Рестукритизация ипотеки

Ипотека неприкосновенна. ЦБ просит банки временно не отбирать жилье у должников

Рестукритизация ипотеки

Согласно разосланным по кредитным организациям рекомендациям, до 31 декабря нынешнего года банкам рекомендуется вообще не принимать меры к взысканию предмета ипотеки. Разумеется, только в том случае, когда должник и вид его кредита отвечают ряду требований.

Во-первых: кредитный договор, обеспеченный ипотекой, не должен быть связан с занятием должником предпринимательской деятельностью; во-вторых: у должника или членов его семьи должен быть подтверждён CoViD-19 либо после 1 марта произошло снижение дохода.

При этом в своём документе регулятор призывает и страховые компании удовлетворять заявления заёмщиков с коронавирусом об отсрочке периодических или разовых платежей по договорам страхования.

Тем банкам, кто пойдёт на такие меры, регулятор пообещал послабление по резервированию, а значит, им не надо изымать лишние деньги из своего оборота. В теории эти меры в совокупности своей должны помочь гражданам, которые получили ипотечный кредит и теперь из-за последствий коронавируса не могут его обслуживать.

И эта мера может быть крайне полезной. По данным регулятора, на 1 марта объём выданных ипотечных кредитов превышал 7,65 трлн рублей, а просрочка — менее 1% (около 74 млрд руб.). Но данные за август, которые привела Счётная палата РФ, говорят о росте негативных показателей.

Теперь доля просроченной задолженности составила 5,4% (в июле она была 5,2%).

Но, к сожалению, как и многие другие прекраснодушные предложения, и это может погибнуть в российской бюрократии. Ведь, как и в случае с “кредитными каникулами”, от пострадавших из-за последствий, связанных с коронавирусом, требуется набор бумаг, доказывающих, что это именно те самые заёмщики, к которым применимы рекомендации ЦБ.

В большинстве случаев, если речь идёт о выселении, этим вопросом уже занимаются судебные приставы, и для них рекомендации ЦБ никакого значения не имеют.

Даже если предположить, что банк принял документы заёмщика и решил отозвать исполнительный лист, это не значит, что исполнительное производство не будет возобновлено. В результате рекомендации ЦБ не решают, а только немного отсрочивают проблему.

Заёмщик не может рассчитывать, что банк вообще не будет требовать реализовать залог для погашения кредита, тем более если судебное решение уже состоялось.

Кроме того, если говорить строго юридически, рекомендация Банка России ни к чему не обязывает кредиторов, они всё равно имеют право принудительно выселять должников из жилья, которое являлось залогом по невыплаченному кредиту.

Фото © ТАСС / Руслан Шамуков

Да, у банков не принято игнорировать пожелания регулятора, но проблема в том, что банки предпочитают не тратить время в судах, им значительно выгоднее продавать просроченные долги коллекторам. Особенно хорошо продаются долги, которые обеспечены недвижимостью. На коллекторов рекомендации ЦБ не распространяются, зато банк может полностью воспользоваться льготами от регулятора.

Значительным драйвером роста просрочки является желание банков выдавать как можно больше кредитов,— считает старший юрист компании “Европейский дом права” Залимхан Магомедов. — Тем более что руководство ЦБ постоянно заявляет о снижении ставок и повышения доступности ипотеки.

Россияне редко думают о своих перспективах на два-три года вперёд. Те, кто сейчас имеет работу, не застрахованы от того, чтобы их не уволили или не сократили. Они берут ипотеку, а банковские сотрудники пользуются всеми законными методами, чтобы подогнать критерии своего андеррайтинга так, чтобы выдать кредит.

По его словам, ещё в конце августа компания “Дом.рф” заявляла, что примерно 40% россиян не могут позволить себе ипотеку даже под 0%.

Я думаю, что так оно и есть. А значит, основная масса проблем с ипотекой ещё впереди. Банки это знают, поэтому и тестируют различные механизмы реструктуризаций и отсрочек, а ЦБ их в этом поощряет, — отмечает Магомедов.

С ним согласен адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.

Совесть в карантине. Зарплаты менеджеров Центробанка увеличены в два раза

Рекомендации, которые выпустил ЦБ, это некая ширма, отгораживающая растущий пузырь проблем, — объясняет он.

Очевидно, что, даже если банки не станут взыскивать долги ещё два и даже три месяца, это не исправит экономическую ситуацию тех, кто не может платить.

А пока, как следует из письма, Центробанк рекомендует кредиторам в период пандемии отказаться от проведения очных встреч с должниками при взыскании просроченной задолженности.

Очевидно, что банки будут пользоваться либо инструментами, не требующими для решения проблем присутствия сторон (например, исполнительная надпись нотариуса или судебный приказ), либо пользоваться уже отработанным механизмом — продавать долги коллекторам. Должникам от этого не легче.

Фото © ТАСС / РБК / Екатерина Кузьмина

Сейчас в России сформировалось идеальное сочетание факторов для ипотечного кризиса: падение реальных доходов населения, но, несмотря на это, — растущие объёмы выдачи ипотеки и рост цен на недвижимость. Если в ходе второй волны коронавируса россияне начнут массово терять работу, то платить по своим долгам им будет попросту нечем.

Центробанку уже сейчас следовало бы не рассылать методические письма, а позаботиться о механизме, который позволил бы ипотечным заёмщикам сберечь своё жильё, хотя бы как это делают в Европе, где банки выступают инициаторами программ по внесудебному преобразованию долга, отмечают эксперты.

Например, в Австрии в особо сложных случаях заёмщику предлагают стать арендатором своего заложенного жилья и в этом случае возвращают сумму первоначального взноса и внесённых платежей за вычетом уплаченных процентов (чтобы несколько лет было чем платить за аренду и коммунальные услуги).

Но в методиках российского ЦБ что-либо возвращать заёмщикам не рекомендуется, поэтому и банки в РФ настроены решать проблемы путём отъёма залогов.

А пока россиянам остаётся надеяться, увы, только на себя.

Источник: https://life.ru/p/1349035

Что такое реструктуризация ипотеки?

Рестукритизация ипотеки

Реструктуризация ипотеки – процедура изменения условий кредитования, направленная на предотвращение просрочек и прочих нарушений. Коррекция соглашения проводится сторонами добровольно. Правила во многом зависят от внутренней политики банка, остатка задолженности и финансового состояния заемщика.

Из статьи вы узнаете

Отдельного закона о реструктуризации ипотечных кредитов в России не издано. Механизм сформировался под влиянием практики. К 2020 году объем займов, обеспеченных залогом жилья, приблизился к отметке в 350 000 млн. рублей.

Общая задолженность по таким сделкам увеличилась до 7 470 183 млн. в отечественной валюте.

В течение 2 лет в стране наблюдается неуклонный рост просроченных займов. Если в январе 2018 года неисполненные обязательства оценивались в 54 575 млн. рублей, то сейчас цифра находится на отметке 63 849.

Судебные разбирательства с должниками требуют от банков внушительных затрат. Результативность же процедур оставляет желать лучшего. Оперативное обращение взыскания на предмет залога исключено. Законодателем установлен ряд требований, неисполнение которых грозит банку убытками.

Так, статьей 349 ГК РФ предусмотрен обязательный судебный порядок при изъятии ипотечных квартир, комнат и домов. Норма применяется, если объект является единственным жильем. Продолжительность продажи имущества исчисляется месяцами. При этом выкуп помещения по рыночной цене не гарантирован. Ликвидность недвижимости остается невысокой даже в крупных городах.

Механизмы реструктуризации позволяют выйти из ситуации с наименьшими потерями. Банку выгоднее смягчить условия кредитования и сохранить платежеспособность заемщика.

Основные этапы

Изменение договора производится по правилам главы 29 ГК РФ. Основанием становится соглашение сторон. Принудить банк к реструктуризации ипотеки невозможно. Решение принимается кредитором после оценки всех обстоятельств. Процедура включает следующие этапы:

  1. Обращение. Столкнувшись с трудностями в погашении кредита, заемщик может известить о проблеме банк. Сделать это нужно в письменном виде. Заявление рекомендуют подавать до первой просрочки. Образование задолженности и непогашенные штрафы могут стать основанием отказа. Далеко не все финансовые организации готовы идти на уступки нарушителям. В документе необходимо указать причины снижения платежеспособности и желаемую схему реструктуризации.
  2. Рассмотрение вопроса. Порядок работы с обращениями клиентов определяется внутренними регламентами финансовой организации. В большинстве случаев на ответ банку требуется от 2 до 4 недель. На решение оказывает влияние история погашения ипотечного займа и состояние кредитной истории. У добросовестных граждан шансы значительно выше. Препятствием к реструктуризации могут стать задолженность по коммунальным платежам, открытые исполнительные производства в ФССП РФ, судебные разбирательства, в том числе связанные с банкротством гражданина.
  3. Заключение дополнительного соглашения. Если банк принимает положительное решение, заемщика приглашают в территориальное подразделение. Новые правила оговаривают специальным документом. Соглашение становится неотъемлемой частью основного договора займа.

Обжаловать отказ банка в реструктуризации нельзя. Законодательство не возлагает на кредиторов обязанность по смягчению правил. Подача заявления не освобождает заемщика от ответственности за просрочки. Штрафы и пени будут начисляться по схеме, установленной ипотечным договором.

Перечень документов

Приложения к заявке на реструктуризацию определяются банком. Финансовые организации публикуют списки на официальных сайтах. Для реализации механизма клиентам «УРАЛСИБ», например, потребуется заполнить специальную анкету. Заемщикам Сбербанка РФ предоставлена возможность подать онлайн-заявку.

Жестких требований к предоставлению дополнительных документов нет. Однако приложить к обращению доказательства ухудшения финансового состояния необходимо. Свидетельствовать о резком снижении дохода могут:

  • свидетельство о смерти одного из кормильцев семьи;
  • протоколы о пожаре, подтоплении, иных стихийных бедствиях, повлекших утрату имущества;
  • копии трудовых книжек с отметкой об увольнении;
  • справки о постановке на учет в статусе безработного;
  • документы о рождении или усыновлении детей и т.д.

Заемщик вправе ссылаться на любые обстоятельства, вызвавшие снижение платежеспособности. При этом банк вправе ограничить перечень оснований реструктуризации.

Куда обратиться заемщику

Заявление подается уполномоченному сотруднику банка. Документ составляют в двух экземплярах, на одном из которых проставляются регистрационный номер и отметка о получении.

Решение принимают после комплексного анализа с санкции службы безопасности кредитного учреждения. Ходатайствовать о смягчении правил погашения ипотечного займа разрешается из личного кабинета. Учетную запись можно создать на официальном сайте банка.

Условия реструктуризации

Корректировка кредитного договора всегда производится по индивидуальному сценарию. Распространение в практике получили следующие схемы:

Тип изменений

Краткое описание

Источник: https://zenfinansist.ru/fingramota/bnk/restrukturizaciya-ipoteki

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.