Риски в управлении недвижимостью

Анализ риска недвижимости

Классификация рисков в недвижимость

ПОНЯТИЕ РИСКА ПРИ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В наиболее общем виде исход­ный перечень источников риска инвестиций в недвижимость мож­но представить в следующем виде:

• риск управления недвижимостью;

• риск низкой ликвидности;

• секторный риск;

• региональный риск;

• строительный риск;

• риск износа;

• экологический риск;

• риск инфляции;

• законодательный риск;

• налоговый риск;

• планировочный риск;

• юридический риск.

Риск управления недвижимостью. Доход, который инвестор пла­нирует получать от инвестиции в недвижимость, в существенной сте­пени гарантируется грамотным управлением объекта инвестиции. В первую очередь, под управлением недвижимостью понимается соответствующая организация арендных денежных потоков.

Макси­мально возможное заполнение объекта арендаторами, выбор и при­влечение новых арендаторов, контроль поступления арендных пла­тежей, гибкая политика стимулирования арендаторов, поддержание высокого уровня предоставляемых услуг, контроль соблюдения арен­даторами обязательств, обеспечение эффективной эксплуатации и ремонта объекта — эти и многие аналогичные позиции являются предметом управления недвижимостью.

Риск управления недвижимостью почти уникален для недвижи­мости, так как для альтернативных инвестиций на финансовом рын­ке риск управления минимален.

Риск низкой ликвидности. Данный вид риска, как и предыдущий, считается особенно значимым для инвестиций в недвижимость. Од­нако при более подробном рассмотрении необходимо отметить, что степень влияния риска низкой ликвидности не одинакова для раз­личных групп инвесторов.

Для институциональных инвесторов, таких как страховые компа­нии и пенсионные фонды, для которых инвестиционная недвижи­мость является активом, обеспечивающим их долгосрочные обяза­тельства, низкая ликвидность практически не влияет на инвестици­онную привлекательность недвижимости. Имея значительные регу­лярные текущие поступления, крупные институциональные инвесто­ры обычно не испытывают необходимости продажи инвестиций для погашения неожиданных крупных обязательств.

Для индивидуального инвестора риск низкой ликвидности может иметь критическое значение, так как при необходимости реструкту­рировать или оставить бизнес он не сможет продать инвестицию в недвижимость относительно быстро и без финансовых потерь.

Секторный риск.

Бо­лее того, для каждого типа недвижимости амплитуды и тенденции ценовых колебаний могут существенно отличаться друг от друга. Сек­торный (отраслевой) риск на рынке недвижимости иногда описыва­ют термином “риск рынка недвижимости”.

Здесь следует заметить, что несмотря на хорошо известные зако­номерности цикличности экономической активности, точное пред­сказание моментов смены ценовых тенденций достаточно пробле­матично. Кроме того, внутри стандартных циклов колебаний, как пра­вило, имеют место случайные неожиданные флуктуации, связанные с воздействием различных факторов.

Секторный риск присутствует и на рынке акций, где различия рис­ка инвестиции в разные отрасли хорошо известны. Однако недви­жимость, как инвестиционный актив, более подвержена секторно­му риску и требует более тщательного анализа тенденций.

Региональный риск. Одним из основных качеств инвестиции в не­движимость является фиксированное местоположение объекта ин­вестиции.

В силу этого, вероятность воздействия изменения ситуа­ции в отдельном регионе на инвестицию в недвижимость нельзя уст­ранить путем ее перемещения в другой регион.

Именно поэтому ана­логичная недвижимость в разных регионах может иметь различные инвестиционные характеристики.

Строительный риск.

Источником строительного риска, который свойственен инвестициям в проекты девелопмента, является неоп­ределенность в отношении точных величин строительных издержек, сроков строительства, а также возможность наличия различных де­фектов строительных конструкций и нарушений технологии строи­тельного производства.

При этом для проектов девелопмента крити­ческим является риск, связанный с продолжительностью строитель­ства. Для больших проектов, продолжающихся более двух лет, уве­личение срока строительства может привести к тому, что изменения рыночной конъюнктуры кардинально изменят инвестиционную стоимость проекта.

Риск износа. Риск износа связан с вероятностью возникновения дополнительных издержек на строительные работы по устранению последствий воздействия физического, функционального

функционального и эконо­мического износов недвижимости. При этом под дополнительными издержками понимаются издержки, не связанные с регулярными ре­монтами, которые регламентированы правилами эксплуатации не­движимости.

Экологический риск. Данный тип риска отражает вероятность то­го, что при эксплуатации недвижимости или в ходе проекта девелоп­мента могут возникнуть экологические факторы, которые повлия­ют на стоимость инвестиции в недвижимость. Учитывая возрастаю­щие требования к экологии окружающей среды, в некоторых случа­ях данный вид риска может иметь значительную величину.

Риск инфляции.

Риск неожиданных изменений темпов инфляции для инвестиций в недвижимость имеет относительно небольшое зна­чение, так как, с одной стороны, при росте инфляции увеличивается стоимость замещения недвижимости, а с другой стороны, рыночная стоимость недвижимости будет адекватно реагировать на темпы ин­фляции при возможности корректировок арендной платы. Именно по­этому инвестиции в недвижимость считаются одним из действенных средств по сохранению стоимости капитала в условиях инфляции.

Законодательный риск. Данный тип риска связан с вероятностью изменения законодательства, которое прямо влияет на прибыль ин­вестиции. При этом законодательный риск может как повышать, так и понижать прибыль.

Хотя законодательный риск присутствует и на рынке ценных бу­маг, недвижимость более чувствительна к данному типу риска.

Налоговый риск. Так же, как и законодательный риск, налоговый риск отражает вероятность изменения налогового окружения инве­стиции. Недвижимость в высшей степени подвержена налоговому риску.

Налоговое законодательство может сделать недвижимость су­щественным налоговым укрытием и в этом случае будут стимулиро­ваться дополнительные инвестиции. Новые налоги могут как повы­шать, так и ограничивать инвестиционную привлекательность недви­жимости.

Налоговый риск для недвижимости является главным фак­тором, который наименее вероятен для альтернативных инвестиций.

Планировочный риск.

Решения в области транспортного строительства, охран­ных зон могут кардинально изменить представления о стоимости ин­вестиций. Для альтернативных инвестиций данный вид риска не представляется столь существенным.

Юридический риск. Данный тип риска отражает вероятность юри­дической несостоятельности титула на недвижимость, ннекорректности отдельных статей договоров аренды, например, о пересмотре арендной платы или о распределении расходов по эксплуатации, и т. п.

Следует заметить, что в финансовом менеджменте обычно при­меняются три более общие категории риска инвестиций — бизнес-риск, финансовый риск и риск ликвидности.

Бизнес-риск отражает неопределенность денежных потоков до­хода, вызываемую существом бизнеса, которым занимается фирма.

Финансовый риск отражает неопределенность, свойственную применяемым методам финансирования инвестиций.

Риск ликвидности отражает неопределенность, привносимую вто­ричным рынком инвестиции.

Применение этих трех категорий риска к недвижимости означа­ет представление каждого отдельного объекта инвестиций в виде от­дельного бизнеса. Тогда бизнес-риск является риском, который уменьшается либо фиксированной арендной платой в течение всего договора аренды или между периодами пересмотра арендной платы, либо увеличением аренды, при пересмотрах.

Если все инвестиции чувствительны, в некоторой степени, к колебаниям нормы процен­та, то недвижимость, являясь, как правило, левериджированной ин­вестицией, в высшей степени подвержена финансовому риску.

Следует иметь в виду, что недвижимость является объектом воз­действия в большей части специфических рисков, поэтому общие классификации риска для альтернативных инвестиций имеют огра­ниченную ценность в объяснении риска недвижимости.

В заключение процедуры идентификации все риски, в зависимо­сти от их источника тестируются по критериям контролируемости и зависимости

После того, как риски, ассоциируемые с конкретным инвестици­онным проектом, в целом идентифицированы, их следует классифи­цировать. Процедура классификации позволяет аналитику, с одной стороны, более адекватно представить сущность рисков, а, с другой стороны, в максимальной степени учесть степень влияния рисков.

Так же, как и в случае идентификации, процедура классифика­ции носит исследовательский характер, и попытки ее представления в однозначном виде скорее всего будут свидетельствовать о поверх­ностном понимании вопроса. Как правило, классифицировав риски по различным признакам, аналитик может сформировать необходи­мую информацию для дальнейшего принятия решения.

Любой проект, связанный с инвестициями в недвижимость, мож­но условно соотнести либо с отдельными, либо с несколькими этапа­ми жизненного цикла коммерческой недвижимости. Наиболее пол­ными. с точки зрения представительства этапов, являются инвестиционные проекты, связанные с девелопментом недвижимости и включающие следующие этапы:

I. Анализ проекта инвестиции в недвижимость (девелопмента).

II. Проектирование и строительство.

III. Коммерческая эксплуатация и продажа. Для решения практических задач по идентификации и классифи­кации рисков конкретных инвестиционных проектов полезным мо­жет оказаться подход, предполагающий последовательное выявле­ние рисков, присущих каждому этапу реализации инвестиционного проекта. Более того, положительной является практика классифи­кации рисков каждого этапа на три категории:

• денежные риски;

• временные риски;

• технические риски.

Рассмотрим более подробно особенности рисков каждой катего­рии на отдельных этапах инвестиционного проекта, еще раз акцен­тировав внимание на том, что под риском следует понимать вероят­ность потерь или нерегулярность арендного дохода, а также вероят­ность уменьшения стоимости инвестиции

Основная идея анализа рисков заключается в том, что структури­рованный и системный подход позволяет в более явном виде выде­лить и проанализировать риски, чем это возможно при использова­нии только интуитивных подходов.

Анализ рисков в общем случае выполняется в следующей после­довательности:

• выявление возможных альтернативных решений;

• выявление склонности к риску принимающего решение;

• рассмотрение идентифицированных рисков с точки зрения их контролируемости и наиболее вероятных последствий;

• количественное или качественное измерение рисков;

• интерпретация полученных результатов.

Для анализа рисков можно применять разнообразные формаль­ные подходы и методы, однако, независимо от того, какие методы применяются, главным остается то, что интерпретация их результа­тов и выработка стратегии поведения выполняется принимающим решение.

Качественные методы анализа рисков, к которым относятся пря­мое назначение величины риска, ранжирование вариантов, сравне­ние вариантов и описательный анализ в настоящей работе подробно не рассматриваются.

Количественные методы анализа рисков, к которым относятся ве­роятностный анализ, анализ сценариев, анализ чувствительности, имитационный анализ и т. п., являются предметом последующего де­тального рассмотрения с точки зрения практического применения для анализа инвестиций в недвижимость.

Источник: https://studopedia.ru/2_13557_analiz-riska-nedvizhimosti.html

Риски в управлении недвижимостью

Любая операция с недвижимостью — это операция, несущая элементы риска. Операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности.

Основная причина в этом то, что рынок недвижимости имеет большую зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций и низкую ликвидность товара на рынке.

Накладываясь на высокую капиталоёмкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости.

Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать природу рисков.

Риск — это возможное отклонение реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

Причиной возникновения рисков являются неопределённости, существующие в каждом проекте. Под неопределённостью понимается неполнота или неточность информации об условиях реализации проекта, в том числе, о связанных с ними затратах и результатах.

Неопределённость, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций и последствий, характеризуется понятием риска.

Риски могут быть «известные» — те, которые определены, оценены, для которых возможно планирование, и риски «неизвестные» — те, которые не идентифицированы и не могут быть спрогнозированы.

Существует множество классификаций рисков, например:

1. Внешне непредсказуемые риски:

¾ Неожиданные государственные меры регулирования в сферах: охраны окружающей среды, проектных нормативов, производственных нормативов, землепользования, экспорта, импорта, ценообразования, налогообложения.

¾ Природные катастрофы.

¾ Преступления (вандализм, терроризм).

¾ Неожиданные внешние эффекты (экологические, социальные).

¾ Срывы: в создании необходимой инфраструктуры; из-за банкротства подрядчиков по проектированию, снабжению, строительству; в финансировании; из-за ошибок в определении целей проекта; из-за неожиданных политических изменений.

2. Внешне предсказуемые риски:

¾ Рыночный риск в связи с: ухудшением возможности получения сырья; повышением стоимости сырья; изменением требований потребителей; усилением конкуренции; потерей позиций на рынке; нежеланием покупателей соблюдать торговые правила.

¾ Операционные: невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта; нарушение безопасности; отступление от целей проекта.

¾ Недопустимые экологические воздействия.

¾ Отрицательные социальные последствия.

¾ Изменение валютных курсов.

¾ Нерасчётная инфляция.

¾ Налогообложение.

3. Внутренние нетехнические риски:

¾ Перерасход средств из-за: срывов планов работ; неправильной стратегии снабжения; неквалифицированного персонала; переплат по материалам, услугам и т.д.; неправильных смет.

4. Внутренние технические риски:

¾ Изменение технологии.

¾ Ухудшение качества и производительности производства.

¾ Специфические риски технологии, закладываемой в проект.

¾ Ошибки в проектно-сметной документации.

5. Правовые риски:

¾ Лицензии.

¾ Патентное право.

¾ Невыполнение контрактов.

¾ Судебные процессы с внешними партнёрами.

¾ Внутренние судебные процессы.

¾ Форс-мажор.

6. Страхуемые риски:

¾ Прямой ущерб имуществу: транспортные инциденты; оборудование, материалы, имущество подрядчиков.

¾ Косвенные потери: демонтаж повреждённого имущества; перестановка оборудования; потери арендной прибыли; увеличение необходимого финансирования.

Несмотря на общепринятую классификацию менеджеры, работающие с недвижимостью, выделяют свою классификацию:

I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски). Они связаны со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на неё макроэкономических и региональных факторов.

Источники рыночных рисков:

1) юридические риски ¾ возможность утраты права собственности, образование убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов, появление претензий третьих лиц, наличие невыявленных обременений объекта;

2) экономические риски возникают при совершении сделок с недвижимостью, которые связаны с изменением рыночной ситуации, например, изменение спроса под влиянием снижения деловой активности или доходов населения, рост цен на материалы и оборудование, появление альтернативных предложений на рынке, увеличение предложений конкурирующих фирм и т. д.;

3) архитектурно-строительные риски ¾ неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта;

4) административные риски ¾ налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т. д.

II. Финансовые риски¾ риски, обусловленные общим состоянием экономики. Финансовые риски делятся на 3 группы:

1) риски, вытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе;

3) риски, возникающие в связи с ошибками при финансовых расчетах.

III. Производственные (хозяйственные риски), относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством её деятельности.

Управление рисками¾ это процессы, связанные с идентификацией, анализом рисков и принятием решений,которые включают максимизацию положительных и минимизацию отрицательных последствий наступления рисковых событий.

Процесс управления рисками включает:

1) планирование управления рисками ¾ выбор подходов и планирование деятельности по управлению рисками;

2) идентификация рисков ¾ определение рисков, способных повлиять на проект и документирование их характеристик;

3) качественная оценка рисков ¾ анализ рисков и условий их возникновения с целью определения их влияния на успех проекта;

4) количественная оценка рисков ¾ это количественный анализ вероятности возникновения и влияния последствий рисков на проект;

5) планирование реагирования на риски;

6) мониторинг и контроль рисков.

Все эти процедуры взаимодействуют друг с другом, и каждая выполняется хотя бы один раз в каждом проекте.

Управление рисками, связанными с финансированием
недвижимости:

1) Кредитный риск ¾ потери, если заёмщик не производит платежей. Управление кредитным риском осуществляется путём тщательного анализа объекта залога, платёжеспособности заёмщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита.

3) Риск досрочного погашения ¾ потери при досрочном погашении кредита с фиксированной процентной ставкой.

4) Риск ликвидности ¾ вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам.

5) Риск изменения условий мобилизации фондов ¾ потери в случае уменьшения стоимости фондов при кредитовании с фиксированной процентной ставкой. Таким риском можно управлять с помощью финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Помимо вышеперечисленных существуют ещё и специфические риски, к которым относятся:

1) риск, связанный с инвестициями в недвижимость, который обусловлен уникальными особенностями недвижимости: низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение сделок и необходимость качественного управления;

2) риск типа недвижимости, который зависит от спроса и предложения;

3) риск местоположения;

4) арендный риск. который связан с тем, что арендатор не может заплатить всю сумму арендной платы, предусмотренную договором;

5) риск износа объекта, заключающийся в том, что доходность недвижимости может снизиться за счёт физического износа и старения;

6) риск законодательного регулирования и изменения налогообложения;

7) риски инфляции, оказывающие наименьшее влияние на инвестиции в недвижимость, чем другие вышеперечисленные риски.

Заёмные капиталы, инвестированные в недвижимость, имеют те же виды рисков, что и собственные капиталы, однако существуют два дополнительных:

1) риск дефицита обслуживания долга. Он связан с тем, что владельцу собственности, возможно, не удастся своевременно сделать требуемые выплаты по обслуживанию долга;

1.32. ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ
МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Источник: https://cyberpedia.su/13x30f0.html

Риски в сфере управления недвижимостью: как не потерять деньги в кризис? — Право на vc.ru

Источник: Pixabay

В ситуации экономического кризиса, когда выживание бизнеса напрямую зависит от его финансовой эффективности, возникновение непредвиденных издержек — непозволительная роскошь. Их спектр варьируется в зависимости от сферы деятельности, однако практически каждая компания так или иначе сталкивается с рисками и издержками в сфере управления недвижимостью.

Меня зовут Звиади Пурцхванидзе, я основатель ГК Maxard, специализирующейся на разрешении споров в сфере земельно-имущественных правоотношений. В этой статье расскажу о юридической стороне вопроса и приведу несколько примеров из практики нашей компании.

Материал будет особенно полезен всем, кто планирует увеличить доход за счет земельно-имущественных активов.

Например, пустить землю в оборот, сдать в аренду землю или другую недвижимость или подобрать земельный участок для последующей реализации нового проекта.

Коммерческая недвижимость и связанные с ней риски

Сейчас, когда одни компании закрываются, а другие уходят в онлайн, для собственников и арендодателей коммерческой недвижимости наступил идеальный момент для принятия стратегических решений.

Например, можно повысить рентабельность большого помещения, освободившегося после предыдущего арендатора, разделив его на несколько маленьких или увеличив его площадь за счёт пристройки или надстройки.

Однако важно помнить, что любая реконструкция или перепланировка должна быть правильно оформлена, в противном случае власти могут признать ваше здание или помещение объектом самовольного строительства и не только выставить административный штраф, но и потребовать снести его или вернуть в исходное состояние.

В соответствии с Градостроительным кодексом, перед тем, как возводить пристройку или мансарду, создавать дополнительные входы или устанавливать пандусы, вам необходимо создать техническую документацию и получить соответствующее разрешение.

При этом, новый проект должен соответствовать действующим Правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), а также виду разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, на котором расположено здание, в противном случае вам потребуется пройти процедуру изменения ВРИ и ПЗЗ.

Внутренняя перепланировка помещения также может потребовать оформления, особенно если такое помещение находится на цокольном этаже жилого здания, а изменение проекта затрагивает несущие конструкции.

Если же перепланировка или реконструкция уже произведены без соответствующего оформления, то мы рекомендуем как можно скорее узаконить новую конфигурацию вашего здания или помещения — даже если вы уже несколько лет используете данную недвижимость. В нашей практике были случаи, когда в результате проверки по жалобе от местных жителей на одного из арендаторов выяснилось, что в занимаемом им помещении была произведена незаконная перепланировка. И издержки, конечно, понёс арендодатель.

Как снизить риски при инвестировании в землю и недвижимость?

К слову, неприятные сюрпризы могут возникнуть даже если вы приобрели коммерческую недвижимость с уже произведенной реконструкцией. Например, один из наших клиентов спустя 10 лет после покупки пристройки к большому зданию получил штраф на сумму 2 млн рублей и требование снести сооружение.

Оказалось, что предыдущий владелец не узаконил ввод объекта в эксплуатацию — а наш клиент при покупке изучал только техническую документацию проекта и по ней никаких проблем не выявил. Вот почему при сделках с землей и недвижимостью мы рекомендуем проводить процедуру Due Diligence.

Due Diligence — это подробный юридический анализ разрешительной и технической документации объекта, который позволяет определить риски при совершении сделки с данным объектом или вовлечении его в оборот. К таким рискам относятся как штрафы и прочие издержки, так и потеря права на объект недвижимости.

Ещё один пример из нашей практики: клиент планировал приобрести крупный земельно-имущественный комплекс посредством выкупа акций предприятия. Проанализировав документацию, мы обнаружили, что часть земельного участка пересекает границы санитарно-защитной зоны, что не позволит покупателю реализовать планируемый проект на этой территории.

Таким образом, планируя инвестировать в недвижимость или повысить её рентабельность за счёт реализации строительного или любого другого проекта, необходимо выполнить предварительный юридический анализ и тщательно проработать всю документацию, чтобы выявить и снизить вероятность возникновения перечисленных выше рисков.

Для крупных компаний в сфере строительства, девелопмента или управления недвижимостью и регулярно запускающих подобные проекты, целесообразно иметь в штате одного или нескольких юристов, специализирующихся на земельно-имущественном праве.

Если же вы только начинаете свой путь в управлении земельно-имущественными активами, то для решения разовых задач эффективнее прибегнуть к помощи эксперта на аутсорсе.

В любом случае, не стоит экономить на юридическом анализе — ведь в жизни, как и в известной поговорке, скупой платит дважды.

Источник: https://vc.ru/legal/138092-riski-v-sfere-upravleniya-nedvizhimostyu-kak-ne-poteryat-dengi-v-krizis