Риски при покупке вторички

Содержание

Юридические риски при покупке «вторички»

Риски при покупке вторички

Покупка жилья на вторичном рынке связана с рядом рисков. Большинство из них касается притязаний на недвижимость третьих лиц. Разберёмся, на что стоит обратить внимание, чтобы обезопасить себя от возможных проблем в будущем.

Недвижимость на вторичном рынке всегда имеет историю. Покупатели перед совершением сделки эту историю должны тщательно проверить: не были ли ущемлены интересы третьих лиц, которые могут заявить права на имущество.

Чаще всего речь идёт о нарушениях при наследовании или приватизации, но не только – каждый переход права собственности должен соответствовать закону.

Это касается и проводимой сделки – необходимо убедиться в отсутствии оснований для признания её недействительной.

Если вы приобретаете квартиру в ипотеку, то проверку юридической «чистоты» обычно проводит банк.

Чтобы исключить возможность недосмотра или ошибки, стоит либо участвовать в этом процессе самостоятельно, либо обратиться за помощью к юристу. Иногда для этого не обязательно искать юридическую компанию.

Например, при оформлении ипотеки в Сбербанке заёмщикам доступен сервис «Правовая экспертиза». Услугой могут воспользоваться покупатели и продавцы недвижимости, в том числе не претендующие на ипотечный заём.

Далее рассмотрим подробнее юридические риски, с которыми может столкнуться покупатель «вторички».

Для начала ознакомьтесь с правоустанавливающими документами. Если квартира получена по наследству, проверьте соблюдение прав наследников. Установите состав семьи на момент вступления в наследство и количество лиц, имевших право на обязательную долю. Если такие лица объявятся после проведения сделки, то суд может признать за ними долю в квартире.

Перед заключением договора изучите документы, которые относятся к наследству.

Также распространённый на практике случай, когда умирает один из супругов, и второй не вступает в права наследования, считая, что квартира автоматически переходит в его собственность. В этом случае Росреестр вынесет отказ в регистрации, так как 1/2 доля в праве на квартиру не будет принадлежать продавцу. Конечно, такая ситуация решаема, но процесс оформления недвижимости затянется.

В отношении квартиры, приобретённой на вторичном рынке, у третьих лиц могут быть притязания на собственность или право проживания в помещении. Во-первых, это касается приватизации.

Так, на момент передачи жилья в собственность в квартире могли быть зарегистрированы лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили право проживания.

Избежать проблемы просто – запросите архивную справку, в которой будут перечислены все зарегистрированные в квартире на момент приватизации.

Говоря о приватизации, стоит выделить отдельно и случай, когда в жилом помещении был зарегистрирован ребёнок.

Если он не получил долю в квартире, то впоследствии может заявить о нарушении своих прав и подать иск о передаче доли в квартире либо о признании сделки недействительной.

Это грозит судебными спорами и шансом остаться без денег, которые будет сложно получить от продавца, учитывая низкое качество работы исполнительных инструментов в России.

Заранее убедитесь в том, что права третьих лиц соблюдены при приватизации.

Также обременение в виде права проживания третьих лиц возможно, если недвижимость приобреталась по договору дарения или ренты. Такие права будут указаны в выписке ЕГРП, но во избежание ошибок и неожиданностей лучше внимательно изучить правоустанавливающие документы (договор дарения или ренты). Эти лица сохраняют право проживания в квартире и после перехода права собственности.

Если квартира оформлена в собственность с нарушением закона, сделка может быть признана недействительной (ст. 168 ГК РФ). Также это касается сделки, совершённой недееспособным человеком.

Этим объясняется требование кредитных организаций предоставить при оформлении ипотеки справку, подтверждающую, что продавец не является недееспособным из-за психического расстройства.

Такая справка пригодится в суде, если кто-то попробует оспорить сделку на этом основании.

Признание сделки недействительной означает возврат каждой из сторон полученного по ней  (ст. 167 ГК РФ). Но продавец может потратить средства, которые переданы за квартиру. В этом случае возврат денег зависит от того, будет ли приставами выявлено имущество, на которое обращается взыскание. Если такового нет, то покупатель останется с исполнительным листом, но без денег.

Сделка может быть оспорена по требованию кредиторов, если в отношении собственника жилья инициирована или будет инициирована в течение 1 года процедура банкротства.

Предугадать это сложно, так как продавец не обязан извещать о своём финансовом положении.

Но оспорены могут быть только сделки, цена которых серьёзно отличалась от среднерыночной, и если есть доказательства того, что квадратные метры продавались с целью вывода активов должника.

Нельзя сказать, что такие случаи часто встречаются, но лучше проверить наличие исков к продавцу квартиры на сайте районного суда по месту его регистрации.

Какая бы ни была ситуация при покупке квартиры, главное – внимательно изучить документы и убедиться, что при получении недвижимости продавец не нарушил ничьих прав. Если есть сомнения в законности предыдущих сделок с имуществом, лучше обратиться к юристу.

Не забудьте и о подготовке доказательств того, что вы являетесь добросовестным покупателем. Такими доказательствами будут документы, свидетельствующие об отсутствии оснований для признания сделки недействительной (архивная справка, подтверждение дееспособности продавца и т.д).

Если дело дойдёт до суда, это сыграет роль для принятия решения в вашу пользу.

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_yuridicheskie_riski_pri_pokupke_vtorichki

Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже

Риски при покупке вторички

Риски покупателя при покупке квартиры или как купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Риски покупателей квартиры

В тему: инструкция «Покупка квартиры без риска»

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

В тему: риски покупателя при покупке частного дома

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных опасностей при покупке квартиры.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по объекту недвижимости строго индивидуальна.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/11-riskov-pokupatelya-kvartiryi.html

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Риски при покупке вторички

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине.

Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы.

Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Вторичный рынок и сопутствующие опасности

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам.

Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы.

Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для проверки истории квартиры в документах нужно, прежде всего, изучить:

  1. Как квартира была приобретена.
  2. Срок владения квартирой.
  3. Круг лиц, проживающих в ней.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена.

В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона.

После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Права несовершеннолетних

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся.

Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего.

Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой.

Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой.

С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Итак, в квартире (был) зарегистрирован ребёнок, следует уточнить, в каком он статусе:

  • просто жилец;
  • член семьи собственника;
  • сособственник;
  • потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

Проверка этой информации позволит избежать сделки с нарушением закона.

Права супруга

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность.

Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

  1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
  2. Не женат и никогда не был.
  3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
  4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Иные виды и признаки опасных сделок

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик.

Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры.

Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом.

Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах.

Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

  • продавец недееспособен;
  • продавец введён в заблуждение;
  • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Наконец, возможно, что при покупке квартиры вместе с правами перейдут и обязанности по допуску лица, которое имеет право пожизненного проживания в квартире.

Как купить квартиру максимально безопасно

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе.

Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Итак, хорошие признаки юридической чистоты:

  • многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
  • проверка квартиры ипотечным кредитором;
  • реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Если квартира проверена временем, банком или судом, это практически идеальный вариант.

Что делать, если сделка оказалась «с сюрпризом»

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока.

В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике.

Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/pokupka/riski-kvartiry-vtorichnom-rynke.html

Типовые риски при покупке квартиры

Риски при покупке вторички

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена.

А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Что касается Продавца, то у него забота одна – как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке.

 Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует.

Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на первичном и на вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют: 

  • «Долгострой» или «недострой». Существенное нарушение сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию, а также «замораживание строительства» на неопределенное время. Связано это, как правило, с финансовыми и/или административными проблемами компании-застройщика.
  • Банкротство Девелопера/Застройщика. Признание компанией невозможности выполнить свои обязательства перед дольщиками/соинвесторами. Хотя это не «конец света» – часто бывает, что недостроенный объект вместе с долгами Девелопера перед дольщиками, забирает другой Девелопер, и достраивает дом до конца. Кроме того, государство позаботилось о создании специального компенсационного фонда застройщиков как раз на такой случай (подробнее – по ссылке).
  • «Двойные продажи». Продажа одной и той же квартиры в процессе строительства несколько раз разным Покупателям (этот риск исключается при покупке новостройки по договору ДДУ).
  • «Серые схемы» продажи квартир в новостройках. Применение Девелоперами договоров на привлечение средств соинвесторов в обход федерального закона ФЗ-214, что существенно ограничивает права Покупателя в части требования оплаченной им квартиры. Этот риск устраняется при покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Уступка несуществующих прав. Неисполнение своих обязательств подрядчиком или соинвестором строительства, который продает квартиру в строящемся доме по Договору уступки прав требования (необходимо проверять основания для уступки – см. по ссылке).
  • Ненадлежащее качество жилья, передаваемого в эксплуатацию. Несоответствие заявленного качества квартиры по проекту, реальному качеству строительства. Дольщику здесь следует знать, как правильно принимать квартиру в новостройке (см. по ссылке). А обнаруженные дефекты и недоделки дольщик имеет право предъявить Застройщику и потребовать их устранения, в соответствии с ФЗ-214.

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски.

Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.).

Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с правами пользования (правом проживания в квартире).

 То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Как распознавать такого рода риски и как защищаться от них – последовательно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для покупки и продажи квартиры.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю.

Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем.

 Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный выбор компании-застройщика. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого компенсационного фонда застройщиков и специальных эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

Как Покупателю квартиры вернуть НДФЛ? Какой здесь порядок действий? Смотри по ссылке.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю.

Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат.

 И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный анализ документов для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для изучения личности и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Все это последовательно изложено в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/o-riskax-sdelok-s-kvartirami/tipovye-riski-v-sdelkax-s-kvartirami/

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Риски при покупке вторички

Существуют определенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

За такой квартирой тянется хвост из предыдущих владельцев, и она может таить в себе сюрпризы. Например, могли быть допущены нарушения при приватизации, способные отразиться в будущем; не взято согласие супруга на продажу; не решён до конца вопрос наследования; сделка заключалась по поддельной доверенности – и это только часть рисков, которые несёт покупатель.

При этом подобные покупки бывают более выгодными, чем приобретение жилья в новостройке, что и заставляет мириться с риском.

Но его нужно, во всяком случае, свести к минимуму, предупредив как можно большее число проблем.

Для этого нужно провести тщательную проверку истории приобретаемой квартиры и изучить связанные с ней документы, а также ответственно подойти к составлению и заключению соглашения.

Приобретение вторичного жилья

Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.

При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы.

Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания.

Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.

Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:

Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы.

Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты.

Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.

Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.

Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.

Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.

Основные риски покупателя

Но помимо связанных с состоянием дома и инфраструктуры вокруг вопросов, не стоит забывать и про риски правового характера. Покупатели обычно концентрируются на договоре купли-продажи: и это верно, поскольку договор – важнейший документ. Но, помимо связанных с ним рисков, следует исключить и иные.

Покупка по поддельной доверенности

Сделки с доверенностью носят повышенный риск: ведь этот документ может оказаться поддельным, что приведёт к аннулированию сделки. Мошенники могут просто продавать чужую недвижимость, пока хозяин об этом даже не подозревает, или получить доверенность у недееспособного.

Но это не значит, что от них нужно отказываться – иногда обстоятельства складываются так, что сторона продавца вынуждена прибегать к использованию данного документа, и если сделка намечается выгодная, то покупателю стоит просто выполнить процедуры для обеспечения безопасности.

А именно:

  • провести заверение документа у нотариуса;
  • связаться с хозяином квартиры и получить от него подтверждение, что она в самом деле продаётся;
  • получить от него справки, выданные психиатром и наркологом.

Помимо доверенности, продавец может использовать недействительный паспорт – поддельный или настоящий, но украденный у реального владельца.

Подобные случаи являются прямым мошенничеством, а за него полагается уголовная ответственность. Вот только отыскать продавца не всегда удаётся, а квартира возвращается настоящему хозяину.

Чтобы не возникало подобных ситуаций, и следует озаботиться тщательной проверкой бумаг.

Нарушения при приватизации

В ходе приватизации квартиры могли быть допущены различные неточности, при вскрытии факта которых затем пострадает не только нарушитель, а и новый хозяин квартиры. Чтобы этого не произошло, следует тщательно проверить относящиеся к приватизации документы.

Так, в её ходе могли быть нарушены права несовершеннолетних – такие нарушения довольно часты для недвижимости, приватизация которой проводилась примерно до 2005-2006 годов.

А именно, дети просто не включались в число собственников в ходе приватизации, для чего их выписывали перед её проведением.

Отметим, что выписка практиковалась и перед продажей – и это также нарушение, ребёнок затем получит право на долю, и когда вырастет, может подать в суд, чтобы получить её.

Не участвовавшие в приватизации, но имевшие право на это лица сохраняют пожизненное право пользования квартирой.

Следует провести проверку, нет ли лиц с такими правами относительно покупаемой квартиры, ведь своего права при смене хозяина недвижимости они не утратят. Также право пользования сохраняется за лицами, отсутствовавшими при приватизации, например, отбывавшими заключение. Все такие неприятные сюрпризы необходимо исключить, тщательно проверив все документы.

Появление новых наследников

Если недвижимость получена по наследству, существует риск появления других претендентов уже после проведения сделки купли-продажи. Чтобы подобного не произошло, следует:

  • заняться изучением документов о приватизации;
  • проверить по выписке ЕГРП, когда жильё переходило по наследству и все сопутствующие этому документы;
  • взять выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных жильцов.

Лучше и вовсе не приобретать квартиру, унаследованную меньше, чем два года назад – столько времени даётся наследникам на предъявление прав.

Отсутствие согласия супруга

Поскольку, если недвижимость нажита в браке, она является общим имуществом, для её продажи потребуется получить согласие супруга, оформленное в виде отдельного документа и заверенное нотариусом. Отсутствие согласия также чревато тяжбами в дальнейшем.

Долги по капитальному ремонту

Долги за капитальный ремонт переходят вместе с квартирой. Потому, чтобы убедиться в их отсутствии, возьмите квитанцию у нынешнего владельца квартиры либо справку об отсутствии долгов в управляющей компании.

Несогласованная перепланировка

Необходимо, чтобы хозяева предоставили план квартиры, чтобы убедиться, что реальная планировка ему соответствует.

Во многих квартирах проводится перепланировка, и часто хозяева не согласовывают её с властями – и это важный момент при покупке.

Ведь при обнаружении несогласованной перепланировки впоследствии может быть наложен штраф, или даже постановлено за свои средства привести квартиру в соответствии с планом – и заниматься этим придётся уже новым хозяевам.

Либо им придётся проводить легализацию перепланировки, на что требуются деньги и время. То есть, если в квартире сделана незаконная перепланировка, обговорите этот момент с продавцом. Он или должен будет сам её устранить, узаконить либо сделать скидку, чтобы вопросом затем занимался уже покупатель.

Другие риски

Разумеется, перечисленными ранее рисками список не исчерпывается, и есть ещё множество иных, иногда специфических для определённой ситуации: например, при продаже доли нельзя нарушать преимущественное право покупки, даваемое другим долевым собственникам жилья.

Продавец впоследствии может оспорить сделку на том основании, что был не в состоянии понимать последствия действий по причине алкогольной или иной зависимости либо психической болезни. Если есть подобный риск, требуется оформить соответствующие медицинские справки, и уже затем заключать договор.

Сделка может быть признана притворной – но тогда обычно обе стороны заранее понимают риск, ведь это означает, что договор оформлен не на то действие, которое в действительности совершается. Скажем, выполняется продажа, но оформляется как дарение.

Жильё может быть продано сразу нескольким покупателям по дубликатам документов, после чего продавец просто скрывается и оставляет покупателей разбираться между собой – сама же квартира, скорее всего, ещё и окажется ему не принадлежащей. Если она всё-таки была его собственностью, то новым владельцем станет тот, кто первый оформит переход прав в Росреестре, остальные же потратят деньги зря.

Случается и такое, что показывают покупателю одну квартиру, а документы оформляются на другую – словом, способов мошенничества при продаже жилья масса.

Алгоритм покупки

Такое количество рисков заставляет принять меры по устранению. Чтобы снизить до минимума вероятность, что после сделки что-то пойдёт не так, нужно придерживаться чёткого алгоритма покупки, выполнив необходимые процедуры перед её совершением. Это:

  • проверка истории квартиры;
  • изучение документов;
  • составление и заключение договора;
  • регистрация в Росреестре.

На каждом из этапов есть нюансы, и потому их стоит подробнее разобрать по отдельности.

Проверка истории квартиры

Если при покупке жилья при помощи ипотеки проверкой истории объекта и документов займётся банк, что позволяет покупателю не волноваться за эту сторону вопроса, то при самостоятельном приобретении этим также придётся заниматься своими силами.

Историю квартиры проверить несложно – закажите выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всей цепочке переходов прав от хозяина к хозяину. Если продаж совершено много – это сигнал насторожиться и ещё внимательнее отнестись к проверке бумаг, а лучше всё же привлечь к делу экспертов.

Изучение документов

Проверять все важно без спешки и с тщательностью. Лучше, конечно, поручить это дело специалистам, например, риэлторскому агентству.

Но если вам пришлось заняться самостоятельным изучением, то проверка должна коснуться в первую очередь паспорта продавца, чтобы установить его личность.

Также, чтобы избежать проблем в будущем, крайне желательно, чтобы он предъявил справки о психическом состоянии и отсутствии зависимостей – в свою очередь, покупатель обычно также их оформляет.

Затем изучите:

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве.
  • В выписке стоит также обратить внимание на графу «Обременение».
  • Обязательно получить выписку из ЕГРН, в которой отражаются все возможные проблемы с правами, обременениями и тому подобным.
  • Справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги. К моменту покупки прописанных быть уже не должно, либо в договоре купли-продажи может быть отдельно указано, когда продавец должен сняться с учёта.
  • Доверенность, если продажа осуществляется не самим владельцем недвижимости – обязательно её нотариальное заверение, также стоит обратить внимание на срок действия, и проверить, не отозвана ли она (проверка выполняется у заверившего её нотариуса).
  • При наличии супруга у продавца либо разводе, оформленном менее трёх лет назад, потребуется согласие на продажу от супруга, также заверенное нотариально.

Если все эти документы есть и грамотно оформлены, риск, что сделка сорвётся и ваши средства попросту пропадут, сводится к минимуму. Однако, важным будет также и оформление договора купли-продажи.

Заключение договора

После окончания подготовки и изучения документов сторонами составляется договор купли-продажи.

Соглашение считается заключённым после того, как его подписали обе стороны сделки. Для надёжности может быть использовано подписание в присутствии нотариуса с его заверением – впоследствии, при возникновении конфликтов, нотариус подтвердит в суде факт заключение договора. Но данная процедура является платной и необязательной.

Регистрация в Росреестре

После того как договор купли-продажи заключён, останется финальный этап – регистрация перехода прав, обращаться за выполнением которой нужно в Росреестр. Сделать это должны совместно продавец и покупатель, при себе следует иметь паспорта, также к заявлению о регистрации прав прилагается выписка из ЕГРН и квитанция об уплате пошлины.

Оформляется регистрация не позже, чем через десять рабочих дней с даты обращения (если не будет обнаружено проблем с документами), и после её проведения права, наконец, перейдут к новому владельцу.

Помощь специалистов

Обращаться к специалистам можно как с самого начала, если у вас нет опыта в покупке квартир, чтобы они провели сделку полностью, либо на любом этапе, на котором у вас возникли затруднения. При выборе надёжной компании и квалифицированных риэлторов вам удастся сэкономить немало времени, а может быть ещё и купить жильё дешевле.

Это не значит, что во всех случаях выгоднее обращение к профессиональным посредникам. Во-первых, на рынке работают компании разного уровня и, если не уделить должного внимания выбору, можно затем сильно пожалеть.

Во-вторых, если у вас уже есть опыт в этом, и вы сами хорошо понимаете, что нужно делать, возможно получится провести сделку не менее, а то и более эффективно, чем у риэлторов.

Потому в конечном итоге выбор остаётся за покупателем.

Источник: https://pravo.estate/kvartira/riski-na-vtorichnom-rynke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.