Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Содержание

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

В нашем проекте КВАРТИРАБЕЗРИСКОВ.РФ мы обещаем рассказать то, о чем молчит продавец.

Если в отношении земли и коммерческой недвижимости об этом мы рассказывали здесь, то ТОП-9 рисков для жилья:

1. ПРОДАЖА ЖИЛЬЯ НЕ СОБСТВЕННИКОМ

Собственник очень занятой человек? Все время в разъездах? Или пожилая бабушка, которую очень сложно вывезти из Клина? Но вот есть бодрый человек с доверенностями от этих прекрасных людей? Не поленитесь заказать выписку из ЕГРП, чтобы проверить кто является реальным собственником квартиры и требуйте встречи с этим прекрасным человеком где бы он ни был. И уж ни в коем случае не соглашайтесь на подписание договора купли-продажи жилья по доверенности. Только личное присутствие продавца. С паспортом.

Что иначе?

В лучшем случае лишитесь задатка. В худшем – после сделки окажется, что доверенность поддельная или уже отозвана до сделки. Соответственно, лишитесь и только что купленной квартиры.

1

2. ТЕМНОЕ ПРОШЛОЕ

Квартира продается быстро, продать ее нужно срочно, потому и цена такая низкая, торопливо объясняет вам продавец. Мама в больнице, брат в тюрьме, сыну нужно поступать. Не верьте на слово. Поговорите с соседями – выяснится, что вы уже десятый как будете – бегите.

А лучше соседей об этом вам расскажет расширенная выписка из ЕГРП с историей перехода права собственности на квартиру.

Ее перепродают уже третий раз за год? Спросите в связи с чем? Возможно в отношении нее идет судебный процесс по ее изъятию в пользу одного из бывших владельцев, и нынешний владелец таким образом пытается ее обезопасить. Не думаю, что Вы хотите стать стороной такого судебного процесса.

Если квартира находилась в собственности продавца менее трех лет — существует возможность претензий на нее бывших собственников по любым основаниям.

2

3. ЗДЕСЬ ПОМНЮ, ЗДЕСЬ – НЕ ПОМНЮ

Требуйте от продавца справку из ПНД и НД всегда. И не просто какую-то справку, а данную ему заведением по месту его прописки.

Не поленитесь лично позвонить в это заведение и выяснить работает ли в нем врач, подписавший справку и по возможности – выдавалась ли такая справка.

В ином случае может быть и так, что ваш продавец – глубоко больной человек со вспышками сознания, в одну из которых и продал вам квартиру. А теперь хочет ее назад, и ничего не знаю – что взять с больного?

3

4. НАСЛЕДНЫЕ ДЕЛА

Вы хотите купить жилье, которое Продавец получил по наследству? Не поленитесь, уж если хочется именно эту квартиру, влезть в его матримониальные отношения и выяснить кто еще был наследником и какова их участь.

Иначе, не ровен час как сестра продавца из Усть-Новогирейска случайно выяснит, что любимый папа умер и оставил ей с братом квартиру, а брат ее взял и продал. Как продал? Кому – вам. Вот с вами и будут судиться.

4

5. ПРИВЕТ, 90-е

Квартира была приватизирована, и теперь ее продают? Не поленитесь выяснить историю приватизации. Классический случай – мама с сыном были зарегистрированы в квартире, сын пил, маму бил, в тюрьму сел надолго.

А мама квартиру без его ведома приватизировала, продала и умерла. А вы купили. А тут и сын исправившийся из тюрьмы выходит – и прямиком в свою квартиру. То есть теперь уже в вашу.

Но это ему все равно – закон – тайга, прокурор – медведь.

5

6. БАБА ЯГА ПРОТИВ

Этот пункт касается лиц, которые должны дать согласие на продажу вам вожделенной жилплощади. А кто это может быть? Само собой, супруги – пусть даже и не значатся сособственниками, но чаще всего ими являются.

Требуйте их согласие в обязательном порядке. Но бывают еще и несовершеннолетние. Не верьте словам родителей – да, я ему скажу, он че хошь подпишет, какой он собственник.

На продажу квартиры, где сособственником является несовершеннолетний потребуется согласие органа опеки и попечительства.

6

7. ЗАЮШКИНА ИЗБУШКА

Не соглашайтесь никогда, ни за что, ни за какие коврижки на покупку квартиры с прописанными в ней людьми. Даже если они сейчас живут на Крайнем Севере, но вот скоро уже приедут и сами выпишутся. Выписать их вы сможете. Но только в судебном порядке. А если прописан несовершеннолетний, то еще и с участием органа опеки и попечительства.

7

8. МЫ СТРОИЛИ-СТРОИЛИ

Очень часто продавцы, следуя своему архитектурному гению претворяют в жизнь свои самые смелые строительные фантазии не сильно считаясь с требованиями закона, соседями и реальностью. В результате завариваются стояки, проводятся водоснабжаемые теплые полы, идут трещины в несущих стенах.

К чему это приведет? К тому что нового собственника могут заставить привести квартиру в соответствие с требованиями законодательства, а может быть даже и изъять, если ситуация совсем ужасна.

Поэтому не поленитесь взять технический паспорт и сравнить его с реальностью, а потом спросить – где штампик о согласовании перепланировки.

8

9. СХЕМОТЕХНИКА

Продавец, говорит – тебе же все равно как ты квартиру получишь. Давай я тебе ее подарю. Или давай я ее продам юр лицу, а ты в нем генеральным директором станешь. Или давай я тебе ее долями продавать буду. И или еще что-нибудь давай.

Не давай. Чтобы безопасно купить квартиру вам нужно купить ее по договору купли-продажи у ее собственника. Никак иначе. Хитрые юридические игры оставьте тем, кто в них понимает. А выигрывает, как известно, всегда устроитель игры.

9

НЕ ЗАНИМАЙТЕСЬ САМОДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ

Когда-то наши предки сами шили себе одежду, лечили себя и готовили пищу. С тех пор прошло много времени и для всего появились специальные люди.

Одни из таких людей – юристы, которые профессионально занимаются тем, что страхуют вас не только от вышеописанных, но и от многих других, поверьте, не менее опасных.

Юристы могут профессионально (и каждый день этим занимаются) проверить квартиру на юридическую чистоту.

Проверить квартиру

Источник: https://xn--80aadbdroeemi2csberi.xn--p1ai/some_articles/riski-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке: возможные опасности

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Существуют определенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке.

За такой квартирой тянется хвост из предыдущих владельцев, и она может таить в себе сюрпризы.

Например, могли быть допущены нарушения при приватизации, способные отразиться в будущем; не взято согласие супруга на продажу; не решён до конца вопрос наследования; сделка заключалась по поддельной доверенности – и это только часть рисков, которые несёт покупатель.

При этом подобные покупки бывают более выгодными, чем приобретение жилья в новостройке, что и заставляет мириться с риском.

Но его нужно, во всяком случае, свести к минимуму, предупредив как можно большее число проблем.

Для этого нужно провести тщательную проверку истории приобретаемой квартиры и изучить связанные с ней документы, а также ответственно подойти к составлению и заключению соглашения.

Риски и подводные камни

Риски, которыми сопровождается покупка жилья, можно разделить на 3 крупные категории. Это:

  1. Риски юридического характера. Т.к. сделка купли-продажи требует большого количества документов, именно здесь мошенники получают возможность «разгуляться» на полную. Они подделывают бумаги реальных собственников, выбивают бумаги силой и угрозами, получают их нечестным путем. Покупатели же не всегда обладают достаточной правовой подкованностью, чтобы определить факт подлога или обмана. Сделка, проведенная с юридическими нарушениями (по фальшивым документам, не от лица реального собственника, при невменяемости собственника и т.д.), способна обернуться для Покупателя потерей и квартиры, и денег.
  2. Риски технического характера. Квартира может быть продана Покупателю в неудовлетворительном состоянии либо мошенником, либо безответственным Продавцом, который решил умолчать о существующих недостатках. Обычно Покупатель все же становится новым собственником жилья, однако сталкивается с некомфортными условиями проживания и необходимостью проведения ремонта. Проблемы технического характера не так страшны для Покупателя, как проблемы юридического характера, однако они влекут за собой вынужденные траты.
  3. Риски, связанные с оформлением сделки. Речь идет про неправильное заключение договора купли-продажи квартиры (ДКПК), небезопасную передачу денег и пр. Покупателю необходимо грамотно соблюдать процессуальные особенности сделки, чтобы оградить себя от возможной потери жилья, времени и средств.

Как Покупателю Вам необходимо самостоятельнопосещать иосматривать выбранные объекты недвижимости. Вам также нужно самостоятельно изучать и проверять сопроводительную документацию на квартиру, персональную документацию Продавца и условия основного договора купли-продажи.

Распространенные ошибки покупателей

Покупатели жилья на вторичном рынке зачастую совершают ошибки, которые дорого им обходятся в дальнейшем. Ниже приведены основные из них:

  1. Покупка на эмоциях. Грамотный продавец способен создать приятное и даже восторженное впечатление о себе и собственной квартире. Покупатели часть попадают на эту «удочку», считая, что купили недвижимость по отличной цене и в удобном месте. А через некоторое время оказывается, что они приобрели неликвид с неудобной планировкой.
  2. Проверка документов. Никогда не стоит пренебрегать вопросами с документами и полагаться на честность продавца. Обычный покупатель вряд ли может предсказать все возможные риски, поэтому вопрос с документами рекомендуется доверить риелтору или юристу.

  3. Переговоры с продавцом. Нельзя с порога начинать хвалить желаемую квартиру или ругать её за каждый недостаток в надежде получить скидку. При особенно восторженном отношении и заинтересованности у продавца не появится причины делать скидку. А при резких выражениях в адрес квартиры владелец может вообще отказаться от продажи и отношений с неприятными хамами.
  4. Сотрудничество с агентом продавца. Многие покупатели почему-то считают, что наилучшим решением для них будет обсуждение сделки с риелтором продавца. На самом деле это не так. Такой риелтор в первую очередь нацелен на получение прибыли от владельца недвижимости и не станет в красках расписывать недостатки квартиры потенциальному покупателю.
  5. Отказ от помощи риелтора. Считается, что любой человек может самостоятельно выбрать себе квартиру и оформить её. Но, если покупатель плохо разбирается в юридических аспектах подобных процедур, то без услуг грамотного риелтора не обойтись.
    Специалист поможет оценить все достоинства жилья (расположение, ликвидность, стоимость на рынке) и проверить чистоту документов.

Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах

Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:

  • паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
  • выписку из ЕГРН;
  • технический паспорт на квартиру;
  • архивную выписку из домовой книги;
  • справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
  • опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
  • опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.

Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.

Кто именно выступает собственником квартиры?

В идеале Продавцом должен выступать фактический собственник квартиры. Этот вариант считается наиболее безопасным для Покупателя. Информация о собственнике содержится в выписке из ЕГРН, которую Покупатель может либо запросить у Продавца, либо взять в Росреестре самостоятельно.

Иногда от имени собственника в сделке участвует другое лицо – например, риэлтор, родственник, друг семьи и пр. Обычно такой человек предъявляет Покупателю доверенность, в которой указывается, что Доверитель передал своему Доверенному представителю определенные полномочия. Однако для Покупателя сделки, которые проводятся по доверенностям, – опасны и нежелательны.

Даже если доверенность составлена на специальной гербовой бумаге, имеет удостоверяющую подпись нотариуса и на первый взгляд кажется официальной, Покупатель не может быть на 100% уверен в ее действительности. Чтобы убедиться в законности документа, Покупателю понадобится посетить нотариуса, у которого она оформлялась.

Мошенники часто используют для оформления доверенностей таких собственников, которые не отдают отчета своим действиям или находятся в тяжелых жизненных обстоятельствах. Речь идет про одиноких пенсионеров, граждан с алкогольной или наркотической зависимостью, инвалидов, сирот. Впоследствии сделки, проведенные по таким доверенностям, легко могут быть признаны недействительными.

Не была ли квартира куплена на материнский капитал или приватизирована?

Чтобы узнать, как именно Продавец получил квартиру в свое владение, необходимо запросить у него или самостоятельно получить в Росреестре выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Мероприятия по приватизации часто проводятся с нарушением действующих правил.

Например, родители по незнанию или по прямому умыслу выписывают детей из муниципальной собственности прямо перед тем, как квартира переходит во владение семьи.

Когда такой ребенок вырастет и узнает о факте нарушения своих имущественных интересов, он сможет обратиться в суд. Покупатель, который станет собственником жилья к этому моменту, рискует остаться без крыши над головой.

Жильцы, которые были прописаны в квартире, но отказались от включения в состав собственников в ходе приватизации, сохраняют право пожизненного пользования данными квадратными метрами. Проживание в квартире с посторонними людьми – еще один риск, который может проявиться после покупки приватизированной квартиры.

Также нарушения могут обнаружиться в квартире, купленной на материнский капитал.

Если квартира была приобретена с привлечением государственных средств, то в состав собственников должны были быть включены отец семейства, мать семейства и их дети (совершеннолетние и несовершеннолетние).

Если хотя бы 1 ребенок останется без положенной ему доли, впоследствии он сможет инициировать судебное разбирательство. Вы же рискуете лишиться спорного жилья.

Не велись ли вокруг квартиры судебные споры и тяжбы?

Ответ на этот вопрос также можно получить из выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Покупатель заинтересован в том, чтобы Продавец числился собственником жилья в течение как минимум 3 последних лет.

Если основанием для перехода права собственности выступило «судебное решение», это повод задуматься. Получается, что Продавец стал владельцем жилья в ходе судебного разбирательства. Вполне возможно, что на этом история не закончится, и рано или поздно тяжба продолжится.

Также из расширенной выписки ЕГРН можно узнать, насколько «спокойной» была история владения квартирой в целом. Здесь может быть зафиксировано, что вокруг квартиры велись многочисленные судебные разбирательства. Иногда оказывается, что в квартире подозрительно часто сменялись собственники. Все это – поводы не заключать сделку купли-продажи с Продавцом.

Источник: https://bogunskaia.ru/dolgi/riski-pri.html

Риэлторы назвали самые

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Эксперты собрали наиболее проблемные и рисковые случаи покупки квартиры на вторичном рынке. Риэлторы разобрали варианты самых “страшных скелетов в шкафах”, которых нужно опасаться будущим собственникам.

К ним относят квартиры со “свежим” наследством, недвижимость, полученная по договору дарения, а также на основании договора ренты или договора пожизненного содержания с иждивением.

И даже такие “безобидные” правоустанавливающие документы продавца как договор приватизации или купли-продажи, по мнению специалистов департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet, могут вызвать неприятные последствия для покупателя в ряде особых случаев.

На первом месте находятся квартиры со свидетельством о праве на наследство по закону или по завещанию. опасность покупки такого жилья в том, что могут появиться законные наследники, которые предъявят свои права.

В случае покупки такой квартиры гражданин всегда должен быть готов, что могут объявиться иные наследники из той очереди, призванной к наследованию, которые не были поименованы в правоустанавливающих документах, а теперь заявили свои права на объект, либо отсутствующие наследники предыдущих очередей.

Состоятельные россияне начали продавать жилье за границей

В данном случае очень часто сами титульные наследники (продавцы) могут не знать о существовании иных наследников, однако они могут и целенаправленно скрывать данный факт, чтобы быстрей продать этот объект и “опередить” других претендентов.

Чаще всего такие “вновь прибывшие” наследники – это незаконнорожденные дети умершего, которые благодаря тому, что умерший вписан в их свидетельство о рождении, могут претендовать на наследство.

Следовательно, сделка по продаже такой квартиры признается недействительной, поскольку появились другие или дополнительные собственники.

“Квартиры, где в качестве правоустанавливающего документа фигурирует свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, являются одними из самых сложных и опасных для приобретения.

Разобраться во всех тонкостях простому обывателю невероятно сложно, а иногда просто физически невозможно узнать и предвидеть, появится ли у этой квартиры “неожиданные” наследники.

Помимо этого, такие объекты чаще всего продаются с хорошей скидкой, доходящей до 20%,- рассказывает Алексей Бернадский, директор Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet. – Особенно нужно быть острожным, если по квартире уже были суды, даже выигранные текущим собственником”.

На втором месте – квартиры с договором дарения. Особенность сделок с договором дарения в том, что она по природе безвозмездна, однако очень часто даритель заблуждается относительно безвозмездности предмета сделки. Если между дарителем и одариваемым был факт передачи денежных средств и в судебных органах он был доказан, договор автоматически расторгается.

Нередко договор дарения заключается в том случае, если существует препятствующее сделке лицо, и чтобы обойти необходимость получения его разрешения, оформляется договор дарения. Хотя по факту это коммерческая сделка, при которой даритель получает деньги.

Чаще всего, это бывает при продаже комнат и долей, когда содольщики не дают продающим необходимое разрешение на продажу, а дарить недвижимость можно без согласия сособственников и супругов.

Часто договором дарения “прикрываются” возмездные сделки, которые могут быть расторгнуты, если выясниться факт их возмездного основания, например, наличия расписки между дарителем и дарящим.

Консультация юриста: Порядок обеспечения жильем военнослужащих

Еще такой нюанс – если одаряемый ненадлежащим образом после дарения относится к дарителю, то тот в свою очередь имеет право расторгнуть сделку. То есть если внук не ухаживает за подарившей ему квартиру бабушкой, она имеет право расторгнуть сделку. Следовательно, если внук за это время продал квартиру, сделка может быть расторгнута.

Как правило, наименее рисковым является дарение между близкими родственниками. Хотя и это не является панацеей от возможного судебного разбирательства. В таком случае иск может подать иной родственник, который также себя всегда считал “не менее близким к дарителю, нежели одаряемый”.

Если, например, дарителем выступает пожилой человек, то такой родственник может доказать невменяемость дарителя и то, что он также мог рассчитывать на дарение.

Головной болью для собственника может стать покупка квартиры с договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением. Бывают случаи, когда бывшие правообладатели (получатели ренты) подают заявление в суд о ненадлежащем их содержании плательщиком ренты.

Подобная история хорошо проиллюстрирована в фильме “Дуплекс”, когда “милая старушка” передавала квартиру в собственность доверчивого плательщика ренты.

При заключении договора она выглядела очень болезненно, а после того как очередной плательщик ренты заключал с ней договор, она “использовала” его как могла, а далее подавала в суд на расторжение договора, так как содержание по ее мнению было ненадлежащим. В жизни такие “дамы” тоже встречаются. Во-вторых, такую апелляцию могут подать родственники, чтобы оспорить перепродажу ренты.

Даже если получатель ренты умер, родственники могут даже потребовать эксгумацию, чтобы доказать, что его содержали ненадлежащим образом, а значит сделка по продаже ренты недействительна. А бывает и сами получатели ренты пишут завещание, чтобы “родственники” были спокойны, а плательщик ренты оказывается в неприятной ситуации, когда квартиру может перейти по наследству другим людям.

Риэлторы также предупреждают, что необходимо быть крайне внимательными, если в квартире прописан несовершеннолетний или жилье куплено на средства материнского капитала.

В первом случае, если  будет доказано, что ребенок был выписан меньше чем за полгода до приватизации, все дальнейшие сделки по продаже такого объекта могут быть признаны недействительными. До 1994 года родителей не обязывали включать несовершеннолетних детей в приватизацию, однако, после 1994 года это стало обязательным требованием.

Банк предложил валютным ипотечникам платить по льготному курсу

Однако дети, которые не были вписаны в документы о приватизации до 1994 года, сейчас имеют право подать в суд и заявить свои права на долю в квартире, приватизированной родителями без выделения им доли.

То есть, купив такой объект, покупатель может на “пороге” обнаружить новоиспеченного претендента на долю уже в своей квартире, при этом последнего собственника могут обязать выплатить стоимости этой доли ребенку, чьи права были ущемлены.

Квартира с материнским капиталом не может быть продана без разрешения органов опеки и попечительства, пока ребенку не исполнилось 18 лет.

Однако в договорах купли-продажи не всегда бывает прописано, что квартира приобретена с помощью материнского капитала.

Бывает так, что на последнем этапе сделки это выясняется, хотя данный факт может быть основанием расторжения сделки со стороны надзорных органов, к которым относятся органы опеки.

Есть также достаточно тонкий и спорный аспект при заключении сделки – указывается ли рыночная стоимость в договоре купли-продажи. В данном случае это не только зона ответственности продавца, как уверяют многие, здесь возникают определенные последствия и у покупателя. Поскольку в случае расторжения договора, покупатель по закону может получить только сумму, указанную в договоре.

Подписывайтесь на основные новости “РГ” в Telegram telegram.me/rgrunews

Источник: https://rg.ru/2016/02/12/rieltory-nazvali-samye-opasnye-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html

Простые правила покупки квартиры на вторичном рынке

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке – предприятие довольно рискованное, хотя бы потому что у каждой не совсем новой квартиры есть своя история. Иногда она приятная, в других случаях бывает и неожиданная. Поэтому прежде чем принять окончательное решение о приобретении именно этого помещения, необходимо узнать его, как говорится, поближе.

Какие бывают риски?

Покупка недвижимости, вторичной или первичной, процедура сложная и не всегда понятная на первый взгляд. Если в отделе продаж застройщика с клиентом работает юрисконсульт, специалист группы проекта и постпродажного обслуживания, а права дольщика защищает 214-ФЗ, то при самостоятельном приобретении жилья на вторичном рынке лучше быть подкованным во всех аспектах.

Итак, риски при приобретении «вторички» могут быть следующие:

  • юридические;
  • мошенничество с технической документацией и общее состояние квартиры;
  • безопасность проведения сделки.

Юридические риски

Это самый опасный блок и при невнимании к нему могут возникнуть проблемы, которые влекут за собой потерю права собственности.

Ели проштудировать законы, а именно Гражданский и Жилищный кодексы (статьи 2, 292, 304 и 35 соответственно), то станет ясно: при передаче права собственности на квартиру от одного владельца другому, все ранее проживающие на территории данной квартиры люди утрачивают своё право на жилплощадь и обязаны «выписаться» оттуда. В случае, когда они это делать отказываются, можно обратиться в суд и выиграть его.

Однако есть такие категории граждан, выгнать которых вы просто не имеете права. И частенько при процедуре совершения сделки предыдущий собственник жилья об этих людях умалчивает. К ним относятся:

  • члены семьи бывшего собственника, которые не захотели или не смогли участвовать в её приватизации;
  • лица, проходящие военную службу и осуждённые родственники;
  • люди, на которых оформлен завещательный отказ или договор пожизненного содержания с иждивением;
  • несовершеннолетние, зарегистрированные в помещении и часто являющиеся такими же собственниками жилья.

Все эти люди имеют полное право жить в квартире наравне с новым хозяином. Оспорить его через суд крайне сложно или невозможно вовсе.

Конечно, согласно статье №558 Гражданского кодекса, продавец обязан предоставить полный перечень таких лиц. Но, если он недобросовестный, то может и проигнорировать данный пункт.

Предусмотреть все это, естественно, невозможно. Но меры принять любому человеку вполне по силам. А именно: самому проверить историю квартиры, заверить договор купли-продажи у нотариуса, получить отказ от всех зарегистрированных в квартире лиц от дальнейшего пользования помещением и обязательство снятия с регистрационного учёта после перехода права собственности.

А вообще, во время процесса осмотра и принятия решения о покупке, задавайте продавцу как можно больше вопросов.

Технические характеристики и окружающее пространство квартиры

Не стоит ждать, что «вторичка» окажется идеальным вариантом в сравнении с новостройкой. Да, недоделок тут, скорее всего, будет меньше. Но есть и другие риски.

Поэтому начать осмотр можно уже с придомовой территории. Здесь оценке подвергаются: чистота, убранный из баков мусор, наличие места для выгула собак. Этот пункт важен.

Ведь даже при отсутствии домашних животных у вас, вряд ли будет приятно ходить среди экскрементов.

Далее – подъезд. Также смотрите на качество уборки, состояние лестниц, наличие косметического ремонта. По дороге можно задать вопросы об управляющей компании. Если есть возможность, то осмотрите подвал, чердак или технический этаж.

В самой квартире внимательно исследуйте коммуникации. Наличие подтёков, сырости или плесени в труднодоступных местах свидетельство протекания и промерзания стен. Проверьте, не дует ли из окон и исправно ли работает вентиляция.

Планировочные решения тоже заслуживают интереса. Главный критерий – индивидуальное удобство. Спросите, была ли процедура перепланировки. Если ответ положительный, то смело требуйте соответствующие документы – справку из БТИ или тех. план помещения. В случае когда их нет, рискуете стать правонарушителем.

За незаконное изменение пространства взимается административный штраф. Причём этот процесс происходит уже в тесном контакте властей с нынешним собственником жилья.

пообщайтесь с соседями, узнайте, как ведут себя жильцы по вечерам и в праздничные дни, чем живут и кем работают.

Безопасность проведения сделки

Процедура приобретения жилья, как уже говорилось в самом начале, довольно сложный процесс. При этом сделка не на две тысячи рублей. Когда речь идёт о нескольких миллионах, никто не хочет рисковать.

Внимательно прочитайте все пункты в договоре, посоветуйтесь с юристом, если есть такая возможность. Несогласны? Оформляйте соответствующий акт и изменяйте их вместе с продавцом. Юридически подкованный человек как раз подскажет, каковы правила согласования и подписания договора купли-продажи.

Пункт о цене стоит посмотреть отдельно. Только в случае указания полной стоимости квартиры (не заниженной, как это часто бывает) вы сможете в последующем получить имущественный вычет. А это, на секунду, 260 тысяч рублей.

Оформление задатка или оплата полной стоимости?

По всем правилам, предусмотренным законом, договор купли-продажи вступает в силу с момента его регистрации. Соответственно, идеальный вариант – оплатить квартиру после передачи права собственности. Однако не все продавцы готовы пойти на такой шаг, поскольку никакой гарантии исполнения условий договора по оплате в таком случае они не имеют.

Как быть, чтобы все стороны остались довольны? Положить деньги в банковскую ячейку. Для продавца – это является залогом уверенности в том, что квартира будет оплачена в полном размере. Для покупателя в том, что деньги останутся невредимыми и собственник с ними не сбежит.

После регистрации договора продавец имеет полное право забрать свои деньги, предъявив документ, удостоверяющий личность и зарегистрированный договор. Это условие оговаривается в банке в процессе оформления ячейки.

Конечно, как показывает практика, предусмотреть все нюансы практически невозможно. Однако перечисленные выше правила покупки квартиры на вторичном рынке позволят существенно снизить вариант того, что вы, как покупатель, попадёте в неприятную ситуацию.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke.html

Покупка квартиры на вторичном рынке без рисков: миф или реальность? –

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, мы нанимаем риелторов и юристов для сопровождения такой сделки, которая включает в себя, помимо прочего проверку “юридической чистоты” квартиры.

Следует обратить внимание на то, что ни один специалист в области недвижимости не может дать стопроцентной гарантии юридической чистоты сделки при покупке квартиры на вторичном рынке, что говорит о большом количестве пробелов в российском законодательстве в данной области.

Рассмотрим более подробно несколько актуальных правовых вопросов в области покупки квартиры на вторичном рынке:

1. Анализ основных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке и методы снижения таких рисков.

2. Общие правила проверки юридической чистоты сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке.

3. Порядок и последствия признания договора купли-продажи незаключенным.

1. Анализ основных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке и методы снижения таких рисков

Проанализируем восемь основных рисков при покупке квартиры:

1) нарушение прав несовершеннолетних;

2) нарушение прав наследников;

3) нарушение прав супруга;

4) нарушение правил торгов;

5) приобретение квартиры с обременением;

6) незаконная перепланировка;

7) приобретение квартиры по доверенности;

8) банкротство продавца.

1.1. Риски нарушения прав несовершеннолетних при покупке квартиры на вторичном рынке

При анализе судебной практики по вопросу заключения сделок с имуществом несовершеннолетнего отмечается большое количество признания таких сделок недействительными.

Так, при покупке квартиры со стороны покупателя необходимо осознавать риск ущемления интересов несовершеннолетнего путем нарушения действующего законодательства.

Согласно п. 1 ст.

7 Федерального закона от 24 июля 1998 года N 124-ФЗ “Об основных гарантиях прав ребенка в РФ” органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, должностные лица указанных органов в соответствии со своей компетенцией содействуют ребенку в реализации и защите его прав и законных интересов с учетом возраста ребенка и в пределах установленного законодательством РФ объема дееспособности ребенка посредством порядка защиты прав, установленных законодательством Российской Федерации.

Действующим законодательством РФ, а именно п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ), п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.

21 Федерального закона от 24 апреля 2008 года N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве”, предусмотрено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства их совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущего уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Отметим, что законодательством РФ порядок и критерии выдачи такого разрешения не определены.

Орган опеки и попечительства при выдаче разрешения на совершение сделки с недвижимостью несовершеннолетнего руководствуется следующими рекомендательными письмами:

– от 20 февраля 1995 года N 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетнего”;

– от 9 июня 1999 года N 244/26-5 “О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”.

Согласно вышеуказанным письмам в обязательном порядке должно быть закреплено право семьи несовершеннолетнего на проживание и пользование вновь приобретенным жилым помещением путем выдачи предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи.

На основании такого предварительного разрешения договор продажи жилого помещения оформляется с условием.

Так, приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо понимать, что сделка с недвижимостью несовершеннолетнего обременена до момента покупки продавцом иной квартиры, которая не ущемит права несовершеннолетнего.

Анализ судебной практики показал большое количество судебных споров по вопросу признания договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с неисполнением предварительного разрешения органа опеки и попечительства со стороны продавца.

Рассмотрим примеры, где суды первой и апелляционной инстанции расходились во мнениях по вопросу удовлетворения требований о признании сделки купли-продажи спорной квартиры недействительной ввиду нарушения исполнения предварительного разрешения на такую сделку.

Так, анализируя текст Апелляционного определения Красноярского краевого суда от 17.01.

2018 по делу N 33-723/2018 по иску матери несовершеннолетнего к отцу несовершеннолетнего (продавцу спорной квартиры, в которой имелась доля несовершеннолетнего) и покупателю спорной квартиры о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, посчитав, что покупатели спорной квартиры являются добросовестными приобретателями, так как на момент заключения оспариваемого договора не знали и не могли знать, что продавец квартиры не исполнит обязательства, указанные в предварительном разрешении на продажу спорной квартиры.

Противоположное мнение по вопросу добросовестности покупателя по аналогичному делу было выявлено из решения Сатинского городского суда Челябинской области по делу 2-1175/16 от 29 августа 2016 года, согласно которому орган опеки и попечительства обратился к продавцу и покупателю спорной квартиры о признании недействительным договора купли-продажи данной квартиры.

Суд при вынесении решения акцентировал внимание, что покупатель спорной квартиры не является добросовестным приобретателем в связи с тем, что не проявил разумную осмотрительность и не ознакомился с содержанием предварительного разрешения на продажу спорной квартиры и не выяснил условия сделки в части соблюдения прав несовершеннолетнего.

Вышеуказанное решение было отменено Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10.11.

2016 с указанием, что оспариваемая сделка была совершена в надлежащей форме, с соблюдением установленной процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества, так как на заключение сделки было дано согласие органа опеки и попечительства, сделка фактически исполнена, в связи с чем оснований для признания ее недействительной не имеется.

Точку поставил по данному делу по вопросу добросовестности Верховный Суд РФ, согласившись с позицией первой инстанции, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.

Так, Апелляционным определением от 13.04.2018 N 48-КГ18-1 исковые требования органа опеки и попечительства удовлетворены в полном объеме.

Таким образом, при выдаче предварительного разрешения на продажу квартиры необходимо понимать риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной в связи с неисполнением продавцом спорной квартиры условий, прописанных в предварительном соглашении.

Анализируя вышеизложенное, следует отметить незащищенность покупателя спорной квартиры при заключении договора купли-продажи с продажей недвижимости или доли в недвижимости несовершеннолетнего.

Для того чтобы обезопасить покупателя, продавец квартиры может предоставить покупателю квартиры предварительный договор купли-продажи иной квартиры согласно предварительному разрешению органа опеки и попечительства.

На сегодняшний день на законодательном уровне не закреплено обязательное заключение предварительного договора, в то время как этот документ может реально защитить покупателя спорной квартиры в подобной ситуации.

На уровне субъекта РФ были попытки включить предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества в пакет обязательных документов при рассмотрении вопроса о выдаче предварительного разрешения.

Однако согласно решению Пермского краевого суда от 20 октября 2017 года по вопросу включения предварительного договора купли-продажи квартиры как обязательного документа для оказания услуги о выдаче предварительного разрешения на продажу квартиры было отказано в связи с противоречием федеральному законодательству и нарушением законных интересов неопределенного круга лиц .

——————————–

См.: Апелляционное определение от 14 февраля 2018 года N 44-АПГ17-31.

Так, на сегодняшний день обезопасить сделку купли-продажи квартиры с долей несовершеннолетнего можно самостоятельно, указав в договоре условие об ответственности за нарушение исполнения условия предварительного договора покупки новой квартиры, подтверждающего выделение несовершеннолетнему доли в ней, с приложением такого договора.

Согласно п. 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.

2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ” лицо, дающее предварительное согласие, вправе дополнительно указать условия, на которых оно согласно с тем, чтобы сделка была совершена. Несоблюдение сторонами сделки названных условий дает третьему лицу право на ее оспаривание на основании ст. 173.1 ГК РФ.

Одним из основных способов защиты от риска нарушения прав несовершеннолетних при покупке квартиры на вторичном рынке является альтернативная сделка.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры представляет собой продажу собственником своей квартиры и покупку новой в один день, два договора купли-продажи подписываются одновременно, а сделка на обе квартиры проходит в один день. Таким образом, предварительное разрешение на продажу квартиры реализуется в день покупки новой квартиры.

С учетом вышеизложенного можно сделать вывод, что покупателю необходимо внимательно изучать документы на квартиру по вопросу условий согласия органа опеки и попечительства на заключение альтернативной сделки с имуществом несовершеннолетнего, прописав в договоре купли-продажи специальные условия расторжения договора и возврата денежных средств в случае неисполнения предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Еще одной распространенной проблемой при покупке квартиры на вторичном рынке является отсутствие осведомленности покупателя об использовании материнского капитала продавцом.

Нецелевое использование материнского капитала, в связи с тем что не были выделены доли в квартире несовершеннолетним, также относится к риску нарушения права несовершеннолетнего.

Например, истец обратился в суд с иском о расторжении предварительного договора купли-продажи в связи с тем, что часть кредита за квартиру ответчики оплатили средствами материнского капитала, однако долю детям не выделили.

Узнал истец о данном обстоятельстве только тогда, когда обратился в банк за одобрением кредита на вышеуказанную квартиру.

Исковые требования в части расторжения предварительного договора были удовлетворены (Апелляционное определение от 2 июля 2015 года по делу N 33-7358/2015).

Рассмотрим более подробно еще один пример.

Так, проанализируем решение Ленинского районного суда города Тюмени от 6 июня 2015 года по делу N 2-5024/2015 по иску продавца спорной квартиры, действующего в интересах несовершеннолетних, к покупателю спорной квартиры о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с тем, что квартира была приобретена с использованием материнского капитала, но доли несовершеннолетним детям так и не были выделены.

Суд указал, что то обстоятельство, что средства материнского капитала, перечисленные государственным учреждением “Управление Пенсионного фонда РФ”, не были израсходованы истцами на улучшение жилищных условий их детей, не может являться основанием для признания сделки недействительной.

В данном случае участниками правоотношений по нецелевому использованию средств материнского капитала являются истцы и Пенсионный фонд и у истцов имеется возможность восстановить права своих детей путем возврата средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ.

Возврат средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ не лишает истцов в будущем права воспользоваться ими в установленном законом порядке на использование по направлениям, предусмотренным п. 3 ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.

С учетом того что дети истцов не являлись собственниками спорной квартиры и были добровольно выписаны их родителями, согласие органа опеки на совершение сделки не требовалось.

В данном случае действия истцов свидетельствуют о заведомо недобросовестном осуществлении ими гражданских прав (злоупотреблением правом), что в силу ст. 10 ГК РФ недопустимо, поскольку это нарушает права нынешних собственников спорной квартиры.

Еще одним распространенным вопросом является нарушение прав несовершеннолетних при приватизации квартиры.

Так, лицо, право на приватизацию которого было нарушено в несовершеннолетнем возрасте, может обратиться в суд за защитой нарушенного права.

В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2008 года от 25 февраля 2009 года срок исковой давности по спорам о признании недействительным договора приватизации в части невключения несовершеннолетнего в состав собственников приватизированного жилья должен исчисляться в соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ срок исковой давности исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Источник: https://5898523.ru/%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B0-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%8B-%D0%BD%D0%B0-%D0%B2%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%BC-%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BA%D0%B5-%D0%B1/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.