Риски застройщика при строительстве

Содержание

На что обратить внимание при заключении ДДУ

Риски застройщика при строительстве

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно.

Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке».

Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи. 

Что такое “ДДУ по 214-ФЗ”? Суды сходятся во мнение, что ДДУ- это разновидность договора купли-продажи будущей вещи, к которой с целью защиты дольщика как более слабой стороны договора применяются особые положения закона. Как итог, по рынок долевого строительства постоянно растет, особенно быстро растет в крупных городах.

 Однако ситуация на рынке недвижимости в целом такова, что даже крупные застройщики не застрахованы от финансового краха, что грозит недостроями, недовольствами дольщиков и прочими сопутствующими проблемами.

Если бы институт долевого строительства был идеален, не было бы и печальной статистики – по итогам 2018 года в России насчитывалось более 800 проблемных объектов, а это более 80 тысяч обманутых дольщиков. 

Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности.

Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика. 

Поэтому первое, что вам нужно сделать, если вы решили инвестировать денежные средства в строительство недвижимости по ДДУ, является проверка застройщика и объекта. О том, как это сделать самому (и почему лучше доверить проверку профессионалам), рассказано в одной из предыдущих статей: “Как проверить застройщика и новостройку?”.

Застройщика важно проверить не только с точки зрения надежности и финансовой стабильности, но и с точки зрения строительного опыта. Рекомендуем почитать отзывы дольщиков сданных застройщиком объектов.

Конечно, хорошие отзывы – не гарантия того, что вам будет передан объект, соответствующий рекламным буклетам и всем строительным нормам.

  При нарушениях застройщиком строительных норм и договора дольщик вправе взыскать значительную компенсацию, однако для многих дольщиков в приоритете скорее въехать в хорошую, готовую квартиру. Поэтому при выборе застройщика стоит учитывать критерий качества выполняемых строительных работ.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает “творчество” застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

  • Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства. Объект должен быть определен четко и не допускать двоякого толкования. То есть недостаточно просто указать площадь застройки, нужно описать квартиру вплоть до ее строительного номера, приложить графический план. Важным нюансом при покупке новостройки является тот факт, что объект строительства нельзя увидеть, детально осмотреть при покупке, что влечет злоупотребления со стороны застройщика, поэтому важно все существенные требования к объекту долевого строительства предусмотреть в ДДУ, в том числе назначение помещения, расположение, площадь и т.д. Кроме того, в процессе строительства объект недвижимости может менять площадь, поэтому в большинстве случаев застройщики предусматривают в договоре условие о возможных различиях фактической и проектной площади недвижимости, порядок взаиморасчетов сторон. Данный нюанс вызвал на практике ряд злоупотреблений со стороны застройщиков. В некоторых случаях, если в договоре была предусмотрена доплата при увеличении площади, площадь объекта увеличивалась на 10 и более %, что приводило к незапланированным расходам дольщиков (при этом зачастую увеличивались не самые функциональные комнаты – балкон, коридор и т.д.). Когда в договоре было предусмотрено, что цена объекта недвижимости неизменна, то застройщики существенно уменьшали площадь объекта. Законодатель предусмотрел один из способов защиты  – отказ от исполнения договора (расторжение ДДУ и возврат денег) при изменении площади более чем на 5 %. Но, к сожалению, данный способ не всегда рекомендуется использовать дольщикам, так как при расторжении договора велик риск неполучения денег от застройщика (зачастую застройщики создают компанию под каждый объект долевого строительства и по окончании строительства эта компания превращается в “пустышку”). Поэтому на вопрос урегулирования договором случаев изменения площади необходимо обратить внимание при заключении ДДУ (есть ли лимиты увеличения/уменьшения площади, другие вопросы). Нередко застройщики указывают в ДДУ, что при любом увеличении площади дольщик должен доплатить цену ДДУ, а при уменьшении застройщик ничего не возвращает (или при уменьшении менее определенной величины. Рекомендуем  до заключения договора обсудить с застройщиком возможности корректировки в этой части договора, оговорить условия изменения площади и договориться с застройщиком о “зеркальных” последствиях изменения площади в ту или иную сторону. Подробнее о судебной практике рассмотрения подобных споров читайте в отдельной статье.
  • Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/sdelki-nedvizhimost%E2%80%8B-na-chto-obratit-vnimanie-pri-zakluchenii-ddu/

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое, риски

Риски застройщика при строительстве

Время чтения 7 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Риски договора долевого строительства нужно знать и адекватно оценивать до того, как приступать к выбору объекта недвижимости.

Покупка помещений по договору долевого участия сопряжена с определенными рисками для покупателя, главный из которых – не получить квартиру, за которую были отданы деньги. Покупатель фактически платит за то, чего пока нет. В то же время сегодня подобным образом покупают жилье многие россияне и остаются довольны.

Привлекательной в таком случае является цена за квартиру, она, как правило, намного ниже цены уже готовых помещений в отстроенном доме.

Для людей это реальная возможность сэкономить, а застройщикам такая система дает уверенность в том, что денег будет достаточно на приобретение материалов, на зарплату рабочим, в конечном счете, что их проект будет готов.

Долевое участие в покупке квартиры: что это такое

Условия долевого строительства, равно как и порядок взаимоотношений между застройщиком и клиентом, прописаны в Жилищном Кодексе, а также в Федеральном Законе № 214.

Согласно общепринятой точке зрения, договор долевого участия – это своего рода инвестиционный инструмент для приобретения жилья. Клиент и застройщик подписывают договор, опираясь на положения 214-го Закона. В этом договоре указываются права и обязанности сторон.

Так, покупатель обязуется внести определенную сумму денег за квартиру еще на этапе ее строительства. В свою очередь застройщик берет на себя обязанность по окончании оговоренного срока предоставить клиенту квартиру, соответствующую проекту, на основании которого и был заключен договор.

Что должно быть указано в договоре:

  • параметры квартиры (площадь, высота потолка, количество комнат и их расположение);
  • параметры самого здания (количество этажей, парковочных мест, наличие детской площадки по соседству и т.д.);
  • точный адрес дома;
  • стоимость квартиры;
  • кадастровый номер участка;
  • порядок внесения платежей;
  • дата окончания строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи ключей покупателям;
  • предусмотренная гарантия на объект.

Все положения договора считаются обязательными к исполнению, а их невыполнение может повлечь к штрафам и даже расторжению договора. Хотя по желанию сторон какие-то условия договора могут подвергаться изменениям, но это должно быть обязательно прописано в документе. Как правило, условия эти в документе прописываются не в пользу покупателя.

Какие существуют риски

Законодательством предусмотрен ряд требований к застройщику, позволяющий минимизировать риски для покупателя. Так, застройщик не сможет заключить договор с покупателем, если не выполнит хотя бы одно из этих условий:

  1. не приобретет земельный участок для строительства;
  2. не оформит разрешение на проведение строительных работ;
  3. не опубликует в средствах массовой информации декларацию о проекте.

В то же время дальнейшее продвижение работ во многом будет зависеть от добросовестности застройщика, а потому риски для покупателей остаются актуальными. К основным можно отнести:

  1. приостановление работ на неопределенные сроки, вплоть до полной заморозки, если застройщиком были допущены серьезные ошибки при строительстве или же он окажется банкротом или мошенником;
  2. изменение проекта дома и квартиры;
  3. продажа одной квартиры двум и более лицам.

Последний пункт сегодня практически исключен из числа рисков.

Согласно законодательству, каждый договор долевого участия подлежит регистрации в общем порядке, документ проходит через Росреестр и проверяется специалистами, то есть, заключить договор на одну и ту же квартиру двум разным лицам практически невозможно. А вот что касается первых двух рисков, общая картина в стране по-прежнему напряженная и механизмы защиты покупателей на законодательном уровне далеки от совершенства.

У гражданина есть возможность расторгнуть контракт, если не будут соблюдаться условия договора, но еще не факт, что он сможет вернуть свои деньги быстро и в полном размере. Добиваться их придется, скорее всего, через суд.

Возможные причины расторжения договора:

  • застройщик опаздывает со сдачей дома более, чем на 2 месяца;
  • застройщик поменял назначение объектов общего домового имущества;
  • квартира или дом были построены с серьезными недостатками, которые застройщик не спешит исправлять;
  • существенное изменение площади квартиры (по новым требованиям, корректировка площади не может превышать 5 процентов).

Существуют специфические риски, связанные с приобретением квартиры по договору долевого строительства, а именно – с покупкой по предварительному договору или по векселю.

Покупка по предварительному договору

В этом случае застройщик и покупатель заключают соглашение, что в будущем они совершат сделку купли-продажи, если будут выполнены условия этого соглашения и когда будет начато или завершено строительство (контракт могут заключать на разных этапах, например, когда застройщик только планирует начать возведение, или когда стройка уже идет). Отношения между сторонами в этом случае практически не регулируются законом. Застройщик может повысить цену, оттягивать сроки, в общем, по-своему трактовать условия соглашения. Такой способ покупки пользуется популярностью за счет низкой стоимости жилья, предлагаемого по предварительному договору.

Покупка по векселю

Схема такой покупки заключается в том, что застройщик получает деньги не по договору купли-продажи, а по договору займа или по векселю.

Но гарантий, что застройщик в итоге предоставит своему заемщику жилье по проекту и в точно установленные сроки – нет, ведь жилая площадь не будет являться объектом таких договорных взаимоотношений.

Хотя схема законна, покупателю, который хочет быть уверен, что в итоге он получит свое жилье без проблем, лучше ей не пользоваться.

Как обезопасить себя от возможных проблем

Подписывая договор долевого участия, человек в любом случае рискует, невозможно предусмотреть все риски. Тем не менее, на начальном этапе подписания контракта покупатель может проявить бдительность и исключить возможные недоразумения. Изучите отзывы об объектах застройщика в интернете, узнайте его историю на рынке недвижимости.

Текст договора нужно читать очень внимательно.

Проверяйте все данные, в первую очередь – срок завершения строительства и стоимость приобретаемого жилья, изучите план здания, обратите внимание, чтобы наряду с вашей подписью на всех важных страницах стояла и подпись руководителя компании, с которой вы заключаете договор.

Подписывать такой документ без доверенности может только генеральный директор компании, все остальные – только с доверенностью, поэтому если вы увидели подпись, допустим, менеджера или коммерческого директора, попросите показать оригинал доверенности, а также сделать для вас его копию.

Свой экземпляр договора ни в коем случае не отдавайте в третьи руки. Сохраните его даже после того, как получите квартиру, ведь некоторые недостатки, допущенные при строительстве, могут проявиться не сразу. Этот договор будет вашим основным документом, если возникнут какие-нибудь споры с застройщиком и вам придется обращаться в суд.

Как стать участником долевого строительства

Предположим, вы изучили рынок недвижимости в своем регионе и узнали, какие компании ведут строительство и предлагают приобрести жилье по договору долевого участия, сравнили отзывы других клиентов и ознакомились со строительной историей самых интересных на ваш взгляд фирм. Многое можно найти в интернете, только не ленитесь искать. В таком случае вам остается только сделать выбор и узнать, на каких условиях компания предлагает купить жилье.

Некоторые застройщики соглашаются на поэтапную выплату стоимости квартиры, другие требуют внести сразу всю сумму целиком. Выбор целиком за вами. Если вас устраивает последний вариант, но нет необходимой суммы денег, вы можете обратиться в банк и получить ипотечный кредит.

Если вы дошли до стадии подписания договора, то советуем поступить следующим образом. Сначала составьте с представителем застройщика договор, но не подписывайте его, а заберите домой для сверки с проектом, а еще лучше – покажите документ опытному юристу.

Соглашение будет считаться вступившим в силу после его регистрации в государственных органах.

Ипотека и долевое строительство

Банку нужна будет информация о застройщике, если там сочтут сделку «чистой», вам выдадут деньги под залог прав на строящееся жилье, застройщик в таком случае сможет получить на свой счет нужную сумму денег, а с вами подписать договор.

Правда, в таком случае вы также рискуете, поскольку все равно остается вероятность того, что ваш дом не будет достроен, но при этом еще за вами будет числиться задолженность перед банком.

Не легче будет, если в банке не захотят рассматривать в качестве залога будущую квартиру, обычно это происходит, если там не уверены в силах застройщика. По этому варианту вам придется в качестве залога предлагать другую свою недвижимость.

У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры. Они могут помочь со сбором документов, а также посоветовать банки, с которыми сотрудничает их строительная компания.

Источник: https://law03.ru/finance/article/riski-dogovora-dolevogo-stroitelstva

Покупка квартиры в новостройке: как снизить риски

Риски застройщика при строительстве

Есть несколько проверок, которые стоит провести перед тем, как покупать квартиру в новостройке. Тем более, на стадии строительства.

Получитьмаксимальнуюинформациюозастройщике

  • Опыт работы застройщика, в т.ч. в строительстве жилой недвижимости. Большой опыт в жилищном строительстве – плюс в оценке застройщика.
  • Как застройщик пережил прошлые кризисы. Если ему удалось завершить свои проекты в срок, ну или хотя бы просто завершить, то вероятность, что он достроит и сейчас, высока, поскольку он имеет хороший опыт работы в форс-мажорных условиях.
  • Какие объекты уже он построил, были ли по ним переносы сроков строительства.
  • Репутация — есть ли (были ли) какие-либо жалобы от покупателей или от партнеров, были ли какие судебные споры, связанные с застройщиком.
  • В некоторых регионах составляются реестры проблемных застройщиков. Если компания в «черном списке» не значится, это уже хорошо.
  • Где находится офис, кто продает квартиры, да просто важно, по каким телефонам можно дозвониться, тем более если возникнут какие-либо вопросы. Если контакты не определены или не возможно до компании «достучаться», стоит задуматься, а нужна ли такая компания.

Официальную информацию можно получить на сайте компании, а неофициальную — на разных форумах в интернете.

Проверить документызастройщика.  

Застройщик должен предоставить вам для ознакомления следующие документы:

  • учредительные документы (устав),
  • свидетельство о государственной регистрации юридического лица,
  • протокол об избрании руководителя,
  • свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
  • аудиторское заключение, как минимум, за последний год.

Покупка квартиры в новостройке. Нужно ознакомитьсясобъектомипроектнойдекларацией:

  • Есть ли разрешение на строительство конкретного объекта,
  • Есть ли документы на земельный участок (собственность или аренду), на котором строится дом. Как правило, это аренда (субаренда). Договор аренды должен быть обязательно зарегистрирован. Следует обращать внимание на следующие нюансы земельных документов — «категория земель» и «вид разрешенного использования». В первом случае должно быть написано, что это «земли населенных пунктов». Во втором, что разрешение выдано для строительства «многоквартирного жилого дома».
  • Посмотреть, как идет стройка. Отсутствие заметных глазу работ в течение нескольких дней может говорить о проблемах на стройке.
  • Узнать, были ли уже задержки по срокам строительства конкретного объекта. Наличие задержек — всегда негативный факт.
  • Обратить внимание на виды финансирования стройки — использование при строительстве большой доли собственных средств компании является преимуществом при выборе компании. Очень большая доля кредитных источников финансирования в условиях кризиса может отрицательно сказаться на строительстве.

Уточнить, вкакихкредитныхучрежденияхаккредитованзастройщикиконкретныйобъектстроительства

Наличие аккредитации в крупных банках является положительным фактом, т.к.:

  • банк проверяет компанию, т.е. смотрит все ее документы, и финансовые, и по объекту;
  • как правило, обеспечивает стройку финансированием, что дает определенную гарантию достройки объекта.

Покупкаквартирыв новостройке:стоитузнать, какидетреализацияквартирвобъектестроительства

Можно обратить внимание, какой объем квартир в комплексе уже реализован. Чем больше доля проданных квартир – тем лучше: значит, у застройщика есть финансирование и риск замораживания строительства серьезно уменьшается.

Форма и содержание договора покупки жилья на этапе строительства– это должен быть договор долевого участия (ДДУ).

ДДУ должен содержать:

1) описание подлежащего передаче конкретного объекта строительства, в т.ч. его строительный адрес;

2) срок сдачи объекта и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Обратите внимание, срок сдачи должен быть единым для всех участников конкретного долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Желательно, чтобы в договоре было указано, что после полной оплаты цена договора не может быть пересмотрена;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

ДДУ (а также договор уступки права) считается заключенным с момента его государственной регистрации. Любые изменения к договору оформляются дополнительным соглашением, подписываемым обоими сторонами. Все дополнительные соглашения обязательно регистрируются.

Покупка квартиры в новостройке. Лучше купить напрямую у застройщика.

Стоит несколько раз подумать, покупать квартиру или нет, если:

  • Отсутствуют разрешение на строительство жилого дома или документы по земельному участку;
  • Земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, не относится к категории земель, на которых возможно строительство многоквартирного жилого дома (например, это земли промышленного или сельскохозяйственного назначения).
  • Неоднократно продлевались строки строительства;
  • Застройщик предлагает квартиру по цене, существенно ниже, чем цена на аналогичные объекты строительства;
  • Застройщик предлагает заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования квартиры и т.д. вместо договора долевого участия;
  • Застройщик требует оплату до государственной регистрации договора долевого участия.

А у меня еще есть Телеграм канал “Ипотека и недвижимость“. Там даже интереснее. Не все, что там, есть здесь. Подписывайтесь!

_____________

Что еще почитать:

ТОП-5 факторов, снижающих стоимость вторичного жилья

Согласие на обработку персональных данных. Можно ли не давать?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ipotekahouse.ru/pokupka-kvartiry-v-novostroike-kak-snizit-riski-5d7cdd6d35ca3100ad9a69e4

Риски в долевом строительстве и методы их снижения

Риски застройщика при строительстве

К сожалению, при участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно – слишком много здесь факторов, влияющих на степень риска. Но застраховать свои риски можно в страховой компании, которая выплатит вам всю стоимость договора в случае неполучения квартиры. Рассмотрим самые распространенные риски.

Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)

Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.

В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:

  • застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
  • строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
  • подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
  • подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
  • в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе “обязанности компании” предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала).

Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств.

Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.

Самое неприятное для дольщика – то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства.

Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

Непредусмотренная договором доплата

Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.

Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства.

В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию.

То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.

В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. А возможно, застройщик действительно понес какие-то убытки – были просчеты в сметной стоимости. Иногда застройщики просят доплату необоснованно, желая просто увеличить свою прибыль.

Чтобы выяснить, действительно ли застройщик понес убытки, нужно обращаться непосредственно к застройщику и требовать обоснования доплаты. Дольщик – участник строительства, и застройщик обязан предоставить ему информацию. Дальше возможны два варианта развития событий.

Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.

Вариант 2. Если объект не достроен, а застройщик начинает требовать доплату – тут сложнее, ведь застройщик может сказать, что без вашей доплаты объект так и останется недостроенным, и кто его будет достраивать – неизвестно.

В этом случае без доплаты скорее всего обойтись не удастся. Но практика показывает, что если дольщик даже готов доплачивать, то всегда возникает спор по поводу суммы доплаты.

Застройщик, пользуясь тем, что дольщики разобщены и не знают друг друга, грозит остановкой строительства в случае недоплаты и требует доплатить сумму гораздо большую, чем необходимо для завершения строительства.

Путь один – дольщикам объединяться, заказывать экспертизу, по результатам экспертизы определять сумму, необходимую для завершения работ, и самим принимать решения о дальнейшем взаимодействии с застройщиком.

Невозможность расторгнуть договор

Чтобы избежать ситуации “без квартиры и без денег”, особо обратите внимание на пункт “условия расторжения договора”.

Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора.

Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.

Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги.

Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику.

Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить не можете. В компании вам постоянно говорят: “Денег сейчас нет, приходите через неделю”, а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете.

Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано – какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Проблемы с регистрацией права собственности

Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:

  • из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти;
  • из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в ГУ ФРС.

К сожалению, если у дольщиков возникают сложности с регистрацией права собственности, то решать их, как правило, приходится через суд – то есть признавать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры. Если вашу сделку сопровождает юрист, то обычно не возникает сложностей в признании права собственности за дольщиком. Если ваша сделка застрахована, то страховая компания будет оказывать вам содействие в получении собственности, дабы не выплачивать вам страховое возмещение.

Двойные продажи

Двойные продажи в последнее время встречаются редко. В основном, двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед застройщиком. Тогда застройщик (генподрядчик) может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов), и дольщик останется не у дел.

Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда.

Дольщик, для того чтобы избежать риска расторжения договора между застройщиком (генподрядчиком) и подрядчиком (поставщиком материалов), должен убедиться в том, что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства, о чем составлен соответствующий акт.

Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной (тройной) продажи.

Печальная действительность

Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех “договорах”, составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.

Договор, составленный штатным юристом компании, прежде всего, защищает интересы строительной фирмы и оставляет ей много путей для “отступления”.

Ответственность у компании перед дольщиком мизерная (если она вообще есть), и, как правило, ответственность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор.

После подписания такого договора дольщику будет крайне сложно, а практически – невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек, и, тем более, морального ущерба).

Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемуся в области долевого строительства, который подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы.

Если компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, поищите другую. Знайте, что альтернативные варианты есть. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора – вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д.

Есть в этом, правда, одно “но” – цена за квадратный метр зашкаливает.

Источник: http://www.juryst.ru/stroi2.html

Проверка застройщика и анализ рисков по ДДУ – ЮК

Риски застройщика при строительстве

Анализ надежности застройщика Проверка разрешительной документации Правовой анализ условий договора Акция: «Комплексный анализ рисков со скидкой 50%» Дистанционная консультация и письменное заключение! Акция действует до 31 октября 2020 года! Узнать подробнее

Число застройщиков-банкротов в России продолжает расти. В течение ноября количество таких компаний увеличилось на 4%, на декабрь их числилось 390, а объем незавершенного ими строительства вырос до 10,1 млн кв. метров. Об этом говорится в аналитическом материале на портале ЕРЗ.

Больше всего проблемных объектов у компаний-банкротов, строящих жилье на территории Подмосковья.

«По объему жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, с большим отрывом лидирует Московская область (28,7% совокупного объема незавершенного строительства)», – отмечают аналитики портала.

Москва оказалась на третьем месте по объемам жилья, недостроенного банкротящимися компаниями, в столице сосредоточено 7% проблемных жилых комплексов.

Всего в России аналитики насчитали около 1 200 домов, строительство которых остановлено, в общей сложности они рассчитаны на 108 562 квартиры (всего 5 792 785 кв. метров). При этом застройщики-банкроты продолжают строительство 612 домов, в состав которых входят 89 383 квартиры (общей площадью 4 274 790 кв. метров).

366 застройщиков – банкротов

Общее число застройщиков – банкротов по данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве

8,2 млн кв.м. незавершенного строительства

Общий объем незавершенного строительства по данным аналитического обзора «Застройщики-банкроты в Российской Федерации»

Общее число объектов – долгостроев России (Источник: Российская газета – Фед. выпуск № 7572 (109)

Заказать анализ рисков

Наверняка вы уже слышали об “обманутых дольщиках”. Они часто устраивают пикеты, собираются на митинги и всячески стараются привлечь внимание к своей проблеме. Многие из них не только потеряли свои деньги, но еще и остались должны банкам по ипотечным договорам.

По нашей оценке, только в 25% случаев стройка останавливается по объективным причинам, которые нельзя было предвидеть заранее. В остальных 75% случаев, при должной осмотрительности и анализе, проблемы у застройщика можно было выявить еще на стадии заключения договора. И вот те ошибки, которые чаще всего допускают дольщики:

  1. Риелтор – гарант безопасности. Риелторы выполняют важную и полезную работу, однако они не являются экспертами в области права и финансов. Нужно понимать, что риелтор отвечает за подбор объекта, и в его интересах как можно скорее закрыть сделку и получить комиссию.

    Он не проверяет надежность застройщика, не гарантирует безопасность ваших вложений, не изучает риски, заложенные в условиях договора. Риелтор не знаком с судебной практикой застройщика, не проводит анализ его финансовой отчетности и не занимается выявлением аффилированных лиц с негативной репутацией.

    Риелтор просто сводит продавца с покупателем и получает свою комиссию.

  2. У нас крупный и надежный застройщик. Множество крупных застройщиков потерпели крах за последние годы.

    Из них больше всех на слуху: Urban Group, Московский комбинат хлебопродуктов, Мортон и др.

    Покупая квартиры в их ЖК, дольщики в основном полагались на известный бренд и громкое имя, вместо того, чтобы провести грамотный анализ и проверить их надежность перед подписанием договора.

  3. Наш застройщик аккредитован крупнейшими банками. Нужно понимать, что механизм оценки рисков банками при аккредитации застройщика очень сильно отличается от оценки рисков участия в долевом строительстве.

    И наличие аккредитации застройщика ведущим банком вовсе не является гарантией надежности застройщика. По статистике более половины обманутых дольщиков при оплате ДДУ оформляли ипотеку.

    И это не спасло их от финансовых проблем застройщика и заморозки строительства.

  4. Мы и так ипотеку берем, еще и деньги на юристов тратить. Вкладывая миллионы люди экономят несколько тысяч рублей на безопасности своих вложений. Чаще всего именно эта экономия и приводит к потере денег.

    При крахе застройщика, оставаясь без денег, без квартиры и с ипотекой за спиной, дольщики обращаются к нам за помощью. Однако чаще всего им остается только включаться в реестр в деле о банкротстве.

    А дальше надеяться, что через 3 – 4 года  кто-нибудь достроит объект и выдаст ключи.

Вознесенская Наталья

Мы ежемесячно получаем сотни обращений от дольщиков, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. И часто даже мы оказываемся бессильны, так как момент уже упущен.

Предварительный анализ рисков при заключении ДДУ помог бы избежать негативных последствий в 90% случаев. Люди рискуют миллионами, поверив в красочную картинку, созданную в их воображении рекламными роликами и обещаниями менеджеров по продажам. Решение об инвестициях в недвижимость нельзя принимать на эмоциях! Тут нужен холодный расчет.
  1. Предварительная консультация по телефону

  2. Предоставление вами информации об объекте, застройщике и шаблона договора (при наличии)

  3. Сбор аналитической информации о застройщике из закрытой коммерческой базы

  4. Анализ платежеспособности застройщика

  5. Выявление аффилированных лиц с негативной репутацией

  6. Выявление рисков банкротства

  7. Анализ судебной практики с участием застройщика

  8. Анализ правового статуса земельного участка и проектной документации

  9. Правовой анализ договора долевого участия

  10. Подготовка поправок в договор долевого участия

  11. Подготовка письменного заключения юриста-аналитика

  12. Выезд юриста в офис к застройщику с проверкой представленных на подписание документов и полномочий

  13. Сопровождение сделки юристом под ключ

  14. Согласование вопросов регистрации договора и проведения оплаты

  15. Завершение сделки

В ходе работы, для сведения рисков к минимуму, мы проводим анализ по 42 различным критериям. Мы используем целый набор инструментов, среди которых как открытые, так и и закрытые коммерческие информационные базы.

В течении 11 лет, оказывая юридические услуги в сфере долевого строительства, мы наблюдали создание и крах десятков крупных строительных компаний и холдингов. Такой опыт позволяет нам отслеживать закономерности, предугадывать негативные последствия и применять эти знания при проведении анализа.

Источник: https://help-ddu.ru/uslugi/proverka-zastrojshhika-i-analiz-riskov-po-ddu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.