Роль инвестора в строительстве

Содержание

II. Функции

Роль инвестора в строительстве

Деятельностьархитектора, отношения архитектора —заказчика —смежников

1. Основные аспекты деятельностиархитектора

2. Функции инвестора,застройщика, проектировщика и подрядчика.

В системе капитального строительствав качестве основных участников обычновыступают организации, которые всоответствии с выполняемыми ими функциямиименуются: инвестор, заказчик, застройщик,подрядчик и проектировщик.

Ключевой фигурой является инвестор,т.к. от него зависит финансированиестроительства объекта. Роль инвестораособенно важна в современный период всвязи с имеющимся дефицитом инвестиционногокапитала. Поэтому нахождение инвестора,его привлечение к строительнойдеятельности требует тщательнойпроработки многих вопросов, какэкономических, так и правовых.

Инвестор − юридическое или физическоелицо, осуществляющее вложение собственных,привлечённых или заёмных в созданиеили воспроизводство основных фондов.Инвестор может выступать а роли заказчика,кредитора, покупателя строительнойпродукции − объекта, а также выполнятьфункции заказчика или застройщика.

Инвестор самостоятельно определяетобъёмы, направления и размеры инвестиций,определяет организационные формыстроительства и привлекает на договорнойоснове физических или юридических лиц,необходимых ему для реализацииинвестиционного проекта, а также вступаетв финансово-кредитные отношения сдругими участниками инвестиционногопроцесса.

Инвестор передаёт застройщикуправо распоряжаться выделеннымисредствами.

В качестве инвестиций инвестор можетиспользовать: денежные средства,банковские депозитные вклады, акции,облигации, векселя и другие ценныебумаги, имеющие официальный статус нафондовом рынке; движимое и недвижимоеимущество − здания, сооружения, машины,оборудование и другие материальныеценности; интеллектуальные ценности,закрепленные авторскими правами наоткрытия, изобретения; земельные участкии другие природные ресурсы, находящиесяв собственности инвестора и представляющиеопределенную ценность.

Не менее важно и значение другихучастников.

Заказчик − юридическое или физическоелицо, принявшее на себя функции организациии управления финансовым проектомстроительства объекта, начиная со стадиитехнико-экономического обоснования(ТЭО) капитальных вложений и заканчиваявводом объекта в эксплуатацию иливыходом объекта строительства напроектную мощность.

Застройщик − инвестор или иное юридическоеи физическое лицо, уполномоченноеинвестором реализовать инвестиционныйпроект по капитальному строительству.Застройщик обладает правами на земельныйучасток под застройку, он являетсяземлевладельцем.

Заказчик, в отличиеот застройщика, лишь использует земельныйучасток под застройку на правах аренды.Застройщик на основании договора синвестором распоряжается его денежнымисредствами для финансирования возведенияобъектов.

Для организации строительствазастройщик выдаёт исходные данные дляразработки проектно-сметной документации,выдаёт заказ на её разработку, заключаетдоговора строительного подряда навыполнение строительно-монтажных ипуско-наладочных работ.

Застройщикосуществляет технический надзор засоблюдением норм и правил при производствестроительно-монтажных работ, приёмкупромежуточных и законченных работ иподготовку объектов для сдачи вэксплуатацию.

Подрядчик − предприятие, осуществляющеепо договору подряда строительствообъекта. Подрядчик должен иметь лицензиюна осуществление им тех или иных видовдеятельности.

Генеральный подрядчик − предприятие,осуществляющее по договору подрядастроительство, отвечающее передзаказчиком за возведение объекта вполном соответствии с условиями договора,проектно-сметной документации истроительными нормами и правилами.

Онпривлекает к выполнению отдельных видовстроительно-монтажных работ субподрядныеорганизации и несёт ответственностьза уровень и качество выполненныхспециализированных работ − монтажконструкций.

Монтаж технологическогооборудования, выполнение сантехнических,электромонтажных, пусконаладочныхработ − в течение гарантийного срокапосле ввода объекта в эксплуатацию.

Проектировщик − проектная,проектно-изыскательная инаучно-исследовательская организация,осуществляющая разработку проектаобъекта строительства.

Генеральный проектировщик для разработкиспециальных разделов проекта илипроведения научных исследований можетпривлекать специализированные проектныеили научно-исследовательские организации.Генеральный проектировщик несет полнуюответственность за качество проекта,технико-экономические показателиобъекта строительства, правильностьвыполнения подрядной организациейпроектных решений.

Таким образом, основной целевой задачейинвестора и заказчика являются сооружениеобъекта и ввод его в эксплуатацию приусловии минимизации капитальных вложенийв наиболее короткие сроки с цельюполучения дохода от ввода в эксплуатациюобъекта в более ранние сроки.

Главной целевой задачей подрядчикаявляется максимум рентабельности работ.Эта цель может быть достигнута двумяпутями: путем увеличения расценок настроительно-монтажные работы, т.е. путемудорожания строительства, или путемтехнического процесса.

Первый путьболее легкий, но он находится в противоречиис главной задачей инвестора и заказчика− вводом возводимого объекта приминимизации капитальных вложений.

Дляпреодоления указанных противоречийнеобходимы определённые стимуляторы,которые объединили бы интересы всехучастников строительства в достиженииглавной цели.

Кроме основных участников часть функцийберут на себя и другие участники рынкастроительства. Такие функции, напримеркак кредитование осуществляются банкамии подобными финансовыми организациями.Функции продаж недвижимости в том числеосуществляют агентства недвижимости.

3. Функции архитектора итехнолога.

ТЕХНОЛОГ. I. ОБЩИЕПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Главный технолог относится к категориируководителей, принимается на работуи увольняется приказом директорапредприятия.

1.2. На должность назначается лицо, имеющеевысшее профессиональное (техническое)образование и стаж работы по специальностина инженерно-технических и руководящихдолжностях в соответствующей профилюпредприятия отрасли не менее 5 лет.

1.3. Главный технолог непосредственноподчиняется главному инженеру.

1.4. В своей деятельности главный технологруководствуется:

–      законодательными инормативными актами по вопросамвыполняемой работы;

–      методическимиматериалами, разработанными вышестоящимиструктурами;

–      уставом предприятия;

–      правилами трудовогораспорядка;

–      приказами и распоряжениямидиректора и главного инженера предприятия;

–      настоящей должностнойинструкцией.

1.5. Главный технолог должен знать:

–      нормативные иметодические материалы по технологическойподготовке производства; профиль,специализацию и особенностиорганизационно-технологической структурыпредприятия;

–      перспективы техническогоразвития отрасли и предприятия;

–      технологию производствапродукции предприятия; организациютехнологической подготовки производствав отрасли и на предприятии;

–      системы и методыпроектирования;

–      производственныемощности, технические характеристики,конструктивные особенности и режимыработы оборудования, правила егоэксплуатации;

–      порядок и методыпланирования технологической подготовкипроизводства;

–      технические требования,предъявляемые к сырью, материалам иготовой продукции; средства механизациии автоматизации производственныхпроцессов;

–      положения, инструкциии другие руководящие материалы поразработке и оформлению техническойдокументации; отечественные и зарубежныедостижения науки и техники в соответствующейотрасли производства;

–      методы определенияэкономической эффективности внедренияновой техники и технологии, организациитруда, рационализаторских предложенийи изобретений;

–      порядок аттестациикачества промышленной продукции;

–      возможности применениясредств вычислительной техники и методыпроектирования технологических процессовс их использованием; требованиярациональной организации труда припроектировании технологическихпроцессов;

–      порядок приемаоборудования в эксплуатацию;

–      передовой отечественныйи зарубежный опыт в области производствааналогичной продукции;

–      основы экономики,организации производства, труда иуправления;

–      основы экологическогозаконодательства;

–      основы трудовогозаконодательства; правила и нормы охранытруда.

1.6. Во время отсутствия главного технологаего должностные обязанности выполняетв установленном порядке назначаемыйзаместитель, который несет полнуюответственность за качественное,эффективное и своевременное их выполнение.

На главного технолога возлагаютсяследующие функции:

2.1. Руководство разработкой и внедрениемтехнологических процессов и режимовпроизводства выпускаемой предприятиемпродукции.

2.2. Осуществление взаимосвязей сподразделениями предприятия, проектными,исследовательскими организациями,представителями заказчиков по вопросам,входящим в его компетенцию.

2.3. Обеспечение внедрения на предприятииновой техники и технологии.

2.4. Организация работы по повышениюквалификации работников, находящихсяв его подчинении.

2.5. Контроль за соблюдением правилбезопасности труда.

III. Должностные обязанности

Для выполнения возложенных на негофункций главный технолог обязан:

3.1.

Организовывать разработку и внедрениепрогрессивных, экономически обоснованных,ресурсо- и природосберегающихтехнологических процессов и режимовпроизводства выпускаемой предприятиемпродукции, выполнения работ (услуг),обеспечивающих повышение уровнятехнологической подготовки и техническогоперевооружения производства, сокращениерасходов сырья, материалов, затраттруда, улучшение качества продукции,работ (услуг) и рост производительноститруда.

3.2. Принимать меры по ускорению освоенияв производстве прогрессивныхтехнологических процессов, новейшихматериалов, широкому внедрениюнаучно-технических достижений.

3.3. Руководить составлением плановвнедрения новой техники и технологии,повышения технико-экономическойэффективности производства, разработкойтехнологической документации,организовывать контроль за обеспечениемего цехов, участков и других производственныхподразделений предприятия.

3.4. Рассматривать и утверждать изменения,вносимые в техническую документацию всвязи с корректировкой технологическихпроцессов и режимов производства.

3.5. Контролировать выполнение перспективных,текущих планов технологической подготовкипроизводства, соблюдение установленныхтехнологических процессов, выявлятьнарушения технологической дисциплины,принимать меры по их устранению.

3.6.

Руководить работой по организации,планировке новых цехов и участков, ихспециализации, освоению новой техники,новых высокопроизводительныхтехнологических процессов, выполнениюрасчетов производственных мощностейи загрузки оборудования, повышениютехнического уровня производства икоэффициента сменности работыоборудования, составлению, пересмотрутехнических условий и требований,предъявляемых к сырью, основным ивспомогательным материалам, полуфабрикатам,разработке и внедрению прогрессивныхнорм трудовых затрат, расходатехнологического топлива и электроэнергии,сырья и материалов, мер по предупреждениюи устранению брака, снижению материалоемкостипродукции и трудоемкости производства.

3.7.

Обеспечивать совершенствованиетехнологии изготовления изделий,выполнения работ (услуг), внедрениедостижений науки и техники, прогрессивныхбазовых технологий, высокопроизводительныхресурсов и природосберегающих безотходныхтехнологий, проектирование и внедрениетехнологических систем, средств охраныокружающей среды, комплексной механизациии автоматизации производственныхпроцессов, нестандартного оборудования,технологической оснастки, приспособленийи инструмента, своевременное освоениепроектных мощностей, соблюдениенормативов использования оборудования.

3.8. Осуществлять меры по аттестации ирационализации рабочих мест.

3.9. Участвовать в работе по определениюноменклатуры измеряемых параметров иоптимальных норм точности измерений,по выбору необходимых средств ихвыполнения, совершенствованию методовконтроля качества продукции.

3.10. Рассматривать проекты конструкцийизделий или состава продукта, отраслевыхи государственных стандартов, наиболеесложные рационализаторские предложенияи изобретения, касающиеся технологиипроизводства, давать заключения об ихсоответствии требованиям экономичнойи экологичной технологии производства.

3.11. Согласовывать наиболее сложныевопросы, относящиеся к технологическойподготовке производства, с подразделениямипредприятия, проектными, исследовательскимиорганизациями, представителямизаказчиков.

3.12. Обеспечивать внедрение системавтоматизированного проектирования,организационной и вычислительнойтехники, автоматизированных системуправления оборудованием и технологическимипроцессами.

3.13. Участвовать в разработке проектовреконструкции предприятия, мероприятийпо сокращению сроков освоения новойтехники и технологии, рациональномуиспользованию производственныхмощностей, снижению энерго- иматериалоемкости производства, повышениюего эффективности, улучшению качествапродукции, совершенствованию организациитруда.

3.14. Руководить проведением исследовательскихи экспериментальных работ по освоениювновь разрабатываемых технологическихпроцессов, участвовать в промышленныхиспытаниях новых видов машин и механизмов,средств механизации и автоматизациипроизводства в работе комиссии поприемке систем оборудования в эксплуатацию.

3.15. Руководить работниками отдела,координировать и направлять деятельностьподразделений предприятия, обеспечивающихтехнологическую подготовку производства,организовывать работу по повышениюквалификации работников.

Источник: https://studfile.net/preview/5854213/

Чем выгодны инвестиции в строительство и какие имеют особенности?

Роль инвестора в строительстве

Инвестиции в строительство представляют собой особую категорию вложения средств, которая позволяет зарабатывать значительно больше, чем при обычной покупке жилья. В то же время такие инвестиции в недвижимость имеют свои недостатки и риски, которые необходимо знать инвестору.

Все о том, как инвестировать в стройку и что от этого ожидать, читайте в этой статье.

Что такое строящийся объект?

В последнее время инвестиции в объекты недвижимости на стадии их возведения стали весьма популярны. Объясняется это тем, что такая инвестиция способна принести около 50% от вложений и даже больше.

Дело в том, что объект, который только строится стоит значительно дешевле, чем готовый, и чем раньше инвестор вложит в него деньги, тем больше выиграет – как показывает практика, с возведением каждого нового этажа, квартира или помещение в многоэтажке становится дороже на 2-3%.

Инвестиции в строящийся объект – это вложение средств в недвижимость на одном из этапов ее возведения. Наибольше выигрывают те, кто вкладывает деньги, когда строительство еще в проекте, но тут значительно выше риски, что строительство будет не закончено или даже не начато.

Конечно же, такие инвестиции являются долгосрочными, ведь пока дом будет возведен, и пока квартиру купят – может пройти солидное количество лет.

Ну и плюс к этому, никто не отменял того, что строительство по разным форс-мажорным причинам может затянуться на неопределенный срок.

При этом не забывайте, что стоимость жилья напрямую зависит от различных экономических и даже политических факторов, и пока ваша квартира будет достроена ее цена может не подняться, а упасть.

Инвестиции в строительстве играют очень важную роль, и застройщики готовы драться за новых вкладчиков, поэтому, как только у вас возникнет идея инвестировать в стройку, появится огромное количество желающих принять ваши деньги. О том, как подойти к выбору объекта и компании, я расскажу далее в статье.

В какое строительство инвестировать?

Есть различные типы сооружений, в которые можно вкладывать средства на этапе стройки. Все они отличаются между собой ценой и ликвидностью – что-то может стоить дешевле, что-то может продаваться быстрее. Инвестор, на основе имеющихся средств, должен самостоятельно определить, что для него подходит больше и какому типу жилья стоит отдать предпочтение.

Квартиры в новостройках

Жилье в новостройках стоит недешево, но вот на стадии возведения можно купить квартиру по хорошей цене и прилично заработать, когда объект будет сдан в эксплуатацию.

Ко всему прочему, это также и один из наиболее доступных вариантов недвижимости на стадии стройки.

Покупка квартир в новостройках, которых по факту еще нет – привычная практика, к которой прибегают как инвесторы, так и те, кто хочет получить собственное жилье.

Обратите внимание на то, что наиболее ликвидными в наше время являются малогабаритные апартаменты, как правило, одно- и двухкомнатные.

При этом уже готовую квартиру не обязательно продавать – можно сдавать ее в аренду, причем, если делать это краткосрочно (почасово, на сутки, неделю), то можно буквально за 3-4 года отбить потраченные деньги, а при этом ваша квартира останется с вами и будет и дальше приносить деньги.

Чтобы продать или сдать в последующем квартиру в новостройке выгодно, необходимо учитывать множественные факторы – далее о них более подробно.

Расположение объекта

Для всех важно с места жительства быстро и без проблем добираться в любую часть города.

Поэтому если дом будет расположен в месте удобной транспортной развязки, вблизи от метро, то это будет большим плюсом.

С другой стороны, если вы приобретаете элитные апартаменты, то важно учитывать, что их обитателям вряд ли понадобится рядом шум метрополитена – близость его расположения будет только минусом.

Инфраструктура

В новостройках поселяются для того, чтобы жить, а значит необходимо под боком иметь супермаркет, школу, детский сад и другие жизненно необходимые объекты.

Будущее благоустройство района

Все хотят жить в красивом дворе с детской площадкой, лавочками, деревьями и хорошим освещением. Если в будущем планируется как-то облагородить район, то это большой плюс, и квартиры в таком регионе будут выше в цене, чем на каком-нибудь пустыре.

Коттеджи и дома

Частное жилье, которое еще только строится, также считается хорошей инвестицией. Постепенно мода жить в многоэтажках мегаполиса уходит в прошлое, а на смену ей приходит естественное и вполне оправданное желание жить в комфорте, поближе к экологической чистоте и всем удобствам.

Покупая строящийся дом или коттедж, обращайте внимание на то, имеются ли в нем (или планируются) все необходимые коммуникации (газ, свет, вода), ведь в противном случае все это вам придется делать самому, иначе жилье изрядно упадет в цене – кому нужен дом без элементарных удобств? Так же, как и при покупке квартиры, обращайте внимание на благоустроенность окружающей местности, транспортную развязку и прочие условия, которые смогут повысить привлекательность данного жилья для покупателя.

Производственные помещения

Производственное помещение – объект для инвестиций, более подходящий опытным инвесторам, которые уже имеют навыки и знания в подобного рода предприятиях.

В противном случае, вы можете не заработать, а потерять, ведь чтобы понимать насколько объект рентабелен, следует иметь относительно глубокое понимание не только о недвижимости, но и о помещениях данного типа.

Новичкам же вкладывать в производственное строительство лучше через более опытных посредников – например, вложив деньги в инвестиционный фонд или отдав в доверительное управление.

Наиболее ликвидными и прибыльными инвестициями в производственные помещения на стадии стройки являются объекты пищевой, химической промышленности, мебельные фабрики и фабрики товаров повышенного спроса.

Офисные центры

Также подойдут преимущественно опытным игрокам рынка, так как требуют не только определенных знаний, но и солидных средств, ведь, как правило, коммерческая недвижимость локализуются в оживленных деловых районах городов, где стоимость помещений на порядок выше.

Как начать инвестировать в строительство?

Итак, определившись с желанием заработать на объектах недвижимости на стадии стройки и с суммой будущей инвестиции, важно составить подробный план своих действий и действовать последовательно.

Выбор объекта

Лучше всего искать строящийся объект в районе, который в конкретном городе пользуется наибольшим спросом, а соответственно, и по цене жилая недвижимость в этом районе наиболее дорогостоящая. Кроме района, учитывайте инфраструктуру, благоустроенность, доступность транспорта и другие параметры, которые существенно увеличат стоимость объекта в будущем.

Застройщик

Очень важно выбрать достойную компанию, которая занимается стройкой объекта недвижимости. Попросту, нарвавшись на аферистов, вы потеряете вложенные деньги, а такие инвестиции в наше время предполагают достаточно крупные суммы. Поэтому чтобы уберечь свой «банк» уделите должное поиску честных и профессиональных застройщиков.

В частности, важно обратить внимание на:

  • Отзывы о компании – преимущественно выслушать мнениями реальных лиц, имеющих авторитет, а не толпы купленных отзывов в интернете.
  • Сотрудничество с банками – если в свои программы банк выбирает застройщика, то его проверяют с ног до головы, а значит и вам для сотрудничества такая компания подойдет.
  • Объекты, сданные в эксплуатацию – если компания имеет опыт на рынке, то за ее плечами должны быть готовые объекты недвижимости, в противном случае вы можете нарваться на новичка.
  • Соблюдение закона – если компания строит дома на запрещенной территории по липовым документам, то такие аферисты не остановятся не перед чем лишь бы получить выгоду, а что можно ожидать от нечистых на руку дельцов?

застройщиков по Москве и МО

В Москве и области застройщиков видимо-невидимо и разобраться в том, с кем сотрудничать, крайне сложно. Предлагаю вам свой рейтинг компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке.

застройщиков Москвы и МО:

Застройщик Опыт работы / Лучшие проекты
Сapital Group22 года / Барвиха Хиллс, ЖК Око, Северный город
ДонСтрой23 года / Алые паруса, Воробьевы горы, Триумф-Палас
ПИК23 года / Ильинские луга, Саларьево парк, Восточное Бутово
Галс-Девелопмент23 года / ЖК Сады Пекина, ЖК Достояние на Молодежной
MR Group
Урбан Групп10 лет / Опалиха, Митино О2, Видный город, Лесобережный
Самолет Девелопмент5 лет / Люберцы 2016, Внуково 2016, Люберцы 2015

Чс застройщиков по москве и мо

Но есть и те в данном регионе, к кому лучше не обращаться и ни в коем случае не нести свои деньги. Чтобы не быть обутыми, лучше избегать дел с компаниями, которые входят в черный список застройщиков:

  • СУ-155
  • ООО “Фарн-Трейд”
  • ИСК “Энбиэм”
  • ЗАО “Пересвет-Инвест”
  • ЗАО “Ремстройтрест”
  • ОАО “Миэль”
  • М-Индустрия

Это список немногих компаний из многих… Всегда перед тем, как вложить свои кровные, просмотрите компанию в интернете и на специальных сайтах, где полностью открывают всю внутренность застройщиков.

Документы и сданные объекты

Обязательно изучите документы компании, независимо от того какие она имеет отзывы и репутацию. Документация должна соответствовать действующему законодательству, а конкретно закону 214-ФЗ. Лучше не полагаться на собственные силы и привлечь к изучению документации и заключению сделки опытного юриста, ведь от этого во многом зависят ваши интересы и безопасность средств.

Договор

Если документы компании в порядке и в целом вас все устраивает, то можно перейти к заключению договора – если вы новичок, то возьмите с собой на встречу юриста, это не будет лишним. Документ, который вы собираетесь подписать, следует тщательно изучить, уделить особое внимание каждой строчке, а главное следующим нюансам:

  • Срокам сдачи объекта
  • Цене за м²
  • Условиям расторжения договора
  • Форс-мажорным ситуациям и мерам, которые будут приняты в случае неисполнения сторонами своих обязанностей

Риски при инвестировании

Как бы вы не изучали договор и как бы не старались выбрать компанию, риск быть обманутым и потерять деньги присутствует всегда.

Как и все инвестиции, сфера недвижимости не исключает возникновение различных неприятностей, ежедневно можно услышать о тех или иных аферах с жильем.

Чтобы предохранить себя от опасности, следует знать основные риски, которые могут возникнуть у инвестора, вложившего деньги в стройку.

Банкротство застройщика

Среди новичков-застройщиков банкротство – обычное явление.

По самым разным причинам средства могут быть использованы нерационально, предварительный подсчет растрат произведен неверно или попросту может случиться хищение, и инвестиционно-строительная компания признает себя банкротом.

В этом случае банкротами, которые не получат своих квартир, станут и инвесторы. Чтобы избежать банкротства застройщика стоит выбирать только крупные строительные компании, на счету которых имеется весомый арсенал уже сооруженных зданий.

Мошенники

В отдельных случаях можно нарваться и вовсе не на реальную компанию, а на обычных аферистов, которые создадут видимость стройки и будут рассказывать самые сладкие сказки ровно до того момента, пока вы не отдадите им свои деньги. Поэтому, еще раз напоминаю, внимательно изучайте документы компании, и сверяйте полученные данные с общим государственным реестром.

Нарушение сроков сдачи объекта

Очень неприятно, когда обещанные сроки сдачи объекта проходят, а он все так же и остается на этапе строительства. Причины тому могут быть самые различные, и часто сам застройщик никак не виноват, но это может существенно повлиять на вашу прибыль.

По подсчетам специалистов, неделя простоя, когда жилищное строительство должно было подойти к концу, а «воз и ныне там», несет в себе снижение прибыли инвестора 0,01%, что за определенны срок может отразиться в кругленькой сумме.

Имеются случаи, когда затягиваются сроки возведения высотки не только на несколько месяцев, но и на несколько лет, а за этот период очень многие факторы могут существенно измениться, и расчет прибыли может кардинально снизится.

Форс-мажор

Даже если вам попался самый профессиональный и честный в мире застройщик, это не гарантирует того, что жилье вы получите и сможете продать.

Кризисы, катастрофы, бедствия – все это может привести к тому, что инвестиция не принесет прибыли. Хоть это и довольно несчастные случаи, часть из которых можно спрогнозировать заранее, все же, не стоит их отрицать.

Избежать таких непредвиденных обстоятельств можно с помощью страхования.

Инвестиции в строительство в России на этапе стройки – весьма прибыльный и выгодный во многих планах вид капиталовложения, который позволит инвестору получить недвижимость по наиболее выгодной цене, в разы ниже рыночной, а значит и иметь отличный профит с ее реализации. Несмотря на различные факторы риска, такой вид инвестиций остается популярным и востребованным, необходимо лишь грамотно подходить к процессу приобретения и уметь прогнозировать ситуацию на рынке.

Автор Ganesa K.
Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Источник: https://www.iqmonitor.ru/investicii/invest/nedvizhim/v-stroitelstvo.html

Инвестиции в строительство жилой недвижимости: способы и преимущества инвестирования

Роль инвестора в строительстве

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

  • жилые дома;
  • коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
  • коттеджные поселки;
  • производственные предприятия;
  • гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

  • инвестиционные фонды;
  • девелоперские компании;
  • физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании.

Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов.

Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/informacija/investinstrument/investicii-v-stroitelstvo-zhiloj-nedvizhimosti.html

Инвестиционная деятельность в строительстве

Роль инвестора в строительстве

В результате изучения материала данной главы студент должен: знать

  • • lid іятие и 11 вести цион ион деятельности в строител ьстве;
  • • технологическую структуру капитальных вложений;
  • • сущность и методы регулирования инвестиционной деятельности; уметь
  • • рассчитывать экономическую эффективность инвестиций; владеть
  • • навыками оценки эффективности инвестиционного проекта с учетом фактора времени.

Основные понятия инвестиционной деятельности

Инвестиционная деятельность — это совокупность практических действий физических и юридических лиц ио реализации инвестиций в промышленность, строительство, сельское хозяйство, энергетику, транспорт и другие отрасли национальной экономики.

Регулирование инвестиционной деятельности осуществляется путем разработки и применения норм инвестиционного законодательства.

Инвестиционное законодательство в широком смысле является комплексным понятием, объединяющим нормы различных отраслей права: конституционного, гражданского, административного, финансового.

Отличительными чертами инвестиционной деятельности являются:

  • • обладание материальными и нематериальными ценностями на определенном правовом основании (титуле);
  • • самостоятельность и инициатива при принятии решения об их вложении в объекты предпринимательской деятельности и иных видов деятельности;
  • • придание вкладываемым ценностям статуса инвестиций.

В качестве инвестиции инвестор может использовать денежные средства, банковские депозитные вклады, акции, облигации, векселя и другие ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке, движимое и недвижимое имущество (здания и сооружения, машины и механизмы), материальные ценности, интеллектуальные ценности, закрепленные авторскими правами на открытия, изобретения, ноу-хау, проектные и конструкторские разработки, земельные участки и другие природные

ресурсы, находящиеся в собственности инвестора и представляющие определенную ценность.

В качестве инвесторов могут выступать:

  • • органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;
  • • граждане, предприятия, предпринимательские объединения и другие юридические лица;
  • • иностранные физические и юридические лица, государство и международные организации.

Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования.

Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функцию любого другого участника инвестиционной деятельности.

Инвестиционная деятельность складывается из таких элементов, как разработка инвестиционных намерений, разработка инвестиционного проекта, определение источников инвестирования и установление договорных отношений, организация строительной деятельности сооружения объекта и обеспечение его функционирования в соответствии с требованиями проекта.

Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.

Капитальные вложения — это инвестиции в основной капитал, в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Источниками инвестиций могут быть бюджетные, собственные, привлеченные и заемные средства:

  • • бюджетные средства выделяются для реализации общегосударственных крупномасштабных программ и проектов (из федерального бюджета; бюджетов субъектов Федерации; бюджетов муниципальных образований);
  • • собственные средства предприятий (амортизационные отчисления; прибыль; средства страховых организаций в виде страхового возмещения); привлеченные средства (благотворительные и другие взносы; средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми компаниями, ФПГ и другими организациями на безвозмездной основе; средства, переданные в порядке долевого участия, средства товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и др.; средства от продажи акций, жилищных сертификатов и др.);
  • • заемные средства (кредиты банков; инвестиционных фондов; кредиты иностранных инвесторов; облигационные займы, векселя, государственные кредиты и др.).

Финансирование капитальных вложений по стройкам и объектам может осуществляться за счет как одного, так и нескольких источников.

Заинтересованность как юридических, так и физических лиц во вложении капитала в определенную сферу определяется величиной дохода. Если

инвестиции, вкладываемые в строительство, будут приносить более высокий доход по сравнению с вложениями денежных средств в другие сферы, например, в коммерческие банки, инвесторы будут вкладывать свои средства в сферу развития производства, капитальное строительство. По мере насыщения капиталом данного сегмента рынка происходит перераспределение инвестиций в другие, более доходные области.

Классификация инвестиций определяется выбором критерия, положенного в ее основу.

По объектам инвестиционной деятельности различают реальные и финансовые инвестиции.

Под реальными инвестициями понимают вложения средств в реальные активы — как материальные, так и нематериальные. Так, вложения средств в мероприятия научно-технического прогресса называют инновационными инвестициями.

Выделяют следующие группы реальных инвестиций:

  • • инвестиции, предназначенные для повышения эффективности собственного производства. В эту группу входят инвестиции в замену оборудования, модернизацию основных фондов;
  • • инвестиции в создание нового собственного производства или применение новых технологий в собственном производстве. Эта группа включает инвестиции в создание новых предприятий, реконструкцию существующих с нацеленностью на новую продукцию или новые рынки сбыта;
  • • инвестиции в расширение собственного производства. В эту группу входят инвестиции, преследующие целью расширение объема выпускаемой продукции в рамках уже существующего производства;
  • • инвестиции в несобственное производство. Данные инвестиции обеспечивают выполнение государственного заказа или заказа другого заказчика, т.е. это участие в инвестиционном проекте.

Под финансовыми инвестициями понимают вложение средств в различные финансовые инструменты (активы), среди которых наиболее значимую долю занимают вложения средств в ценные бумаги.

Финансовые инвестиции разделяются на вложения в ценные бумаги и вложения в банковские депозиты и сертификаты.

Финансовые инвестиции реализуются обычно с участием посредника, например инвестиционного фонда, поэтому данный вид инвестиций часто называют непрямыми инвестициями. Также по характеру участия в инвестировании выделяют прямые инвестиции, направляемые непосредственно в материальный объект при участии самого инвестора; к ним относят реальные и интеллектуальные инвестиции.

По срокам вложений выделяют краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные инвестиции.

Под краткосрочными инвестициями понимаются вложения средств на период до одного года. Среднесрочные инвестиции представляют собой вложения средств на срок от одного года до трех лет, долгосрочные инвестиции — на срок свыше трех лет.

По формам собственности на инвестиционные ресурсы выделяют частные, государственные, иностранные и смешанные инвестиции.

Под частными инвестициями понимают вложения средств частных инвесторов: граждан и предприятий негосударственной формы собственности.

Государственные инвестиции — это вложения, осуществляемые государственными органами власти и управления, а также предприятиями государственной формы собственности.

К иностранным инвестициям относят вложения средств иностранных граждан, фирм, организаций, государств.

Под смешанными инвестициями понимают вложения, осуществляемые как частными, так и государственными отечественными и зарубежными эконом и чсским и субъектам и.

Источник: https://studme.org/77724/ekonomika/investitsionnaya_deyatelnost_stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.