Решение суда о признании приватизации недействительной

Содержание

Оспаривание приватизации: порядок, суд, помощь адвоката

Решение суда о признании приватизации недействительной

   Вас не включили в договор приватизации жилого помещения? Кто-то, воспользовавшись пробелами законодательства, просто оставил Вас без законного права быть собственником квартиры или дома. Оспаривание приватизации решит Вашу проблему.

ВНИМАНИЕ: наш юрист по вопросам приватизации примет Вас прямо сейчас, запишитесь на консультацию. С нами отмена приватизации станет возможной.

Основания для признания приватизации недействительной

   Недействительность приватизации зависит от недействительности договора. Договор может быть признан недействительным по основаниям, установленным законом,  если суд признал договор недействительным в связи с его оспариванием (оспоримая сделка), если договор является ничтожным.

   Таким образом, с учетом признания договора недействительным недействительной является и приватизация. Основания могут быть следующие:

  • ● если были нарушены права нанимателей при заключении договора, например, в приватизации участвовало лицо, которое ранее уже использовало данное право;
  • ● если отсутствовали необходимые согласия, например, органов опеки и попечительства в установленных законом случаях;
  • ● если лицо, подписавшее договор, не имело на это полномочий, например, договор о приватизации был подписан недееспособным лицом;
  • ● если лицо заключило договор или отказалось от приватизации в связи с заблуждением, обманом, насилием, угрозами;
  • ● если передана квартира, которая не могла быть приватизирована, например, квартира являлась служебным жильем.

Сроки оспаривания приватизации

   Необходимо знать, что восстановить Ваши права на собственность возможно и этим стоит заниматься.

   Если Вы никак не фигурировали в договоре приватизации, то сделку можно оспорить даже через 20 лет. Не всегда было обязательным включение несовершеннолетних в договор приватизации жилья. Родители или опекуны могли не внести Вас в список будущих собственников квартиры.

   Когда так получилось, то сделки по приватизации можно считать недействительными, и есть все возможности для того, чтобы сделать Вас законным собственником жилья.

   Считается, что срок, когда Вы можете подать иск, исчисляется с момента исполнения сделки и длится на протяжении трех лет. Но в настоящее время существует множество прецедентов, когда суд приходит к выводу, что этот срок может начинаться с момента достижения совершеннолетия тех, кого не включили в договор, а также с момента, когда этот человек узнал о нарушении своего законного права.

ВНИМАНИЕ: если Вам необходима приватизация жилья через суд, то наш юрист по жилищным вопросам поможет в решении данной проблемы (подробнее по ссылке).

Как признать приватизацию квартиры недействительной?

   Данная процедура осуществима только путем подачи искового заявления в суд, которое должно быть направлено в установленные законом сроки.

Если не учесть эту норму, то ответчик сможет подать встречное ходатайство в суд о пропуске с Вашей стороны срока исковой давности.

Чтобы этого не произошло и ситуация разрешалась в вашу пользу, необходимо тщательно готовиться к процессу и формировать позицию защиты на ранней стадии.

    Ситуация связанная с незаконной приватизацией подразумевает обращение в суд по месту нахождения спорной недвижимости. Для признания приватизации недействительной необходимо признать недействительным договор приватизации квартиры. Что для этого необходимо сделать?

  1. Изначально необходимо определиться с наличием оснований, по которым договор должен быть признан недействительным.
  2. После этого необходимо проверить, не истек ли срок исковой давности для оспаривания договора. Если спор связан с ничтожной сделкой, то срок исковой давности составляет 3 года, а если с оспоримой – 1 год.
  3. Определившись с вышеуказанными моментами, следующим шагом будет подготовка иска о признании недействительным договора приватизации. Экземпляры подготовленного иска должны быть вручены или направлены ответчикам, третьим лицам, при этом у истца должно остаться подтверждение такого вручения или направления.
  4. При подготовке иска необходимо подготовить копии документов, обосновывающих требования истца, а также необходимо оплатить госпошлину за подачу иска в суд.
  5. Когда иск будет готов, направлен другим участникам по делу и все документы собраны, его следует подать в районный суд по месту нахождения приватизированной квартиры.
  6. В судебном заседании необходимо будет озвучить основания и предмет заявляемых исковых требований и дождаться решения суда.

   В случае удовлетворения иска судом, остается дождаться, когда оно вступит в силу. Если судом будет признан договор приватизации недействительным, соответственно, будет недействительна и сама приватизация. Однако, оспаривая договор, необходимо одновременно заявить также требования, которые восстановят права истца и обяжут иных лиц выполнить какие-то действия.

Документы для доказывания незаконности приватизации

   Обязательным условием для рассмотрения иска является приложенный пакет документов: копия паспорта с подтверждением регистрации по адресу, договор социального найма, договор приватизации, свидетельство о праве собственности на недвижимость и квитанцию об уплате госпошлины.

   Если каких-то документов нет (по уважительным причинам), по ходатайству суда можно запросить их с ответчика, которым в данном случае выступает муниципалитет. Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» г. Екатеринбург поможет оформить ходатайство перед судом или запросит самостоятельно в рамках защиты Вас по делу.

ВНИМАНИЕ: не пропустите возможность консультации юриста бесплатно без телефона через комментирование — подписавшись на наш канал .

Последствия оспаривания приватизации

   Если приватизация оспорена и судом удовлетворен иск истца, то все должно вернуться на свои места, т.е. квартира должна вновь стать муниципальной, истец вправе принять участие в приватизации в установленном законом порядке и т.п.

   Если были заявлены иные требования, которые были удовлетворены, например, о применении последствий недействительности приватизации и аннулировании записи о переходе права собственности к ответчикам, то соответственно такая запись будет аннулирована Росреестром.

   Таким образом, последствия оспаривания приватизации имеют общие последствия, связанные с недействительностью сделки, а также могут повлечь иные последствия, с учетом существа заявленных истцом требований.

Судебная практика по вопросу оспаривания приватизации квартиры

   Вот пример из такого дела: в 2012 г. у 31-летней девушки С. умер отец. Узнать о том, что она не вписана в договор приватизации ей удалось только после получения свидетельства о праве на наследство, которое было выдано после смерти отца. Как ей стало известно из документов, квартира родителей была приватизирована в 1994 году.

Иск был подан с ее стороны по истечении 18 лет после приватизации. Суд первой инстанции определил, что срок исковой давности должен исчисляться с того дня, когда девушка узнала о нарушении своего права. В суд истица обратилась спустя год, то есть еще в рамках срока исковой давности.

В данном деле судебный орган отдал приоритет защите прав и интересов несовершеннолетних как в жилищном праве, так и в защите гражданских прав.

Еще наша адвокатская практика по вопросу оспаривания приватизации в суде:

   Дело по данной проблеме, которое выиграно не без активного участия адвокатов нашего адвокатского образования: с 30.07.1991 г. Гражданка Н. была  зарегистрирована в квартире как член семьи нанимателя.

Квартира была передана в собственность ее деду М. В результате передачи квартиры в собственность М.

, не были соблюдены требования норм, предусматривающих, что проживающие совместно с нанимателями несовершеннолетние лица вправе стать участниками общей собственности на это жилье.

   А разрешение на отказ от передачи квартиры в собственность может дать только орган опеки и попечительства, что не было соблюдено при передаче квартиры деду (ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.

1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»). После того, как суд рассмотрел дело, было вынесено постановление о том, что спорный договор считается недействительным и суд обязал Администрацию г.

Екатеринбурга заключить договор социального найма на квартиру с истцом и его родителями, соответственно гражданка Н. была восстановлена в своих жилищных правах.

Источник: https://katsaylidi.ru/osparivanie-privatizacii-kvartiry

Признание приватизации недействительной:судебная практика 2020г

Решение суда о признании приватизации недействительной

Стать обладателем недвижимости – мечта каждого человека. Люди приобретают комнаты, квартиры, дома, дачи, земельные участки, ведь все это удачное вложение денег и позволяет владельцу с уверенностью смотреть в будущее.

Одним из распространенных методов получения прав собственности на недвижимое имущество является приватизация.

Чтобы стать участником процедуры, необходимо соблюсти немало условий. Приватизация недвижимости производится на безвозмездной основе, что привлекает к процедуре немало мошенников.

Иногда даже отсутствие злого умысла может привести к тому, что в ходе процедуры будут допущены серьезные ошибки, которые позволят признать сделку недействительной.

Зная причины, по которым приватизация может быть отменена, легче избежать ошибок при ее оформлении.

Сделка может быть признана недействительной в следующих случаях:

  1. При оспаривании – гражданин с нарушенными правами обращается в соответствующие инстанции для их восстановления.
  2. При ничтожности сделки.

    При грубых нарушениях законодательства еще при заключении сделка является таковой, но факт подтверждения, а также наступление определенных последствий возникают по судебному решению.

Основания для аннулирования сделок приведены в Гражданском кодексе нашего государства (далее – ГК РФ), а именно во втором параграфе девятой главы.

Так, причинами для признания приватизации недействительной могут выступать:

  1. Ущемлены права одного или нескольких проживающих в квартире лиц, например, несовершеннолетние граждане не были наделены правом собственности.

  2. Подписание документов и совершение действий по оформлению не уполномоченным лицом: при отсутствии или неправильно заполненной доверенности, признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.

  3. Принуждение к приватизации участников путем насилия, шантажа и тому подобное.

Указанные обстоятельства при направлении иска должны быть подтверждены и иметь доказательства.

Обратиться в суд могут как физические лица, так и юридические, в том числе органы власти или контролирующие организации. Так, при нарушении прав ребенка, истцом могут стать органы опеки и попечительства. Верховный суд разъяснил, что несовершеннолетние имеют такие же права на приватизацию, как и взрослые.

Признание приватизации недействительной

Передача квартиры на безвозмездной основе может признаваться недействительной. Сделать это можно по закону или на основании решения суда. Инициатором в этом случае является суд.

Если приватизация будет оспорена, а сделка признана недействительной, квартиру возьмут под арест и после этого переведут в муниципальный фонд. Истец может требовать возместить ущерб материально.

Согласно 181 статье Гражданского кодекса, разрешено подавать исковое заявление в течение 1 года. Это касается обжалования приватизации. Срок исковой давности для выдвигания требований по признанию сделки недействительной составляет 3 года.

Если срок пропущен по уважительной причине, суд вправе восстановить его. К таковым относятся – болезнь истца, беспомощность, уход за больным родственником и прочие.

Причину пропуска признает суд. Отсчет начинается не с момента заключения сделки, а с той даты, когда лицо узнает о нарушении своих прав. Если лицо не является участником сделки, срок исковой давности не должен быть больше 10 лет с момента исполнения контракта.

Нарушения, связанные с участниками приватизации

Законодательством определены лица, которые имеют право оформить на себя государственную или муниципальную квартиру. Если его положения нарушены, сделка может быть отменена с соответствующими последствиями.

Примерами таких случаев выступают:

  • Не участие лиц, не достигших совершеннолетнего возраста, проживающих в квартире.
  • Не включение в состав участников приватизации людей, имеющих право проживания в жилом помещении, но отсутствующим в нем на момент приватизации (например, это касается заключенных или лиц, находящихся на военной службе).
  • Участие людей, которые уже использовали свое право на приватизацию.

Когда есть лица, которые по каким-то причинам не проживают в приватизируемой квартире, их мнение все равно обязательно учитывается.

Возможно два варианта развития событий:

  1. Гражданин(ка) участвует в процессе, но от его имени действует лицо по доверенности, которая нотариально удостоверяется.
  2. Гражданин(ка) оформляет отказ от участия в приватизации, нотариус также должен такое действие удостоверить.

Как оспорить отказ в судебном порядке?

Процедура оспаривания отказа от проведения сделки с муниципалитетом, предметом которой является безвозмездная передача жилых помещений нанимателей, требует обращения в суд.

Причиной срыва операции могут послужить ранее обозначенные обстоятельства: личность выгодоприобретателя; принадлежность жилплощади к специализированному фонду; категорическое несогласие одного из участников с проведением сделки.

Для решения вопроса понадобится написать исковое заявление. Оно представляется в канцелярию районной (городской) инстанции по месту жительства ответчика (по месту расположения объекта). В качестве основания для обращения в судебный орган выступает официальная позиция, согласно которой приватизация не может быть осуществлена.

Если верить практике, более частыми основаниями для признания соглашения недействительным выступают – несогласие на приватизацию всех членов семьи, проживающих в одной квартире или неправильный порядок передачи недвижимости в собственность. Более редко встречаются случаи повторной приватизации или обнаружение несуществующих фактов.

Предлагаем ознакомиться Повторная приватизация после расприватизации квартиры – что это такое, правовые последствия процедуры

Судебная практика по оспариванию касается случаев из жизни.

Наиболее частыми являются:

  • В договор не включили лицо, которое имеет на это право. При этом ни одна из сторон не предоставила суду отказ этого лица от квартиры.
  • Были ущемлены права несовершеннолетних.
  • Человек, написавший отказ от недвижимости, был введен в заблуждение или был на тот момент недееспособным.

Практика показывает, что бывают и другие обстоятельства, которые приводят к аннулированию договора приватизации.

Нарушения, связанные с полномочиями

Когда договор о приватизации и другие документы подписываются лицами, не имеющими на это право, сделка становится ничтожной.

Примерами подобных нарушений являются:

  1. Подписание документов другим лицом без оформления переданных полномочий (доверенности).
  2. Недействительная доверенность – без обязательных сведений, с истекшим сроком действия, не удостоверенная нотариусом, без указания всех необходимых полномочий.

  3. Оформление сделки лицами, которые недееспособны или ограниченно дееспособны (в том числе лицами, не достигшими совершеннолетия).

Данные обстоятельства могут быть выяснены по результатам проверки уполномоченного органа либо заинтересованной стороной.

Часто основанием для запуска судебного процесса является подписание документов человеком, у которого есть заболевание психического характера, ввиду которого он не осознает последствия своих действий.

Как избежать отмены?

Чтобы суд после вынесения решения не лишил прав настоящих владельцев квартиры, следует проверить документацию и полномочия каждой из сторон контракта.

Для минимизации рисков оспаривания необходимо:

  • Попросить всех претендентов на жилую площадь написать отказ от прав приватизации. При этом важно заверение их подписей у нотариуса.
  • Не принимать участие в других договорах приватизации – государство установило ограничение на приватизацию одним человеком.
  • Убедиться, что орган, который передает недвижимость в собственность, имеет на это полномочия.

Также важно тщательно изучить соглашение о приватизации – оно должно отвечать требованиям законодательства.

Получать и отпускать товар нужно по утвержденному порядку. Узнайте, как оформлять товарную накладную ТОРГ-12. Готовые оффшорные компании сегодня продаются свободно. Читайте, стоит ли покупать.

Куда уходят деньги при банкротстве управляющей компании ЖКХ? Смотрите здесь.

Обращение в суд должно включать:

  • Наименование органа, в который направляется заявление (суда).
  • Сведения в отношении истцов и ответчиков.
  • Описание обстоятельств дела.
  • Требования истцов.
  • Подписи и дата написания искового заявления.
  • Перечень приложений.

Документ составляется со ссылками на действующие нормы законодательства.

Приведенные факты подтверждаются документами.

Под влиянием заблуждения

Договор приватизации, заключенный под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признан недействительным (ст. 178 ГК РФ).

Заблуждение – термин, употребляемый в гражданском праве для обозначения неправильного представления лица о сделке, в которую оно вступило. Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина сложилась вследствие заблуждения, и поэтому приватизация влечет за собой для него иные правовые последствия, нежели те, на которые он рассчитывал.

При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, то есть существенным для обстоятельств данного гражданина. Закон не устанавливает, в каких случаях заблуждение признается существенным; это решается судом или арбитражным судом. На практике существенным заблуждением признается неправильное представление о предмете сделки, о другом ее участнике, о ее юридической природе.

Например, человек, давая свое согласие на приватизацию квартиры в совместную собственность с другими членами семьи, рассчитывал, что это никак не ограничит его права пользования квартирой.

Но потом отношения с членами семьи испортились, а принудительный обмен приватизированной квартиры невозможен. В результате сложилась ситуация, когда нельзя ни вместе пользоваться квартирой, ни выехать из нее.

Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. Так, допустим, нельзя признать существенным заблуждением, если человек приватизировал квартиру в расчете на то, что продаст ее за определенную сумму, а после приватизации не смог осуществить задуманное.

Иск по данному основанию может подать сторона, действовавшая под влиянием заблуждения.

В судах чаще всего оспаривают не приватизацию квартиры под влиянием заблуждения, а отказ от приватизации под влиянием заблуждения. Например, один из членов семьи воспользовался неграмотностью и преклонным возрастом старого человека и тот подписал отказ от приватизации, не считая, что своей подписью лишил себя права собственности на квартиру.

Источник: https://uk-mishino.ru/zhilaya-sobstvennost/priznanie-privatizacii-chastichno-nedejstvitelnoj.html

Дело № не определено

Решение суда о признании приватизации недействительной

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Г. Тюмень «16» сентября 2011 г.

Тюменский районный суд Тюменской области в составе

Председательствующего судьи Е.И.Косиловой

При секретаре М.А.Саакяне

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-726/2011 по иску Арбузовой к Григор , Григор , Администрации Онохинского муниципального образования о признании недействительным договора приватизации в части, признание права на долю в квартире, признании недействительной справки из похозяйственной книги, признании недействительным кадастрового паспорта здания, признании недействительным зарегистрированного права,

И по иску третьего лица с самостоятельными требованиями Григор к Григор , Григор Елене Михайловне, Администрации Онохинского муниципального образования о признании права на долю в квартире,

установил:

Арбузова В.А. обратилась в суд к Администрации Онохинского МО о признании недействительным договора приватизации № от ДД.ММ.ГГГГ в части не включения истицы данным договором в число собственников с. Онохино Тюменского района. Также просила признать за собой право собственности на 1\4 долю части жилого дома по адресу: Тюменский район, с. Онохино, .

Истица обосновывала тем, что согласно договора приватизации по ул. Полевая в с. Онохино была передана в собственность всех членов семьи: Григор , Григор и детям – Григор и истице, до брака – Григор . Однако, собственниками квартиры согласно договора являются родители – Григор Е.М. и Григор А.В.

О том, что она не включена в договор приватизации, истице стало известно в сентябре 2010 года, когда Григор Е.М. обратилась в суд с иском к Григор А.В. о признании права на 1\2 долю квартиры.

Истица считает, что при заключении договора приватизации в 1993 году нарушены ее права, поскольку она проживала в квартире, являлась членом семьи нанимателя и имела право на приобретение квартиры в собственность по договору приватизации (л.д. 5-6).

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены третьи лица: Григор и Григор (л.д.52-53, 75, 79).

В процессе рассмотрения дела истицей неоднократно изменялись исковые требования (л.д. 63, 110). С учетом последних уточнений, истица, предъявляя требования к Администрации Онохинского МО, Григор , Григор , поддержала требования о признании недействительным договора приватизации в части невключения ее в число собственников ул. Полевая в с. Онохино Тюменского района.

Также просит признать за собой право собственности на 1\4 долю указанной квартиры, признать недействительной выписку от 26.02.2007 года из похозяйственной книги о наличии у Григор А.В. права собственности на земельный участок № по в с. Онохино. Просит признать недействительным кадастровый паспорт № от ДД.ММ.

ГГГГ, выданный Тюменским филиалом «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на часть жилого дома по в с. Онохино. Также просит прекратить зарегистрированное право Григор А.В. на спорные объекты недвижимости: часть жилого дома по в с. Онохино и земельный участок № по этому же адресу. Истицей также заявлено требование о взыскании судебных расходов: госпошлины 1 588,26 руб.

и на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей (л.д. 6, 110-111).

Григор , по ходатайству, был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями (л.д. 66, 67, 69).

С учетом неоднократных уточнений исковых требований, Григор В.А. просит признать недействительным договор от ДД.ММ.ГГГГ приватизации в части невключения его в число собственников ул. Полевая в с. Онохино Тюменского района и признать за ним права собственности на 1\4 долю данной квартиры (л.д. 69, 113, 140). Требования обосновывает, теми же обстоятельствами, что истица Арбузова В.А.

В судебное заседание истица Арбузова В.А. не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, ходатайствует о рассмотрении ела без ее участия (л.д. 136).

Представитель Арбузовой В.А. – Кобышева А.А., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78), исковые требования поддержала. В обосновании требований пояснила, что на момент приватизации квартиры, истица в ней проживала, являлась несовершеннолетним членом семьи Григор Е.М. и Григор А.В.

, а потому имела право на приватизацию, которого была лишена. О том, что квартира приватизирована только на Григор А.В. и Григор Е.М., родителей, узнала в конце 2010 года из судебного спора между Григор Е.М. и Григор А.В. по признанию права на 1\2 долю квартиры.

Полагает, что сделка по приватизации является недействительной в части, так как в ней не участвовали несовершеннолетние дети – истица и ее брат Григор В.А.

Поскольку объектом приватизации являлась квартира считает незаконными действия органов БТИ по проведении технической инвентаризации данной квартиры как части жилого дома, полагает, что основания для изменения вида жилого помещения у БТИ отсутствовали.

Также представитель считает, что незаконными являются действия Администрации Онохинского МО по выдаче Григор А.В. выписки из похозяйственной книги, с указанием его единоличным правообладателем земельного участка по . Данная выписка явилась основанием для оформления ответчиком Григор А.В. земельного участка под спорным объектом недвижимости в единоличную собственность.

Третье лицо с самостоятельными требованиями – Григор В.А. исковые требования поддержал по тем же основаниям.

Ответчик Григор Е.М. в судебном заседании признала исковые требования в части оспаривания договора приватизации. Пояснила, что спорное жилое помещение в с. Онохино было передано в порядке приватизации в совместную собственность ее и Григор А.В. Почему дети не участвовали в договоре приватизации пояснить не смогла.

Полагала, что квартира передается всей семье, так как проживали в квартире все вместе. О том, что ответчик оформил единолично право собственности на земельный участок и право собственности на квартиру как часть жилого дома, узнала только после расторжения брака.

В конце 2010 года обратилась в суд с иском к ответчику о признании права на 1\2 долю спорного дома, в рамках данного спора ими было заключено мировое соглашение, по условиям которого ответчик обязался по договору дарения подарить ей 1\2 долю части жилого дома по в с. Онохино.

Однако, мировое соглашение не исполнено, поскольку ответчиком предложены условия, ущемляющие ее законные интересы. Ответчик считает, что квартира должна быть передана в собственность всех членов семьи в равных долях.

Представитель ответчика – Администрации Онохинского МО в судебное заседание не явился, о дате и месте судебного разбирательства извещен, ходатайствует о рассмотрении дела без участия ответчика. Правового интереса к спору не проявляет, оставляет разрешение требований на усмотрение суда (л.д. 130).

Ответчик Григор А.В. в судебном заседании исковые требования не признал. Полагает, что своими действиями права истицы и третьего лица не нарушал.

Представитель третьего лица – ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» в лице Тюменского районного отделения Тюменского филиала в судебное заседание не явился, ходатайствует о рассмотрении дела без участия третьего лица.

Просит отказать в требовании в части признания недействительным кадастрового паспорта на спорный объект как на часть жилого дома.

Мотивируя тем, что технический паспорт на объект недвижимости не является правоустанавливающим документом, а лишь отражает по результатам визуального осмотра техническую, а также иную информацию о жилых помещениях, к которым в том числе в соответствии со ст. 16 жилищного кодекса РФ относится и часть жилого дома.

Поскольку при осуществлении технической инвентаризации, проведенной по инициативе Григор А.В. в 2008 году, было установлено, что спорное жилое помещение по своим техническим характеристикам отвечает признакам части жилого дома, это и было отражено в техническом паспорте. Разрешение остальных требований представитель третьего лица оставил на усмотрение суда (л.д. 125).

Представитель третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом (л.д. 135).

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, руководствуясь требованиями закона, Суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Источник: http://www.gcourts.ru/case/3090326

Недействительность сделок: приватизация

Решение суда о признании приватизации недействительной

Хая Плещицкая, юрисконсульт

hape@mail.ru

Как же максимально обезопасить себя от ситуации, когда в процессе судебного разбирательства вдруг вскрываются какие-то юридические нюансы, свидетельствующие о нарушении прав предыдущих собственников, и «на носу» решение суда в их пользу? На какие обстоятельства обратить внимание, покупая квартиру, так, чтобы исключить возможность негативного развития сценария?

Ниже мы рассмотрим блок вопросов, касающихся оспаривания законности приватизации квартиры. По статистике нарушения на этапе приватизации являются одними из наиболее частых поводов для обращения в суд.

Решением от 19.08.2014 года Безенчукским районным судом Самарской области признаны недействительными договоры на передачу и продажу квартир в собственность граждан.

С иском о признании приватизации недействительной в суд обратилась бывшая жена ответчика, П.И.А. В обосновании своих требований истица указала, что ее бывший муж П.А.В. приватизировал квартиру по адресу (…), при этом она договор приватизации не подписывала, регистрацию права собственности в установленном порядке не производила и не желает производить.

Как пояснил суду ответчик, П.А.В.

, в 1999 году он занимался приватизацией указанной квартиры, при этом бывшая жена первоначально согласилась участвовать в приватизации, поэтому подписала заявление о передаче квартиры в собственность, впоследствии она отказалась подписывать договор на приватизацию и принимать участие в регистрации перехода права собственности, поэтому П.А.В. подписал договор на передачу квартиры в собственность единолично. Бывшая жена П.И.А. и дочь П.Е.А. договор не подписывали. Кроме того, они отказались идти в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности.

Рассматривая дело, суд дал правовую оценку следующим правовым нормам:

  1. Положениям статьи 166 Гражданского кодекса РФ, согласно которым сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

  2. Положениям статьи 8 закона РФ от 04.07.

    1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающей, что договор приватизации жилого помещения относится к оспоримой сделке, а также статьи 2 указанного закона (далее – Закон о приватизации), устанавливающей, что граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую.

  3. Положениям пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 от 24.08.

    1993 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которым договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке, а свидетельство о праве собственности – признано судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

  4. Положениям статей 131, 164, 165 и 433 Гражданского кодекса РФ, определяющим понятие государственной регистрации сделки как юридического акта признания государством возникновения или прекращения прав на недвижимое имущество, последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки и момент наступления правовых последствий для сделок, требующих государственной регистрации.

  5. Другим требованиям Закона о приватизации и Гражданского кодекса относительно оформления приватизации и общих требований по форме сделок и договоров (статья 7 Закона о приватизации, пункты 1–2 статьи 420, пункт 1 статьи 160, пункт 1 статьи 432, пункты 2–3 статьи 434 Гражданского кодекса).

Удовлетворяя требования истицы, суд указал, что исходя из смысла преамбулы и статей 1, 2 Закона о приватизации гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.

При этом соблюдение установленного Законом о приватизации порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан, а именно:

– вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок;

– с гражданами заключается договор на передачу жилья в собственность;

– право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, а ранее – в исполнительном органе местного Совета народных депутатов, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение.

На основании указанных норм суд счел, что сам по себе факт подписания заявления П.И.А. о приватизации вышеуказанной квартиры не может свидетельствовать о заключении договора приватизации, который должен соответствовать требованиям вышеприведенных правовых норм, в том числе должен был быть ею подписан.

Однако в договоре на передачу квартиру в собственность подпись П.И.А. отсутствует. По смыслу статьи 2 Закона о приватизации приватизация возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

Приватизация занимаемых жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде осуществляется на добровольной основе, наличие согласия всех лиц, проживающих в жилом помещении, является обязательным условием для заключения договора приватизации.

Действующее законодательство не предусматривает понуждение гражданина, имеющего право пользования муниципальной квартирой, к заключению договора передачи жилого помещения в собственность.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что П.И.А. не принимала личного участия в приватизации спорной квартиры, в связи с чем договор на передачу квартиры в собственность является недействительным.

Как мы видим из рассмотренного примера, определяющим для суда значением явились два основания:

– согласие на приватизацию всех проживающих в квартире лиц;

– строгое соблюдение порядка передачи жилья – от момента подачи заявления на приватизацию до государственной регистрации сделки.

Нарушение одного из этих условий является безусловным основанием признания сделки по приватизации квартиры недействительной.

Давайте рассмотрим еще один пример из свежей судебной практики.

Тракторозаводским районным судом города Волгограда 25.08.2014 годабыло вынесено решение по делу о признании договора приватизации жилого помещения недействительным.

С соответствующим иском в суд обратилась Р.О.А., действующая за себя и в интересах двух своих несовершеннолетних детей. Ответчиками по делу выступали О.И.С. – тетка истицы, а также дочь и внучка ответчицы.

В ходе рассмотрения дела судом были выявлены следующие обстоятельства.

Истица с детьми и ответчики проживали в квартире по адресу (…) вместе. Впоследствии, из-за неприязненных отношений между ними, истица с детьми переехала жить по другому адресу. После этого О.И.С. обратилась в суд с требованием признать Р.О.А.

и ее несовершеннолетних детей утратившими права пользования указанной квартирой. По делу вынесено заочное решение, удовлетворяющее эти требования (О.И.С. скрыла от суда фактический адрес ответчицы, и та не получала повесток о вызове в суд), после чего Р.О.А.

и ее дети были сняты с регистрационного учета по месту жительства из этой квартиры.

Затем О.И.С. и ее дочь обратились с заявлением о передаче им квартиры в собственность в порядке приватизации.

После проверки представленных документов между Департаментом муниципального имущества администрации города Волгограда и О-ми (мать, ее дочь и несовершеннолетняя внучка) был подписан договор на передачу, согласно которому указанная квартира была передана в общую долевую собственность (по 1/3 доли каждому). Договор прошел государственную регистрацию.

Однако впоследствии определением Тракторозаводского районного суда города Волгограда решение суда о признании Р.О.А. и ее детей утратившими права пользования было отменено, производство по делу возобновлено, было вынесено другое решение об отказе в иске, вступившее в законную силу. Регистрация по месту жительства Р.О.А. и ее детей восстановлена.

Восстановившись в правах пользования, Р.О.А. обратилась в суд с иском о признании договора приватизации квартиры недействительным, так как она и ее дети в приватизации квартиры не участвовали и в собственность долю квартиры не получили, хотя их право на пользование на эту квартиру было подтверждено вышеуказанным решением суда.

Суд, рассматривая данный иск о признании приватизации недействительной, дал правовую оценку следующим положениям законодательства:

– статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ (понятие оспоримой и ничтожной сделок, недействительность сделки, нарушающей требования закона),

– статье 2 Закона о приватизации, устанавливающей, что граждане РФ, имеющие право пользования жилыми помещениями на условиях социального найма, вправе приобрести их в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

В связи с тем, что Р.О.А. и ее дети не принимали участие в приватизации квартиры, суд установил, что договор приватизации спорной квартиры, без учета права Р.О.А. и ее детей на участие в приватизации, является недействительным, так как нарушает требование Закона о приватизации.

Таким образом, определяющим для решения по делу стало соблюдение требований Закона о приватизации, касающихся субъектов сделки и их интересов – все лица, имеющие право пользования жилым помещением, включая несовершеннолетних, должны выразить свою волю на приватизацию, и права всех этих лиц должны быть учтены при заключении договора передачи этого жилого помещения в собственность.

Как мы видим из этих примеров, чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, необходимо обращать самое пристальное внимание на документы, касающиеся субъектного состава всех проживающих в квартире, особенно несовершеннолетних, не только на момент заключения договора о передаче квартиры в собственность, но и снятых с регистрационного учета до приватизации.

Необходимо установить, что все лица, проживающие в квартире и имеющие право быть включенным в договор приватизации, выразили свою волю на приватизацию, и их права не были нарушены.

В противном случае покупатель несет риск того, что сделка с его квартирой будет признана судом недействительной, если кто-то из числа «обделенных» заявит соответствующие требования в суд.

Однако на практике, если приватизация была проведена несколько лет назад, и после нее произведено несколько последующих сделок купли-продажи квартир, крайне сложно проверить все обстоятельства первичного возникновения права собственности. Как избежать риска в этом случае?

В подобных случаях следует обращать внимание на сроки совершения приватизации, как на один из возможных способов обезопасить себя от неблагоприятных последствий.

Рассмотрим показательный пример того, как истечение срока исковой давности явилось основанием для вынесения решения об отказе признания договора приватизации недействительным.

Пугачевским районным судом Саратовской области 27.08.

2014 года было вынесено решение об отказе в удовлетворении иска о признании сделок недействительными, признании права собственности на долю квартиры, вселении и устранении препятствий в пользовании квартирой. При этом судом в ходе рассмотрения были установлены безусловные обстоятельства для признания сделки по приватизации квартиры недействительной.

Истцом по делу являлась бывшая жена ответчика, Г.С.А., указывавшая, что квартира по адресу (…) была предоставлена по месту работы мужа на состав из семьи из четырех человек: ее, ее мужа Ч.А.А. и их двоих детей. Они вселились в квартиру, она и дети были зарегистрированы. В 1993 году она лично готовила документы на приватизацию квартиры в совместную собственность.

Знала, что договор оформлен на Ч.А.А., но считала, что она и дети имеют право собственности на доли квартиры. Позже брак с Ч.А.А. был расторгнут, и ответчик выехал из квартиры. Она с детьми какое-то время проживала в квартире, а затем съехала, но часто приезжала, следила за состоянием квартиры, вносила плату. Позже истица узнала, что Ч.А.А.

зарегистрировал свое право собственности на квартиру и впоследствии ее продал.

По мнению истицы, договор приватизации заключен с нарушением закона, в момент заключения договора на передачу квартиры в собственность Ч.А.А.

она имела равное с ним право приватизировать спорное жилое помещение. О регистрации права собственности ответчика она узнала в августе (…

) года, поэтому считала, что срок на предъявление иска о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ею не пропущен.

Ответчик иск не признал на том основании, что истица знала о состоявшейся приватизации, в число участников которой она не была включена, но ничем не заявила своих притязаний на квартиру. Ответчик заявил о пропуске истицей исковой давности, ссылаясь на положения статьи 181 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей трехлетний срок с момента начала исполнения сделки для обращения в суд.

К участию в деле в качестве соответчика была привлечена О.Л.В., которая приобрела квартиру у Ч.А.А. О.Л.В. полагала себя добросовестным приобретателем, о нарушении прав истицы при приватизации ей известно не было.

После приобретения квартиры О.Л.В. обращалась в суд с заявлением о признании Г.С.А. и ее детей утратившими права пользования, после чего они были сняты с регистрационного учета.

Соответчица также не признала иск и заявила о пропуске истицей срока исковой давности.

В ходе рассмотрения дела судом было установлено, что при приватизации квартиры ответчиком Ч.А.А. в договор на передачу квартиры в собственность не была включена Г.С.А.

, имеющая право пользования данным жилым помещением наравне с ответчиком и не писавшая заявление об отказе в приватизации.

Указанные обстоятельства являются нарушением статьи 2 Закона о приватизации, в связи с чем данная сделка, как не соответствующая требованиям закона, является, в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, ничтожной.

В отношении пропущенного срока исковой давности судом были сделаны следующие выводы:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?628

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.