Риски покупателей недвижимости

Содержание

Как избежать рисков при покупке недвижимости?

Риски покупателей недвижимости

Современный рынок недвижимости представляет собой оборот достаточно большого количества жилой и нежилой площади, каждая из которой имеет немаленькую стоимость.

Виды рисков на рынке недвижимости

В сфере рынка недвижимости, как ни в одной другой, встречается максимальное количество рисков потерять все – и деньги, и жилье.

Самыми распространенными среди всех рисков являются:

  • юридически «грязная» квартира, у которой весьма спорная история;
  • банкротство фирмы, возводящей новостройку, либо иные варианты ущерба участникам долевого строительства, в результате причинения которого они могут потерять свои средства и имущество;
  • невозможность проверить качество жилья как с физической, так и с юридической точки зрения (в квартире сделан качественный ремонт, хотя дом может быть признан аварийным, но на первый взгляд это незаметно, произведена серьезная перепланировка квартиры с изменением несущих конструкций, что может привести к обрушению либо конкретного жилого помещения, либо здания в целом);
  • продажа квартиры с обременением или нахождением ее в залоге у банка (прописанные люди, в первую очередь, несовершеннолетние, приходящиеся близкими родственниками продавцу, квартира, приобретенная в ипотеку, переданная в качестве залога банку из-за невозможности уплачивать кредит своевременно);
  • мошеннические действия продавца, который нацелен получить денежные средства, не расставаясь со своей жилплощадью и т.д.

Данный перечень рисков не является исчерпывающим, так как с каждым новым витком развития рынка недвижимости увеличивается и их количество.

Как избежать рисков при покупке жилья в новостройке?

Максимальное количество «проблемных» сделок по приобретению недвижимости характерно для строящегося жилья.

Связано это, как правило, либо с неполным оформлением застройщиком документов на жилье, либо с отсутствием у него полноценной аккредитации в нескольких банках.

Кроме того, если у застройщика отсутствует система страхования рисков участников долевого строительства и, соответственно, какое-либо обеспечение рисков на случай возникновения проблем в строительстве.

Однако, если правильно подготовиться к сделке, можно избежать рисков при покупке жилья и в случае с новостройками. Для этого потенциальному покупателю необходимо предпринять следующие шаги:

  • проверить проектную документацию на возводимый дом не только на сайте компании-застройщика, но также и при личном визите в офис для первичного знакомства с имеющимся жильем и тем, в какой стадии строительства оно находится;
  • изучить, прошли ли подробное и полное оформление все документы на землю, которые имеются у застройщика, а также изучить (в том числе, с помощью обращения к кадастровой карте Росреестра), в какой форме владения находится конкретный земельный участок (на сайте Росреестра можно получить такую информацию при обращении к кадастровой карте путем указания конкретного адреса расположения строящегося дома);
  • узнать не только в офисе компании-застройщика, но и в крупных банках, имеет ли застройщик у них аккредитацию на случай приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования.

Нередко приобретение жилья в новостройке может осуществляться путем заключения договора долевого участия в строительстве или договора участия в жилищном строительном кооперативе.

И в одном, и в другом случаях данные договоры выступают в качестве гарантии того, что квартира будет передана собственнику после сдачи дома.

Однако и тот, и другой договоры являются очень рискованными из-за того, что они заключаются до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Договор сделки

Договор долевого участия предусматривает внесение потенциальным собственником средств на счет застройщика по цене, установленной из расчета за один квадратный метр возводимого жилья.

Он является более удобным для потенциального собственника, так как предусматривает возможность страхования рисков покупателя в случае банкротства застройщика или невозможности им выполнить свои обязательства в установленные договором сроки (например, по причине того, что построенный и готовый к сдаче дом отказывается принимать городская комиссия по жилищному фонду из-за невыполнения застройщиком работ по благоустройству придомовой территории).

Если речь идет о договоре участия в жилищном строительном кооперативе, то здесь необходимо понимать, что никакого страхования рисков он не предусматривает, так как участники такого кооператива самостоятельно вносят средства на общий счет и своими силами ищут организации, которые возведут им дом по их проекту.

Здесь в качестве страхования можно рассматривать только взаимную ответственность участников кооператива и заключение юридически грамотно составленного договора с подрядными организациями.

Кроме того, наиболее удобным вариантом приобретения квартиры в новостройке будет использование помощи специалиста, так как придется проверять большое количество документов именно на их юридическую чистоту.

Риски при покупке вторички

Приобретение жилья на вторичном рынке представляет собой менее рискованные операции, нежели при приобретении квартиры в новостройке по причине того, что можно избежать самого серьезного риска – банкротства застройщика.

Однако на вторичном рынке гораздо больше схем для мошеннических действий.

Самыми распространенными схемами являются:

  • продажа квартиры сразу нескольким покупателям;
  • продажа с использованием поддельных документов;
  • затягивание продавцом процедуры выписки после переоформления права собственности на жилплощадь
  • реализация жилья с имеющимися на нем обременениями (нахождение в залоге, прописанные лица и т.д.)
  • имущественные претензии третьих лиц на реализуемую квартиру;
  • продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой;
  • наличие в квартире долгов по коммунальным платежам;
  • продажа квартиры по заниженной стоимости по документам (в договоре указывается сумма ниже, чем покупатель передал фактически).

Если первые два риска являются откровенно мошенническими, то остальные могут варианты недобросовестного поведения продавца могут быть связаны с тем, что он не хочет терять выгодного клиента, которого наличие долгов по коммунальным платежам или выполненной, но неузаконенной перепланировки может отпугнуть.

Вариант с затягиванием процедуры выписки из жилья может быть мошенническим (если продавец попытается через суд аннулировать сделку и расторгнуть договор, добившись возврата денег по частям), либо от действительной невозможности встать на регистрационный учет еще где-либо.

Продажа квартиры нескольким покупателям

Что касается продажи квартиры сразу нескольким покупателям, то данная схема работает чаще всего в отношении тех квадратных метров, которые сложно проверить по каким-то причинам (например, в силу удаленного нахождения от регистрирующих органов).

В этом случае, если становится известно о том, что процедура купли-продажи осуществляется сразу в отношении нескольких покупателей (при условии, что они не являются родственниками), необходимо обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве и, если удастся, постараться первым оформить переход права собственности. Только в этом случае сделка будет считаться действительной.

В случае судебного разбирательства по существу сделки право собственности будет признано за тем, кто оформил его первым.

Если оформления еще не произошло ни кем из покупателей, то суд останется на стороне того, кто первым заключил договор купли-продажи.

Продажа по фальшивым документам

Продажа жилья по поддельным документам чаще всего характерна для тех квартир, которые были сданы в аренду.

Здесь интересы «продавца» представляет незнакомое лицо, действующее от имени «продавца» по доверенности.

Доверительный документ представляется на суд покупателя, как правило, в виде копии, официально заверенной у нотариуса.

В редких случаях мошенники предоставляют оригинал доверенности, но здесь стоит говорить о преступном сговоре нескольких лиц, так как оригинал доверенности на реализацию жилья может оформить только нотариус.

Чтобы избежать потери и финансовых средств, и жилья при такой сделке, необходимо потребовать предоставить правоустанавливающие документы на жилье, а также выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость, в которых будет указан путь перехода права собственности на изучаемое жилье к продавцу (на основании договора дарения, купли-продажи и т.д.).

Квартира с обременениями

Продажа квартиры с обременениями всегда является достаточно рискованной операцией в силу того, что переход права собственности на такую жилплощадь Росреестр может просто не зарегистрировать.

Обременения бывают нескольких видов: нахождение в залоге у банка, регистрация в квартире несовершеннолетних, одним из собственников жилья является несовершеннолетнее лицо, квартира выступает предметом спора нескольких лиц и т.д.

Обезопасить себя от признания сделки недействительной покупатель может, только затребовав справку из органов опеки и попечительства о согласии их на реализацию такой квартиры (если речь идет о затрагивании интересов несовершеннолетнего).

Если речь идет о заложенной квартире, следует уточнить в банке, в отношении которого оформлен залог, знают ли они о совершаемой сделке (в случае, если банк уведомлен надлежащим образом, он может внести в договор купли-продажи некоторые свои условия, которые необходимо будет сообщить Росреестру при оформлении перехода права собственности).

Квартира с долгами

Наличие долгов по коммунальным платежам является риском только при оформлении перехода права собственности (в Росреестре потребуют справку об отсутствии задолженностей).

До момента переоформления права собственности потенциальный покупатель ничем не рискует, так как все долги должен оплатить тот собственник, у которого они возникли.

Для того, чтобы избежать каких-либо претензий со стороны управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций, покупатель в этом случае должен предоставить вместе с основным договором соглашение, заключенное с продавцом, о том, кто именно будет гасить имеющиеся долги.

Квартира с перепланировкой

Если существующее расположение комнат в квартире не устраивало предыдущего собственника, в помещении могла была осуществлена перепланировка. Продавец обязан сообщить покупателю об этом факте, а также дать информацию о том, была ли она узаконена или нет.

Самостоятельно покупатель об этом может узнать через технический паспорт на жилье (получен не ранее, чем за пять лет до момента совершения сделки). Кроме того, можно прибегнуть к услугам специальных строительных компаний, которые вынесут решение, была ли осуществлена перепланировка в данной квартире и является ли она законной.

Предмет спора

Если квартира выступает предметом спора третьих лиц, вызвано это может быть тем, что продавец не уведомил других собственников о своем желании реализовать имеющуюся у него жилплощадь, либо квартира является объектом судебного разбирательства.

Если в первом случае обезопасить себя можно, потребовав нотариально заверенные согласия всех лиц, которые могут претендовать на это жилье, на продажу квартиры, то во втором придется обратиться в судебные органы, чтобы по адресу или личным данным собственника выяснить, является ли данная жилплощадь объектом судебного разбирательства.

Уменьшение суммы налога с дохода

Если продавец хочет убавить сумму уплачиваемого в казну налога с прибыли за проданное жилье, он может попросить уменьшить стоимость квартиры в договоре. Кроме того, что покупатель должен понимать, что он участвует в совершении налогового преступления, он должен понимать, что такое уменьшение цены по документам может быть чревато серьезными последствиями.

В том случае, если в последующем сделка будет расторгнута, покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в документах. Все, что было уплачено сверху, вернуть не удастся.

Рисков при приобретении квартиры достаточно много, независимо от того, приобретается она на первичном рынке или на вторичном. Для того, чтобы обезопасить себя от потери средств и жилья необходимо, не стесняясь, требовать у продавца оригиналы всех тех документов, которые смогут подтвердить юридическую чистоту сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/vozmozhnye-riski.html

Риски покупателя недвижимости

Риски покупателей недвижимости
Прежде всего необходимо отметить, что для выявления рисков покупателя недвижимости покупатель должен собрать целый ряд документов, касающихся приобретаемой недвижимости. Перечень таких документов доступен по ссылке.

Все риски, рассмотренные в данной статье, могут быть выявлены вами самостоятельно при проведении экспертизы документов по недвижимости с помощью экспертной правовой интернет-системы Рисковер. 1. Проверка наличия у продавца права собственности на продаваемый объект недвижимости (квартиру/дом и т.д.). Право распоряжения вещью принадлежит ее собственнику.

Распорядиться вещью может также лицо, наделенное собственником соответствующими полномочиями. Если продавец объекта выступает при заключении сделки как собственник данного объекта, то первым вопросом, подлежащим анализу, является проверка наличия у продавца права собственности на отчуждаемую недвижимость.

Отсутствие у продавца права собственности на объект влечет ничтожность сделки и риск применения к данной сделке виндикационного способа защиты права со стороны надлежащего собственника, то есть истребование имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). А покупатель рискует остаться без недвижимости с туманной перспективой получения с продавца уплаченных за недвижимость денег.

При оценке степени опасности данного риска следует учитывать, что при рассмотрении виндикационного иска приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение недвижимости.

Документом, подтверждающим право собственности продавца на объект недвижимого имущества, является свидетельство о государственной регистрации права. Однако, учитывая риск фальсификации правоустанавливающей документации со стороны продавца, целесообразно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в Росреестре.

Выписка содержит информацию о действующем собственнике недвижимости и наличии обременений объекта недвижимого имущества. Это сведения открытого характера, и предоставляются они за плату любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Также на сайте Росреестра имеется возможность получить такую выписку в электронной форме.

Если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (п.

2 ст. 218, п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а в случае реорганизации – с момента завершения реорганизации юридического лица (п. 2 ст. 218 ГК РФ). В случае принятия наследства документом, подтверждающим право на него, является свидетельство о праве на наследство, выдаваемое нотариусом по месту открытия наследства на основании заявления наследника (п. 1 ст. 1153 ГК РФ).

В случае реорганизации юридического лица документом, подтверждающим произошедшую реорганизацию, является документ, подтверждающий государственную регистрацию юридического лица, созданного путем реорганизации (ст. 16 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”), – свидетельство о государственной регистрации.

Опять же, учитывая риск фальсификации документов со стороны продавца, необходимо подтверждение факта реорганизации. Соответствующие сведения содержатся в Едином государственном реестре юридических лиц и предоставляются в форме выписки из ЕГРЮЛ по запросу любого лица за установленную плату.

Право собственности продавца недвижимости и наличие рисков по его оспариванию целесообразно проверять с помощью экспертной правовой интернет-системы Рисковер.

2. Проверка добросовестности продавца и отсутствия притязаний третьих лиц. Выбытие имущества из владения надлежащего собственника помимо его воли является основанием для удовлетворения виндикационного требования надлежащего собственника вне зависимости от наличия признаков добросовестного приобретения спорного имущества конечным собственником (п. 1 ст. 302 ГК РФ). Итак, если объект выбыл у предыдущего собственника помимо его воли, то имущество будет истребовано у конечного покупателя вне зависимости от его добросовестности. Проверка данного обстоятельства наиболее трудоемка в связи с необходимостью изучения большого количества документов. Необходимо проследить последовательность перехода права собственности от первоначального к последующим собственникам в диапазоне трех лет, проверив правовые основания такого перехода (договоры, свидетельства, передаточные акты и т.д.) с учетом информации, содержащейся в ЕГРП. Кроме того, проверке подлежит также достоверность подписи указанных лиц, что может быть осуществлено путем сличения подписи на договоре с подписями указанных лиц на иных документах (паспорте). В любом случае данный риск устранить полностью невозможно. 3. Проверка отсутствия судебных споров в отношении приобретаемого объекта недвижимости. Покупателю недвижимости нужно установить наличие судебного спора в отношении приобретаемого объекта. Ведь покупатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Чтобы себя обезопасить, необходимо получить выписку из ЕГРП, где в графе “Особые отметки регистратора” (п. 20 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним) будет указана нужная информация. Также следует проверить информацию обо всех судебных делах с участием собственника, рассматриваемых в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Учитывая, что иски о правах на недвижимое имущество рассматриваются по месту его нахождения, это значительно упрощает поиск соответствующей информации. Информацию обо всех судебных делах, рассматриваемых в арбитражных судах, можно найти на сайте ВАС РФ (http://kad.arbitr.ru/), в судах общей юрисдикции – на сайтах районных судов, а также в системе ГАС «Правосудие». 4. Если от имени продавца выступает представитель по доверенности, необходимо проверить его полномочия. В частности, необходимо убедиться в том, что доверенность действующая и не фальсифицирована: заверена ли она, не просрочена и не отозвана ли, не выдана ли она на иные действия. Если есть сомнения в легальности доверенности, то необходимо напрямую связаться с собственником, возможно также попросить дать расписку, что доверенность не отзывалась. Следует отметить, что при проверке нотариально удостоверенной доверенности необходимо проверять действительность полномочий нотариусов, совершивших нотариальное удостоверение. Соответствующая база данных практикующих нотариусов по всем регионам России содержится на сайте нотариальной палаты по адресу: http://www.notary.ru/notary/bd.html. Если продавцом является собственник – юридическое лицо и от его имени договор купли-продажи подписывается директором, то проверке подлежат следующие документы: выписка из ЕГРЮЛ в отношении общества-продавца, поскольку в ней содержится информация о действующем директоре; протокол общего собрания участников (акционеров) об избрании директора; устав общества с отметкой налогового органа. Следует иметь ввиду, что совершение сделки с представителем собственника по доверенности всегда несет риск, т.к. со стопроцентной вероятностью проверить, что доверенность действующая и не фальсифицирована практически невозможно.

Полномочия представителя по доверенности целесообразно проверять с помощью экспертной правовой интернет-системы Рисковер.

5. Оформление договора купли-продажи. Договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия: предмет и место нахождения объекта, цена и порядок оплаты, перечень лиц, имеющих право пользования объектом. Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным. 6. Проверка дееспособности продавца – физического лица. Сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным, является ничтожной. В этой связи важной задачей является проверка дееспособности гражданина. Проблемой является то, что информация о дееспособности граждан не является общедоступной и не содержится в централизованных базах данных, поэтому получить достоверную информацию о дееспособности крайне затруднительно. Если есть сомнения, договор рекомендуется заключать в нотариальной форме, поскольку при удостоверении договора нотариус проверяет правоспособность и дееспособность лиц, участвующих в сделке. Также при наличии возможности рекомендуется попросить от лица, с которым заключается сделка, получить в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту его регистрации справку о том, что данное лицо не состоит на учете. 7. Расчеты по договору купли-продажи недвижимости. Риск заключается в возможном инициировании расторжения договора со стороны продавца по причине якобы отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчете. Во избежание подобного риска рекомендуется осуществлять расчет в безналичной форме, через аккредитив либо фиксировать факт передачи денег в соответствующей расписке, составленной в присутствии нотариуса и свидетелей такой передачи. 8 . Получение от продавца технической документации. Документы технической инвентаризации необходимы покупателю, чтобы убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок объекта недвижимости. Если бывший собственник при перепланировке или реконструкции нарушил технические нормы, в таком случае суд вам не поможет, а, наоборот, обяжет вернуть недвижимость в исходное состояние, т.е. обозначенное в техническом паспорте. 9. Получение квитанций по оплате жилищно-коммунальных услуг. Чтобы не было задолженности за жилищные (такие, как содержание, текущий и капитальный ремонт) и коммунальные (холодная и горячая вода, водоотведение, электричество, отопление) услуги, необходимо получить квитанции о погашении всех долгов по ним за предыдущие периоды.

Это не полный перечень возможных проблем и рисков, с которыми может столкнуться покупатель недвижимости. Во избежание проблем рекомендуется не пренебрегать надлежащей проверкой документов по недвижимости и проверять их при помощи правовой экспертной системы Рисковер.

Полезные ссылки:

Перечень документов для проверки сделки с недвижимостью на предмет выявления рисков;

Экспертная система Рисковер для выявления юридических рисков при покупке недвижимости.

Форма договора купли-продажи квартиры;

Договор купли-продажи дома с земельным участком

Источник: https://conti-group.ru/publ/poleznye_stati/riski_pokupatelja_nedvizhimosti/8-1-0-6294

Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже

Риски покупателей недвижимости

Риски покупателя при покупке квартиры или как купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Риски покупателей квартиры

В тему: инструкция «Покупка квартиры без риска»

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Статья о минусах покупки квартиры по доверенности от собственника

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и  оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

В тему: риски покупателя при покупке частного дома

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но  меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных опасностей при покупке квартиры.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по объекту недвижимости строго индивидуальна.

Источник: https://www.HabRealty.ru/pokupatelyu/11-riskov-pokupatelya-kvartiryi.html

Купить квартиру и не умереть от страха. Исследование покупателей недвижимости — Офтоп на vc.ru

Риски покупателей недвижимости

Какие страхи испытывают люди при выборе и покупке квартиры? Что стоит учитывать застройщикам и риэлторам, чтобы облегчить людям этот процесс?

Покупка квартиры — долгий и ресурсозатратный опыт, на который влияют разные страхи. Они могут быть серьезным барьером для покупки квартиры, вплоть до откладывания приобретения на длительный срок. В мае мы провели исследование и узнали у покупателей квартир, с какими страхами они сталкиваются, и что влияет на путь к покупке квартиры в текущий кризис.

Как проходило исследование

Исследование состояло из трех этапов: экспертные интервью, качественный этап и количественный опрос.

Экспертные интервью. На первом этапе мы поговорили с застройщиками и онлайн риэлторами и сервисами, А101, Bonava, Avito, ДомКлик от Сбербанка, Циан и другими игроками рынка. Тема страхов оказалась актуальна многим в том числе в связи с самоизоляцией, неопределенностью и экономической ситуацией. Эксперты помогли нам погрузиться в тему проекта, сформулировать исследовательские вопросы.

Качественный этап. Нам нужно было понять, с каким опасениями и трудностями сталкивались люди на пути к покупке квартиры и как их решали. Мы провели экспресс-исследование.

50 человек кратко описали свой прошлый и текущий опыт.

Это были люди в возрасте 25-60 лет в городах России с населением более 100 тысяч человек, которые уже купили квартиру или находятся на пути выбора и принятия решения.

Все разнообразие выявленных страхов и опасений уложилось в 4 группы: страхи мошенничества или обмана, страхи качества жилья, страхи проживания (плохой район, соседи, экология) и страхи, связанные с финансами. А также мы получили список подходов, как люди пытаются снизить свои страхи, минимизировать риски.

Те, кто уже купил квартиру, не воспринимают трудности как страхи, придают им мало значения. Поэтому на количественном этапе мы решили сфокусироваться именно на тех, кто еще находится на пути выбора и покупки.

Количественный опрос.

Опросили 200 мужчин и женщин в возрасте 25−60 лет из городов России с населением более 100 тысяч человек, которые уже рассматривают предложения и планируют приобрести квартиру на вторичном рынке или в новостройке в ближайший год. Такой выборки достаточно, чтобы понять ситуацию в целом с точностью +/- 5-7%. Выборка репрезентативна на уровне географии, пола и возраста респондентов.

Краткие выводы

В целом потребность покупки жилья волнует почти 30% населения. Люди занимаются поиском квартир, мониторят рынок недвижимости, изучают предложения застройщиков, риэлторов, кредитных организаций. Но скорее всего лишь малая доля этих людей дойдет до реальной покупки в этом году.

«Несмотря на то, что люди сейчас ограничены в передвижениях и не могут лично присутствовать при совершении сделок, интерес к недвижимости активно растет изо дня в день. В условиях непростой обстановки люди видят в этом способ не только сохранить свои сбережения, но и даже превратить их в постоянный заработок», — Иван Дубровин, управляющий директор Авито Недвижимости

52% рассматривают покупку исключительно в новостройке. 38% рассматривают варианты и в новостройках и на вторичном рынке. Только 10% рассматривают покупку исключительно на вторичном рынке.

Fastuna.ru

Более 90% людей сталкиваются со страхами и опасениями в процессе выбора и покупки жилья. Это серьезный стресс.

Fastuna.ru

Эти страхи актуальны как для тех, кто ищет квартиру в новостройках, так и для тех, кто ищет квартиру на вторичном рынке. Все группы страхов одинаково актуальны для жителей разных городов.

Страх купить некачественное жилье

Качество жилья беспокоит почти 60% людей, заинтересованных в покупке квартиры. В основном люди боятся, что в квартире будут недостатки, которые обнаружатся уже после покупки. Например, скрытые недостатки строительства, низкое качество коммуникаций (канализация, водоснабжение, электричество, газ и пр.) и скрытые недостатки ремонта.

Пугает обман в цене и качестве, так как платить за это не хочется и можно за сарай потерять деньги. Страх некачественных труб, стен.

Пугает плохое качество постройки.

Необходимо бесперебойное водоснабжение и электроснабжение в данном месте, хороший прием сигналов сотовой связи и интернете.

В списке есть и страх обнаружить явные недостатки. В случае с еще недостроенным жильем явными они станут только на момент сдачи квартиры. В случае с уже построенным объектом или покупкой квартиры на вторичном рынке речь идет о страхе до момента личного осмотра квартиры.

Fastuna.ru

Финансовые страхи

57% людей испытывают опасения, связанные с финансами. Крупная покупка требует к себе повышенного внимания, денежной стабильности и уверенности в том, что человек не потеряет работу. Например, если говорить о новостройках, то тут к ипотеке обращаются более 60%. Нужны деньги и на первоначальный взнос, нужна стабильность и уверенность в работе, чтобы оплачивать ипотечный кредит.

Текущая кризисная ситуация обострила финансовые страхи: люди боятся ухудшения своего финансового положения, потери работы, продления карантина и затяжного кризиса. Среди планирующих купить квартиру и столкнувшихся с этими страхами 40% людей откладывают покупку — неопределенность пугает людей.

Самое основное опасение — глубокий кризис.

Боюсь, что экономика рухнет, цены вырастут.

Пугает нестабильная финансовая сторона в связи с происходящим сейчас в мире. Сейчас у каждого из нас страх из-за непонятного завтра. Друзья советуют отложить покупку. Может, они и правы?

«В нашем исследовании люди говорили, что они не хотят брать ипотеку. Это серьезная финансовая нагрузка в случае потери работы или снижения дохода», — эксперт со стороны застройщика.

Покупатели также высказали опасения о росте цен на недвижимость в ближайшее время, страхи непредвиденных вложений, переплат за дополнительные услуги.

«Доля сделок на первичном рынке растет уже не первый год. В моменте на этот тренд влияет разница ипотечной ставки на вторичном и первичном рынках.

Если государство продолжит принимать дополнительные меры поддержки строительной отрасли в виде субсидирования ипотечных ставок на новостройки, доля новостроек будет расти быстрее.

С другой стороны кризис может негативно повлиять на фактор доверия к строящемуся жилью, особенно по тем объектам, которые продолжают продавать без эскроу», — Дмитрий Алексеев, руководитель категории новостроек в Авито Недвижимости.

Fastuna.ru

Страх обмана

Страх обмана овладевает каждым вторым потенциальным покупателем квартиры. В городах-миллионниках он выражен чуть больше, чем в городах с меньшим населением.

Fastuna.ru

В данном случае некоторые страхи относятся к разным типам жилья. Если смотреть по типам жилья, ситуация выглядит более остро.

При покупке в новостройке. Планирующие купить еще не построенное жилье в наибольшей степени переживают о том, что их могут обмануть: 62% испытывают страх обмана со стороны застройщика.

Половина рассматривающих покупку на этапе строительства переживает, что сроки сдачи жилья затянутся, поэтому они активно мониторят строительство через веб-камеры, или лично на объектах.

Помимо этого они опасаются манипуляций с документами, ложной информации о квартире, навязывания ненужных услуг.

Среди тех, кто рассматривает покупку квартиры в уже построенных домах, 45% людей испытывают опасения по поводу обмана со стороны застройщика. В данном случае опасения могут иметь отношение к обещаниям по отделке квартиры и благоустройству территории.

На рынке недвижимости очень много обмана.

Брали квартиру в недостроенном доме, поэтому были страхи по поводу своевременной сдачи дома и получения ключей.

Такое эмоциональное напряжение может сохраняться на протяжении всего пути, до момента получения заветных ключей.

«Мы проводили исследования и выяснили, что самый эмоционально сложный и негативный период – это период ожидания ключей. И это не только страхи задержки сроков сдачи или долгостроя. Там море других эмоциональных напряжений, с которыми стоит работать», — Мария Лукашова, руководитель группы клиентских исследований ГК «А101».

«Если говорим про новостройки, то основные опасения — это недострой и срок сдачи, далее уже качество дома. Вопрос с прозрачностью сделки немного изменился в лучшую сторону из-за внедрения Эскроу», — эксперт со стороны застройщика.

«Эскроу счет — подход финансирования жилищного строительства, который обеспечивает безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья (РБК)». Однако, люди скорее всего слабо осведомлены о новых процедурах и снижении рисков при покупке жилья на этапе строительства.

Fastuna.ru

При покупке вторичного жилья. У покупателей вторичного жилья спектр рисков более стандартный, конкретный и широкий.

Они боятся столкнуться с долгами предыдущих жильцов, скрытыми прописанными жильцами и собственниками, опасаются обмана со стороны владельца квартиры и что квартира может находиться в залоге у банка.

Половина из столкнувшихся с этими страхами тщательно проверяют историю объекта через реестры, изучают связанные документы.

Есть риски мошенничества при сделках купли-продажи. Нужно проверять, чтобы после сделки не оказалось, что не было получено согласие второго супруга на продажу. Тогда сделка может быть оспорена в суде, и есть риск потерять уже уплаченные деньги.

Поможет только тотальная проверка объекта с выпиской из ЕГРН.

Fastuna.ru

Страх проживания: плохие соседи и неблагоприятный район

Страхи, связанные с проживанием, встречаются почти у половины планирующих покупку квартиры, в основном среди тех, кто рассматривает покупку вторичного жилья. Покупатели жилья в новостройках заметно реже испытывают страхи, связанные с проживанием: 25% покупателей первичного жилья против 60% покупателей вторичного.

Самый популярный страх — неадекватные, неприятные соседи. Половина потенциальных покупателей беспокоятся об этом.

А вдруг соседи буйные или пьяницы?

Я въеду, а соседи начнут делать ремонт, и с ними не договориться о тишине.

«Мы понимаем, что соседи в многоквартирных домах — это важно. Результаты опроса доказывают, что для значительной части покупателей эта проблема не закрыта, в том числе классифайдами недвижимости», — Георгий Кобалия, руководитель группы продуктовых исследований, Циан.

Каждый пятый покупатель переживает по поводу благоприятности района, достаточности инфраструктуры, а также своих ощущений от самой квартиры и двора. Этот страх не так сильно распространен, так как в большинстве случаев покупатели могут изучить район заранее. Исключение составляют новые районы и объекты, которые застраиваются вместе с инфраструктурой.

Боюсь, что это окажется не мое жилье.

Я просматривала данные об экологической обстановке в Московской области, от каких районов области надо воздержаться.

Fastuna.ru

Способы преодоления страхов

Только у 10% людей не возникает страхов в период планирования приобретения недвижимости. Остальные 90% переживают и ищут пути, чтобы эти страхи разрешить.

Каждый второй изучает информацию о рынке недвижимости (статьи, аналитику, рейтинги застройщиков и примеры домов), самостоятельно осматривает жилье и двор. Почти половина тщательно изучают документы по сделке или информацию в реестрах, если речь идет о квартире на вторичном рынке. Более трети покупателей обращаются за юридической помощью или консультацией специалистов.

Среди тех, кто рассматривает покупку квартиры на этапе строительства, 50% следят за ходом строительства дома.

Каждый четвертый покупатель откладывает покупку в периоды неопределенности, ждет более стабильной ситуации. И это имеет отношение и к неопределенности с личными финансами, так и к неуверенности по отношению к надежности застройщика в непонятной экономической ситуации.

Fastuna.ru

Как индустрия может работать со страхами покупателей

Любой кризис обостряет страхи, барьеры, риски. С другой стороны, он обостряет потребность людей в помощи и решениях, которые помогли бы удовлетворить потребность.

У 30% жителей, которые ищут варианты, потребность покупки жилья никуда не делась и не денется, но она может быть отложена в долгий ящик.

И именно в эти трудные моменты люди намного больше ценят ту помощь, которую индустрия может предложить.

Отталкиваясь от страхов и опасений, ясно, что решение должно быть комплексным.

Оно должно затрагивать как сам процесс строительства, обеспечения гарантий со стороны застройщиков и риэлторов, так и обеспечение финансовой стабильности потенциальных покупателей.

А это уже скорее территория финансовых и страховых организаций, работодателей и государственных мер поддержки граждан и индустрии в том числе.

«Индустрия может предложить, прозрачный мониторинг строительства и цен на недвижимость, страховые продукты от потери работы, например, улучшающие ценовые условия кредитов на жилье», — Никита Самарин, ДомКлик от Сбербанка.

Помимо этого, должна быть налажена информированность людей о возможностях и инструментах, которые повышают надежность процесса покупки, например, об эскроу-счетах.

О проекте

Наше исследование скорее носит общий или ознакомительный характер. Мы не углублялись в отдельные направления. Но даже такой поверхностный взгляд дал нам лично много почвы для размышлений, выделил направления и их степень выраженности, проявил дополнительные вопросы, на которые стоит искать ответы и решения.

Мы благодарим экспертов из индустрии за помощь в работе над проектом: Дмитрий Алексеев и Иван Дубровин (Авито Недвижимость), Ольга Барабашева (Авито), Никита Самарин (ДомКлик), Мария Лукашова (А101), Георгий Кобалия (Циан) и других экспертов, которые нам помогли.

В рамках проекта и качественную и количественную часть мы сделали с помощью конструктора анкет DIY онлайн-платформы Fastuna. Хотите покопаться в данных сами, смотрите интерактивный отчет количественного исследования.

Источник: https://vc.ru/flood/132689-kupit-kvartiru-i-ne-umeret-ot-straha-issledovanie-pokupateley-nedvizhimosti

12 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке. Рассказывает юрист

Риски покупателей недвижимости

При покупке новостройки подводных камней не так много – главное проверить застройщика. А вот про вторичное жилье этого не скажешь – рисков здесь хоть отбавляй. Обо всех капканах, в которые можно попасть при оформлении договора купли-продажи квартиры рассказывает эксперт Евгений Иванов, юрист с 15-летним стажем.

Риск №1. Продажа квартиры по доверенности

Если собственник не спешит с вами встретиться, и все переговоры ведет его представитель – возможно, вас хотят обмануть. Проводя сделку по подложным документам, доверенный продавец заберет ваши деньги, а потом исчезнет.

Всегда требуйте личной встречи с владельцем жилья, проверяйте его паспорт и право на собственность квартиры.

Риск №2. Квартира в собственности продавца менее 3-х лет

Квартира, выставленная на продажу, может быть получена продавцом в качестве наследства. И вот, сроки вступления в наследство еще не прошли, вы приобретаете квартиру, но появляется родственник, который на нее претендует. В данной ситуации суд аннулирует сделку, и вы потеряете деньги.

Чтобы этого не произошло, проверяйте в Росреестре всех собственников, и в случае подозрительных обстоятельств отказывайтесь от покупки.

Риск №3. Многократная перепродажа жилья

Если квартиру несколько раз продавали за короткий срок – это плохой знак. Скорее всего, документы нечисты, но от вас это скрывают. Проверяйте в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев, и если обнаружится такая частая смена хозяев, лучше откажитесь от сделки. Иначе кто-то сможет лишить вас права на собственность.

Риск №4. Квартира куплена на материнский капитал

Удостоверьтесь, что в квартиру не был вложен материнский капитал. В этом случае у детей тоже будут доли в квартире. Если в семье больше одного ребенка, младшему из них нет и 12 лет, а дети не указаны как собственники – значит, здесь ущемлены права детей.

Такой договор купли-продажи можно оспорить. Так что, не подписывайте договор купли-продажи, пока продавец не предоставит вам выписку из ПФР об использовании средств маткапитала.

Риск №5. Квартиру продает разведенный супруг

Если вы покупаете квартиру у разведенного собственника, попросите, чтоб его бывший супруг написал отказ. Поскольку недвижимость будет считаться совместно нажитым имуществом, супруг может претендовать на долю.

Чтобы договор не признали недействительным, требуйте заявление об отказе от собственности, причем нотариально заверенное.

Риск №6. Квартира незаконно приватизирована

Велика вероятность, что во время приватизации квартиры кто-то из ее жильцов отбывал наказание в местах лишения свободы или служил в армии. Тогда человек сможет восстановить свою прописку в квартире после возвращения. И ваша сделка с продавцом аннулируется.

Риск №7. Сильно занижена цена

Если стоимость квартиры значительно отличается от средней по рынку – это неспроста. Обычно, когда люди хотят быстро продать недвижимость, они делают скидку до 10%. Но когда цена снижена еще больше, значит, скоро этот дом снесут или всплывут другие обстоятельства, которые лишат вас жилья и денег.

Риск №8. Есть перепланировка

При покупке квартиры нужно обязательно ознакомиться с ее техническим паспортом и экспликацией. Так вы убедитесь в том, что любые изменения в квартире узаконены. В противном случае платить штраф и переделывать все обратно придется уже вам.

Закажите экспресс-дизайн своей будущей квартиры, чтобы поскорее приступить к ремонту и переехать. В izidizi.com проект однокомнатной квартиры стоит 4900 рублей и выполняется за 3 дня. Вы получите по два авторских варианта планировки и концепции от дизайнера конкретно для вашего дома. Оставьте заявку на сайте, чтобы дизайнер связался с вами для уточнения деталей.

Риск №9. Есть долг за коммуналку

Порой уже только после проведения сделки узнается, что предыдущий владелец квартиры должен приличную сумму денег за коммунальные платежи. Возможно, вам он назвал меньшую цифру, а после перерасчета на капремонт бухгалтерия выставила счет куда крупнее. К сожалению, расплачиваться с долгами уже придется вам.

Проверяйте наличие задолженностей еще до подписания договора – для этого обратитесь в бухгалтерию управляющей компании или ЕРЦ.

Риск №10. Собственник в предбанкротном состоянии

Может оказаться, что квартира в залоге, а ее владелец вот-вот обанкротится. Тогда сделка будет признана недействительной, и квартиру конфискуют. Проверьте продавца на сайте ЕФРСБ, чтобы этого не случилось.

Риск №11. Продавец признан недееспособным

Если после покупки квартиры ее продавец окажется частично или полностью недееспособным, сделку признают недействительной. Поэтому важно встречаться с владельцем квартиры лично – чтобы узнать, в каком он находится в состоянии. Если возникнут сомнения, попросите у него справку из нарко- и психо-диспансеров.

Риск №12. В договоре нет точного описания квартиры

Не доверяйте обещаниям продавца, которые он дает только на словах. Во время вашего посещения квартиры там все может выглядеть идеально, а когда придет время переезда, в ней не останется даже лампочек. Прописывайте в договоре все детали – какие предметы и в каком состоянии остаются в квартире.

Кстати, если в договоре просят прописать другую цену, не соглашайтесь. Продавцы часто предлагают так сделать, чтобы заплатить налог поменьше. Учитывайте свои интересы – во-первых, если что-то пойдет не так, вы потеряете разницу в цене, а во-вторых, сумму налогового вычета вы получите покрупнее.

Запрашивайте у продавца все документы, чтобы быть уверенным в юридической чистоте сделки.Если чего-то из списка не хватает, а владелец отказывается предоставлять, отказывайтесь от сделки.

Должен быть следующий пакет документов:

1. Паспорт подписывающей стороны и доверенность, если сделку заключает представитель (заверенная нотариально).

2. Документ, подтверждающий право продавца на собственность квартиры.

3. Выписка из Росреестра.

4. Выписка из домовой книги.

5. Оригинал технического паспорта квартиры.

6. Оригинал кадастрового паспорта квартиры.

7. Оригинал паспорта БТИ, экспликация.

8. Справка из налоговой, где указано, что у него нет долгов по данной недвижимости.

9. Справка из ТСЖ, где указано отсутствие задолженностей по коммунальным платежам.

10. Согласие супруга на продажу жилья или разрешение на продажу несовершеннолетним (при необходимости).

Не можете определиться с дизайном своей новой квартиры? Пройдите тест на выявление стилевых предпочтений, и программа подскажет вам, какие интерьерные решения подойдут именно вам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/izidizi/12-riskov-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-rasskazyvaet-iurist-5eb3b70962c0790b89d517d8

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.