Причины отказов

Специалисты в области кадастрового учета и прав на недвижимость готовы решить любой сложный вопрос, возникший в процессе сотрудничества с Росреестром. Заявитель, а это может быть как частное лицо, так и организация, может столкнуться с приостановлением регистрации и с отказом в ней полностью. Происходит это по следущим основным причинам:

  • несоответствие данных ЕГРН;
  • отсутствие прав у заявителя на проведение процедуры регистрации;
  • ошибки в документах;
  • отсутствуют некоторые документы;
  • на объект недвижимости наложен арест или запрет;

Решение сложных вопросов в Росреестре возможно во всех этих ситуациях. Первый вариант – самый распространенный. Мало кто знает, что любое действие с недвижимостью, любое изменение в данных собственника лучше сразу отражать в ЕГРН.

Особенно это касается таких серьезных переделок как перепланировка, раздел или присоединение площадей, увеличение или уменьшение площади. Если своевременно и грамотно не внести данные в ЕГРН, затем при простейшей проверке регистрация будет приостановлена.

Сегодня это становится обычной практикой.

Вторая проблема – отсутствие прав на подачу заявлений в Росреестр и, соответственно, прав на собственность. Это своеобразная мера защиты государства от мошеннических действий с недвижимостью. Однако на деле под удар попадают и добросовестные владельцы.

Подобные вопросы нередко возникают вследствие простейших ошибок, также ситуация актуальна для юридических лиц. Как правило, данные споры переходят в судебные залы, а здесь представительство опытного специалиста крайне необходимо.

Но работа с Росреестром в срочном порядке, а именно это и предлагается компанией, может помочь урегулировать дело до обращения к судьям.

Третья причина – это наиболее частый результат самостоятельной работы частных лиц с Реестром. Предоставить абсолютно все документы правильно, без изъянов с первого раза практически невозможно для непрофессионала.

Специалисты компании предлагают услугу государственной регистрации буквально «под ключ». И даже если отказ уже получен, консультанты могут быстро проверить предоставленные документы, провести анализ причин отказа и немедленно все исправить.

Важно успеть в отведенный срок, зачастую это три месяца после приостановки.

Четвертая причина-зачастую регистрацию не предоставлен весь необходимый комплект документов, особенно это касается всевозможных разрешений на перепланировки, реконструкции, присоединения или разделы объектов недвижимости,  также при сделках, в которых участвуют юридические лица.

Нестандартные ситуации

Специалисты компании могут помочь с решением любого спорного и сложного вопроса, возникшего в ходе регистрации в Росреестре. Сейчас, когда система объединенной регистрации и кадастра только выходит на новый уровень работы, когда система кадастрового учета и регистрации прав недвижимости только начала работать, подобные ситуации очень распространены.

Тем, кто столкнулся с приостановками и отказами в Росреестре следует знать, что решать вопрос можно и нужно быстро.

Хотя срок приостановки составляет 3 месяца, недочеты следует устранить как можно быстре, иначе после окончания срока приостановки неминуем отказ в регистрации.

Поэтому срочная работа со специализированной компанией – лучший вариант, ведь хождения по адвокатам, архивам, судам займут слишком много времени и шанса быстро поправить дело уже не будет.

Кроме того, стоит помнить, что в любом случае Росреестр обязан мотивировать свои причины приостановки и дальнейшего отказа. И причина, и конкретные основания должны быть указаны в официальном ответе.

Но это еще не значит, что подобный документ заявитель гарантированно получит на руки, отсутствие объяснений – еще одна проблема работы с Росреестром.

Опытные специалисты могут быстро затребовать нужные бумаги и объяснения, также смогут использовать ситуацию в пользу своего клиента.

Доля объектов недвижимости, которая в том или ином смысле нарушает требования Кадастрового учета Росреестра, все еще достаточно велика. Самая частая проблема, с которой сталкиваются как нынешние владельцы, так и покупатели, – это статус незаконности, будь то перепланировка, реконструкция, или пристрой.

Причем в эту категорию могут попасть и хозяйственные постройки, и частные дома, и административные здания. Отчаиваться в данном случае не стоит.

Специалисты компании вполне могут решить данную проблему, поскольку законы дают возможность на регистрацию подобных объектов, если своевременно и в полном объеме будут предоставлены все необходимые документы.

В такой ситуации преимущество работы с профессионалом в том, что он возьмет на себя решение вопроса от начала и до конца: от анализа имеющихся претензий и документов, последующей подачи заявлений и получения разнообразных справок, до работы с отказами и приостановлениями регистрации в Росреестре до победного конца.

Еще одна затруднительная ситуация, которая не является все же редкой, – это незаконные перепланировки, изменения в конструкциях балконов и лоджий. С подобным особенно часто сталкиваются те, кто получает имущество путем получения в дар или наследования.

Даже если кладовая была присоединена к кухне, а лоджия утеплена и объединена с гостиной, это должно быть отражено в Росреестре. Если когда-то участок земли был расширен путем договоренностей с соседями или администрацией поселения, это также стоит зарегистрировать.

Росреестр вполне может приостановить регистрацию и даже вовсе в ней отказать, если подобные изменения, неважно, когда они были совершены, могут классифицироваться как незаконные. На деле вопрос решается путем подачи комплекса документации и планомерной работой с замечаниями государственного регулятора.

В такой ситуации, которая на первый взгляд многим кажется катастрофичной, профессионалы готовы дать стопроцентную гарантию успешной регистрации недвижимого имущества.

Работа также ведется и с теми случаями, когда отказы Реестра связаны с имеющимися судебными ограничениями. Любой вопрос, касающийся недвижимости, должен решаться в правовом поле быстро, без проволочек, для чего и необходимо обращаться к специалистам.

У вас приостановка или отказ Росреестра в регистрации купли-продажи, дарения, права собственности, внесении изменений в ЕГРН (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения, здания, сооружения)-не отчаивайтесь, это к специалистам «МК-Град».

Мы поможем срочно и грамотно устранить приостановку в Росреестре, решим проблему с отказом.

Источник: https://www.co-grad.ru/otkaz-v-registratsii/64-uslugi-stoimost-sroki/egrn/246-chto-delat-s-otkazami-rosreestra.html

Почему происходит приостановка регистрации права Росреестром

Росреестр причины отказа в регистрации

При каких обстоятельствах подразделения Росреестра вправе приостановить или запретить регистрацию права собственности на недвижимое имущество? Как самим участникам сделки приостановить или прекратить регистрацию?

Завершающий этап сделки между домовладельцем и покупателем недвижимости – ее госрегистрация, точнее оформление перехода собственности к покупателю от прежнего владельца (продавца) на основании договора купли-продажи.

Но случается, что государственный регистратор (подразделение Росреестра) после рассмотрения поданных документов вдруг объявляет о приостановке регистрационно-правового процесса, руководствуясь федеральным законом за № 218-ФЗ. Именно в этом законе описаны причины приостановки и, при определенных условиях, отказа в регистрации. Обсудим эти причины далее.

Основания и сроки приостановки госрегистрации прав

В статье 26 закона за № 218-ФЗ отражены нормативные причины приостановки государственным регистратором (Росреестр) регистрации права на различную недвижимость, причем их перечень пополняется год от года. Кстати, указанные в 26 статье основания приостановки регистрационного-правового процесса применяются также при оформлении кадастрового учета.

Заметим, что наряду с причинами «технического» характера (неполный комплект документов, их несоответствие стандартам, отсутствие заверенного нотариально согласия супруга/супруги и пр.) приостановка регистрации недвижимости возможна по судебному решению.

Сторонам сделки, обратившимся за госрегистрацией права в Росреестр и оказавшимся под приостановкой регистрации, данное госучреждение обязано сообщить письменно причины таковой остановки (закон за №218-ФЗ, ст.29, п.5). Уточнять форму и способ доставки уведомления заявителям необходимо в месте подачи регистрационных документов.

Законные сроки приостановки правовой регистрации недвижимости описываются также в законе за №218-ФЗ (ст.26, пункты 2-8.1). При общем характере нарушений, ставших поводом приостановления, на их исправление (устранение) дается до 3 месяцев (ст.26, п.2).

В рассмотренных ниже ситуациях приостановка регистрации права для недвижимости (в рассматриваемом случае – квартиры) будет менее или более долгой, чем предельный трехмесячный срок:

  • не получены сведения, запрошенные Росреестром через межведомственные каналы – приостановка не дольше 1 месяца (ст.26, п.3);
  • ранее уже подавались документы для регистрации данного недвижимого объекта по факту сделки либо перехода, обременение или ограничения права, при этом нет решения о допустимости регистрации или ее запрете – до завершения госрегистрации по прежде поданным документам (ст.26, п.4);
  • при продаже доли в недвижимой собственности регистрация права может быть отсрочена максимум до 1 месяца от даты извещения прочих участников долевой собственности настоящим продавцом доли (заявителем) (ст.26, п.7);
  • при судебном споре по праву на квартиру, являющуюся предметом ипотеки, регистрация права приостанавливается до решения суда по спору (ст.26, п.5).

После, как завершатся установленные законом сроки приостановки, регистрация права либо будет продолжена, либо Росреестр откажет в ней.

Заявление о временной приостановке регистрации права

Приостановить регистрационный процесс для объекта недвижимости допустимо путем подачи заявления от сторон участия сделки (их круг описан в законе за №218-ФЗ, ст.15) в Росреестр, что позволит временно прекратить процедуры на срок до полугода (закон за №218-ФЗ, ст.30). Данное заявление требует мотивированного обоснования.

В сделке с участием ипотечного кредита рассматриваемая форма приостановки регистрационных процедур допускается лишь по заявлению обеих сторон и при письменном согласии кредитной организации.

По истечении запрошенного срока приостановки и при отсутствии очередных заявлений от сторон сделки либо заявителя, регистратор (Росреестр) самостоятельно решает, как поступать далее – завершить регистрацию или отказать в ее проведении.

Отметим, что полное прекращение регистрационных процедур возможно также по инициативе сторон сделки (закон за №218-ФЗ, ст.31). Сторонам сделки, ранее обратившимся за оформлением госрегистрации, следует готовить общее совместное заявление на остановку данного процесса.

Отказ в госрегистрации квартиры

Отказать в правовой регистрации объектов недвижимости учреждения Росреестра вправе исключительно после предварительной приостановки регистрации и исключительно из-за не устраненных (неустранимых) причин, изложенных в статье 26 (закон за №218-ФЗ, ст.27). Причем устранив многие «отказные» причины, что обычно решается предоставлением регистратору запрашиваемых от заявителя данных, вполне можно избежать отказа по госрегистрации сделки.

Немедленный отказ (т.е. без рассмотрения документов) последует при условии не подтверждения личности заявителя (отказа демонстрации удостоверяющих личность документов) (закон за №218-ФЗ, ст.18, п.

15) и при очевидном несоответствии пакета документов стандартам обращения за регистраций прав – неверный электронный формат, подчистки, приписки и исправления в тексте, не подтверждение факта выплаты госпошлины, наличии запрета регистрационных действий для конкретного (заявляемого) объекта недвижимости и при отсутствии подписи заявителя (закон за №218-ФЗ, ст.25).

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/pochemu-proishodit-priostanovka-registracii-prava-rosreestrom-5bd6e012c1416b00ac141592

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

Росреестр причины отказа в регистрации

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.

Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги.

Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой.

Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении.

Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Если регистрация права собственности будет остановлена, покупатель будет обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец – деньги. Правда, денег к этому моменту может уже не быть. Тогда покупателю придется начинать судебное разбирательство и взыскивать отданные средства всеми законными способами.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ». Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «В последний раз мы проводили сделку, объект был зарегистрирован в БТИ (сделка до 1999 года), в Росреестре не был зарегистрирован. Соответственно, нужно было предоставить справку (которой нет в перечне обязательных документов) «О принадлежности объекта недвижимости».

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «В нашем агентстве была сделка с объектом на улице Краснолесья, в новом кадастровом паспорте было указано КраснолесьЕ». Благо к нам проявили лояльность в этой ситуации, и сделка состоялась. А так – это техническая ошибка, которая могла привести к остановке регистрации».
 

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Регистрация последней сделки с загородкой была приостановка из-за неточности. В том случае была одна тонкость – раньше существовала категория земельного участка – «земли поселений». Сейчас такого вариант в классификаторе нет. Сегодня есть только «земли населенных пунктов». Продавец уехал отдыхать за рубеж, вовремя документ не предоставил, соответственно, регистрацию остановили. Нам пришлось переделывать договор купли-продажи».

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя.

Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью.

Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Людмила Плотникова, юрист УПН: «Летом была история – продавец сдал пакет документов на регистрацию повторно. Через 15 дней был выявлен факт повторной сдачи документов на регистрацию. Сейчас, скорее всего, будет возбуждаться уголовное дело по факту мошенничества. Квартиру продавали по доверенности, пострадали два покупателя».
 

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Теоретически, дважды сдать документы на регистрацию можно и сейчас. В Екатеринбурге подлинники документов не забираются, соответственно, они остаются на руках у продавца. При желании он может сдать документы на регистрацию повторно. В любом случае, двойной пакет документов попадет к регистратору, по обоим пакетам будет приостановка и разбирательство».

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Игорь Обухов, директор АН Антей: «Любая из сторон сделки может написать заявление о прекращении регистрации. Причины никакие для этого указывать не нужно, это законодательством не предусмотрено. В этом случае, сначала регистрация приостанавливается на один месяц, вторая сторона уведомляется о том, что я поступило такое заявление. Если месяц истек, иных заявление не поступило, то регистрация прекращается, сторонам сделки возвращаются документы, сданные на регистрацию и уведомление о прекращении регистрации. Продавец с покупателем либо в добровольном порядке решают свои вопросы, либо обращаются в суд».

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Надежда Легостаева, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «В течение срока регистрации продавец может развернуть сделку, при этом покупателю должны вернуться деньги в полном объеме. У клиента до работы со мной был случай: квартира выбрана, расчеты произведены, документы сданы на регистрацию. Во время регистрации продавец решил, что продешевил с продажей квартиры и предложил доплатить еще полмиллиона рублей. На что мой клиент ответил отказом. В результате продавец развернул сделку, вернул себе квартиру, клиент получил свои деньги обратно. Кстати, продавец до сих пор не может продать ту квартиру».

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

Артем Денисов, управляющий партнер Юридической компании «Генезис»: «На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной. Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения.

При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно.

Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Ирина Карпухина, помощник генерального директора по правовым вопросам ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»: «В моей практике был такой прецедент: документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали. Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку. По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста. Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган.

Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено.

Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости, АН «Новосел»: «Предположим, собственник сегодня жив и здоров, сделка совершена, деньги за квартиру отданы. Остается 10 дней ждать перехода права собственности. В течение этого срока владелец умирает. Переход права собственности не состоялся. В этом случае у покупателя есть риск остаться без денег и без квартиры».
 

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде.

Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу.

И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов.

В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности: «Одним из существенных условий приема документов является оплаченная пошлина об оплате государственной регистрации. Без оплаченной пошлины регистратор даже не примет документы. Если заявитель ошибся в сумме, специалист попросит оплатить заново. А уплаченные ранее денежные средства будут возвращены по заявлению (заявления о возврате денег принимают в отделении на ул. Крестинского). К примеру, я платил пошлину за удаленную регистрацию, но сделал это не на тот счет, пришлось оплачивать повторно».

***

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Евгения Курмачева

Рубрики на сайте:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга.
  • Продажа квартир в Екатеринбурге.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/8065

Отказали в регистрации права собственности на недвижимость или приостановили регистрацию: что делать?

Росреестр причины отказа в регистрации

Если вам отказали в регистрации права собственности на недвижимость, нужно для начала разобраться с причинами отказа. Если причины необоснованные, незаконные, в этом случае однозначно нужно идти в суд обжаловать решение Росреестра.

Если же причины обоснованные, то будущему собственнику следует устранить их и подать документы на регистрацию повторно.

Однако если же причины являются обоснованными, но неустранимыми (зависят от действий других лиц), то единственный способ оформить ваше право собственности – это признать его в суде.

Для того чтобы разобраться с тем, какие причины отказа в регистрации права собственности на квартиру, дом, иной объект недвижимости являются обоснованными, приведем нормы закона, регулирующие деятельность Росреестра, а затем приведем примеры из практики и варианты действий будущего собственника в этих случаях.

Для начала нужно отметить, что после вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости  от 13.07.

2015 года № 218-ФЗ единственным основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости является неустранение причин, препятствующих регистрации права собственности и явившихся основаниями для приостановления регистрации, в течение срока приостановления регистрации, указанного в решении Росреестра. 

Разберемся с основаниями приостановления регистрации. Когда же регистрация права собственности невозможна по мнению законодателя? В законе обозначено 59 оснований для приостановления регистрации права собственности. Обозначим ключевые моменты, приведем примеры применения этих норм из практики, а также расскажем о вариантах разрешения спорной ситуации. 

  • с заявлением о регистрации обратилось неуполномоченное лицо 

    Например, заявление подано от представителя, не имеющего полномочия на подписание заявления о регистрации в доверенности. Как правило, данное основание устранимо, необходимо подать заявление о регистрации от уполномоченного лица в течение срока приостановления регистрации.

    Однако бывают ситуации, когда с заявлением о регистрации права собственности обращаются наследники (право собственности наследодателя не было зарегистрировано в реестре), в этом случае предоставления свидетельства о праве на наследство не является достаточным для регистрации, нужно подтвердить право собственности наследодателя и затем наследников в суде,  обратившись с иском о признании права собственности.

  • имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, либо ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято

    То есть на объект недвижимости зарегистрировано уже чье-то право собственности, при этом подаются документы не о переходе права собственности от этого лица к новому правообладателю, либо поданы документы о регистрации права собственности другого лица на этот же объект.

    На практике встречаются случаи двойных продаж объектов недвижимости, когда лицо обращается для регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости, а на него уже зарегистрировано право собственности другого покупателя.

    При этом возможно, признание права собственности на один объект недвижимости разных лиц в суде, так как отсутствуют единая база судебных дел по объектам недвижимости (нельзя посмотреть все судебные процессы по объекту недвижимости, если правопритязания не зарегистрированы в реестре).

    В этом случае единственный способ разрешить спор – обратиться в суд для признания права собственности, при этом в суде нужно доказать первоочередность возникновения вашего права собственности, для этого нужно понимать правовую природу заключенного договора, момент возникновения права собственности.

    Риск того, что возникнет право собственности другого лица раньше и будет зарегистрировано в реестре, является важным доводом в пользу скорейшей регистрации права собственности  на объект недвижимости.

  • право, ограничение права или обременение объекта недвижимости не подлежит государственной регистрации

    Например, регистрация предварительного договора или договора аренды сроком менее года. В некоторых случаях правоприменительная практика Росреестра идет вразрез с судебной практикой. Если исходя из судебной практики регистрация права/обременения требуется, то нужно обжаловать решение Росреестра в суде.

  • не представлен полный комплект документов, необходимых для государственной регистрации прав, их форма и/или содержание не соответствуют требованиям закона

    Если устранить недостатки документов не представляется возможным (ошибки допущены второй стороной сделки, при этом она отказывается их устранять, либо отсутствуют необходимые документы, их невозможно получить), то выходом из этой ситуации является тоже обращение в суд (предмет иска будет разный в зависимости от конкретных обстоятельств).

    Например, подобные ситуации возникают, когда дольщикам направлен застройщиком односторонний акт, Росреестр отказывает в регистрации на основании данного акта, либо в акте ошибки, несоответствие данным в реестре, либо имеются исправления, а застройщик отказывается изменять передаточный акт.

    В этом случае дольщик вынужден обратиться в суд для признания права собственности.

  • представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны (представлены копии документов или имеются разногласия в документах, либо у Росреестра имеются основания не доверять сведениям)

    Подобные ситуации встречаются, например, при банкротстве застройщика. Дольщик имеет на руках подписанный передаточный акт, однако подает его на регистрацию только после введения процедуры банкротства Застройщика.

    Росреестр, обладая информацией о банкротстве, имеет основания полагать, что акт подписан неуполномоченным лицом (особенно если акт подписан представителем по доверенности от застройщика, при этом доверенность отсутствует), либо недостоверен, приостанавливает регистрацию для уточнения сведений у арбитражного управляющего и в суде, однако положительный ответ обычно не получает, поэтому отказывает в регистрации. В этом случае дольщику нужно обратиться в рамках дела о банкротстве для признания права собственности.

  • представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами 

    Например, договор подписан лицом по доверенности, однако в доверенности отсутствуют полномочия на подписание подобного договора.

    В этом случае единственный выход – исправлять документы либо представлять документы, подтверждающие полномочия.

    Если же полномочия имеются в документах, а Росреестр считает, что их нет, то необходимо обжаловать решение Росреестра в суде и доказать наличие полномочий.

  • не представлены (не поступили) документы, запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам

    Данное основание приостановления сложно устранить заявителю.

    Получается, что государственные органы между собой не могут “договориться”: Росреестр запросил документы у уполномоченного органа, ответ не получил, приостановил регистрацию в связи с этим, однако он может в течение данного срока (до 1 месяца) так и не получить ответ, соответственно на этом основании он отказать в регистрации, то есть получается из-за бездействия государственных органов, которые не передают нужную информацию, страдает заявитель, при этом от Росреестра крайне сложно добиться информации о получении ответа, часто обжалование решения Росреестра может не помочь, так как в суде может быть установлено, что действительно он не получил необходимые сведения из уполномоченного органа, в этом случае придется обжаловать бездействие уполномоченного органа, не предоставившего документы. Это законодательно установленный путь разрешения данной проблемы. Однако практический совет такой: попытаться получить от уполномоченного органа (например, из суда заверенную копию решения суда) документы, необходимые для регистрации и подать их по поручению гос.органа самостоятельно в Росреестр (в запечатанном конверте с сопроводительным письмом). Кроме того, часто такой уловкой пользуются сотрудники Росреестра перед праздниками, если не успевают закрывать необходимое число регистрационных дел, поэтому, исходя из житейского опыта, в этом случае лучше попробовать подать документы после праздников, зачастую в этом случае получается получить выписку из ЕГРН без приостановки.

  • представлена (поступила) информация об отсутствии документов, запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам

    В этом случае заявителю придется обратиться в суд, чтобы доказать свое право собственности.

  • сделка, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, являющиеся основанием для государственной регистрации права, признаны недействительными в судебном порядке

    В данном случае разрешить данную проблему можно, обжаловав решение суда о признании недействительным основания возникновения права собственности (сделки, акта и т.д.)

  • представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона

    Ситуация аналогичная с полномочиями на подписание документа. Если изучив правовую природу документа, вы не согласны с решением Росреестра, то нужно обжаловать. Если Росрееестр прав, то потребуется внесением изменений в документы, в отдельных случаях признание права в суде.

    Приведем пример: квартира приобретена по предварительному договору купли-продажи, оплачено полностью, передана заявителю. Заявитель обращается в Росреестр для регистрации, Росреестр приостанавливает на этом основании регистрацию, при этом абсолютно законно.

    Дело в том, что предварительный договор купли-продажи не является основанием для перехода права собственности, он только закрепляет обязательство заключить договор купли-продажи в будущем, и если вторая сторона отказывается его заключать, то необходимо обратиться в суд для разрешения этого спора и только на основании решения суда зарегистрировать право собственности. Поэтому заявителю до подачи документов на регистрацию необходимо разобраться с правовой природой документов.

  • в представленных документах отсутствует подтверждение наличия предусмотренного законом согласия на совершение сделки

    Например, согласие супруга на совершение сделки с совместно нажитым имуществом либо согласие общего собрания участников общества на совершение крупной сделки от юридического лица в отдельных случаях. В этом случае нужно определить: а) действительно ли требуется это согласие; б) если согласие требуется, то его получение обязательно, если отсутствие данного согласия влечет ничтожность сделки. 

  • границы земельного участка, о государственной регистрации прав на который представлено заявление, пересекают границы другого земельного участка, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

    В данном случае необходимо в досудебном или судебном порядке разрешить спор о границах земельного участка, оспорить установленные границы.

  • созданный (создаваемый) объект недвижимости, при строительстве (реконструкции) которого в соответствии с законодательством не требуется выдача разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, на котором он создан (создается), или не соответствует градостроительному регламенту в случае, если правообладатель такого земельного участка вправе выбрать вид разрешенного использования этого земельного участка без согласований и разрешений, либо в орган регистрации прав поступило уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, направленное органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на выдачу разрешений на строительство

    В данном случае заявителю необходимо рассмотреть возможность признать право собственности в судебном порядке (оценить перспективы, наличие оснований для признания права собственности).

  • в орган регистрации прав поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом

    В этом случае, если обременение наложено незаконно, заявителю необходимо обжаловать решение органа, наложившего обременение, во внесудебном или судебном порядке. И только после этого обратиться в Росреестр для регистрации.

Мы рассмотрели лишь некоторые основания для приостановления государственной регистрации права собственности, наиболее часто встречающиеся на практике.

Многие из них являются следствием неполноценной проверки объекта недвижимости при покупке, несоблюдения предусмотренного законом порядка совершения сделки (например, неполучение необходимых согласий, несоблюдение содержания, формы сделки (например, нотариальной сделки), подписания сделки неуполномоченным лицом, несоблюдения правил продажи земельного участка, долевой собственности, сделки с участием несовершеннолетнего и т.д.

В некоторых случаях покупателям удается исправить недочеты впоследствии и успешно зарегистрировать свое право собственности, однако нередки случаи, когда в дальнейшем устранить недочеты не получается, в том числе в судебном порядке, при этом, если вся сумма по договору передана другой стороны, покупатель несет серьезные риски. Поэтому важно все проверить до покупки объекта недвижимости и действовать согласно алгоритму, предусмотренному законом. 

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti-na-nedvizhimost/otkazali-v-registratsii-prava-sobstvennosti-na-nedvizhimost-ili-priostanovili-registratsiyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.