Реконструкция или капитальный ремонт

Содержание

Отличие реконструкции от капитального ремонта

Реконструкция или капитальный ремонт

Основным документом, регламентирующим градостроительную деятельность в Российской Федерации, является Градостроительный Кодекс (Далее – ГрК).

Он определяет все её правовые аспекты – от процедуры проведения инженерных изысканий до ввода объекта в эксплуатацию.

Также в нём описан порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для зданий, сооружений и линейных объектов.

Все строительные работы классифицируются определенным образом, их неправильная интерпретация может привести к финансовым потерям или другим нежелательным последствиям. Один из самых спорных вопросов – предмет обсуждения данной статьи.

Итак, рассмотрим определения понятий капитального ремонта и реконструкции:

Реконструкция объектов капитального строительства (статья 1, п.

14 ГрК) – изменение параметров объекта или его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

С определением реконструкции линейных объектов можно ознакомиться в статье 1 п.14_1 ГрК.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (статья 1, п.

14_2 ГрК) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объекта или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

С определением капитального ремонта линейных объектов можно ознакомиться в статье 14_3 ГрК.

Главной особенностью проведения работ по реконструкции является необходимость разработки полного комплекта проектной документации, включающей все обязательные разделы по Постановлению Правительства РФ №87.

Также, в большинстве случаев, будет необходимо провести её экспертизу.

Кроме этого, придётся получать разрешение на строительство, в случае, если затронуты конструктивные элементы или другие характеристики надежности и безопасности объекта, а также при производстве работ превышены предельно допустимые параметры строительства (ч.17.4 статьи 51 ГрК).

При необходимости получения разрешения на строительство также нужно вводить объект в эксплуатацию после завершения работ.

Процедура подготовки документации для реконструкции во многом аналогична разработке такой документации для нового строительства – Вам придётся пройти всё те же этапы.

Подробнее об этом Вы можете прочитать в статье «проектная документация», в которой описан состав стадии П, необходимость её разработки для различных объектов, порядок и особенности прохождения государственной и негосударственной экспертизы, а также прочие нюансы.

При осуществлении капитального ремонта, в соответствии с п.12_2 статьи 48 ГрК, необходимо разрабатывать только те разделы проектной документации, которые затрагивают выполняемые работы. Кроме того, в соответствии с п.2 статьи 51 ГрК, в данном случае получение разрешения на строительство не требуется.

Также не требуется ввод объекта в эксплуатацию по завершении работ.

Отметим, что отнесение работ к тому или иному виду находится в компетенции собственника объекта или лица, ответственного за его эксплуатацию. Это также влияет на бухгалтерский учёт указанного лица, но это тема совершенно другой статьи и здесь рассматриваться не будет.

https://www.youtube.com/watch?v=tZRuPv9IInU

Проведение работ по реконструкции без разрешения на строительство или под видом капитального ремонта преследуется по закону. В соответствии с частью 1 статьи 95 Кодекса об административных правонарушениях за указанные действия для юридических лиц установлен штраф от 500 тысяч до 1 миллиона рублей или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Для начала отметим – достаточно хотя бы одного признака, обозначенного в определении понятия «реконструкция», для отнесения работ к данному виду.

Например, к реконструкции будут отнесены следующие виды работ:

  • 1) Изменение этажности зданияЗдесь подразумевается изменение количества этажей. Стоит учитывать, что не все части здания являются этажами, например, чердак (в отличие от мансарды) – это не этаж. Соответственно, при оборудовании мансарды в чердачном пространстве количество этажей изменится и станет на 1 больше. При этом, по общему правилу, разрешение на строительство не потребуется (при условии сохранения конфигурации кровли). Если кровля тоже подвергается реконструкции и угол её наклона хотя бы немного изменяется, то увеличится или уменьшится строительный объем, который тоже является признаком реконструкции.
  • 2) Изменение строительного объемаВ данном случае требуется разрешение на строительство, поскольку модифицируется часть несущих конструкций и изменяется конструктивная надежность.
  • 3) Замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, исключая восстановление/замену их отдельных элементов на аналогичные или улучшенныеЕсли при сносе объекта останется хотя бы один конструктивный элемент, то все последующие работы будут относиться не к новому строительству, а именно к реконструкции, поскольку часть объекта сохраняется. Какие конструкции и в каком объеме – совершенно не важно. Даже если Вы полностью снесете здание и возведете новое с такими же характеристиками – всё-равно это будет считаться реконструкцией. И только в случае полного сноса старого объекта и возведения нового, отличного от того, которое существовало на этом месте до этого, можно рассматривать работы как новое строительство.

Согласно определениям данных понятий, разница заключается в количестве заменяемых элементов конструкций.

Капитальный ремонт – замена части несущих конструкций или их отдельных элементов. Де-юре, при замене 99% балок, можно сказать, что данный вид работ – это капитальный ремонт. Таким образом, Вам не потребуется разрабатывать полный комплект проектной документации по Постановлению Правительства РФ №87, получать разрешение на строительство и вводить объект в эксплуатацию.

Критериями, определяющими грань между реконструкцией и капитальным ремонтом линейных объектов, являются: изменения класса, категории, первоначально установленных показателей функционирования объекта, изменение границ полосы отвода или охранных зон.

В данной статье мы не будем подробно рассматривать нюансы реконструкции и капитального ремонта линейных объектов и ограничимся приведением одного классического примера: если Вы собираетесь построить какой-либо объект рядом с автомобильной дорогой (АЗС, автомойку и прочее), то Вам придётся сделать с неё въезды и съезды, которые с большой долей вероятности повлияют на пропускную способность. Также, возможно, изменится полоса отвода. Поэтому иногда формально юридически при строительстве таких объектов приходится делать реконструкцию линейного объекта.

Источник: https://proektexpert.com/articles/rekonsr-kap-remont/

Замена лифта — это капремонт, а не реконструкция

Реконструкция или капитальный ремонт

Любой объ­ект капи­таль­но­го стро­и­тель­ства (ОКС) рано или позд­но начи­на­ет нуж­дать­ся в вос­ста­нов­ле­нии или изме­не­нии:

  • раз­ру­ша­ют­ся эле­мен­ты кон­струк­ций, в т. ч. и несу­щих;
  • выхо­дит из строя инже­нер­но-тех­ни­че­ское обо­ру­до­ва­ние;
  • тре­бу­ет­ся изме­не­ние моди­фи­ка­ции кон­струк­тив­ных эле­мен­тов, неко­то­рых пара­мет­ров ОКС;
  • воз­ни­ка­ет надоб­ность рас­ши­ре­ния объ­ек­та.

И тогда может быть про­ве­де­на рекон­струк­ция,  капи­таль­ный ремонт или пере­устрой­ство ОКС. Ремонт и рекон­струк­ция зда­ний — в чем раз­ни­ца меж­ду эти­ми поня­ти­я­ми?

Капитальный ремонт и реконструкция: основные отличия

Понять, чем отли­ча­ет­ся рекон­струк­ция от капи­таль­но­го ремон­та, мож­но ана­ли­зи­руя п. 14 — 14.3 ст. 1 Гра­до­стро­и­тель­но­го Кодек­са РФ. Обра­ти­те вни­ма­ние, что опре­де­ле­ния рекон­струк­ции и кап­ре­мон­та для всех ОКС и кон­крет­но линей­ных объ­ек­тов (ЛО) отли­ча­ют­ся друг от дру­га.

Что такое ОКС и линейный объект

  • К капи­таль­ным объ­ек­там отно­сят­ся зда­ния, стро­е­ния и соору­же­ния, в том чис­ле и неза­вер­шён­но­го стро­и­тель­ства, нераз­рыв­но свя­зан­ные с зем­лей, то есть име­ю­щие фун­да­мент.
  • Линей­ные объ­ек­ты — это ЛЭП, ком­му­ни­ка­ции свя­зи, в том чис­ле и кабель­но­го типа, тру­бо­про­во­ды, авто­мо­биль­ные, желез­но­до­рож­ные доро­ги и т.п.

Что такое реконструкция ОКС

В гра­до­стро­и­тель­ном и нало­го­вом кодек­сах опре­де­ле­ния рекон­струк­ции несколь­ко отли­ча­ют­ся.

Реконструкция по ГрК РФ

Рекон­струк­ция капи­таль­ных зда­ний и соору­же­ний — это:

  • изме­не­ние основ­ных харак­те­ри­стик объ­ек­та (пло­ща­ди зда­ния, его высо­ты, кол-ва эта­жей, про­стран­ствен­но­го объ­е­ма);
  • стро­и­тель­ство допол­ни­тель­ных над­стро­ек (напри­мер, ман­сар­ды), при­стро­ек, рас­ши­ре­ние ОКС;
  • заме­на либо вос­ста­нов­ле­ние несу­щих кон­струк­ций.

Вни­ма­ние! Заме­на отдель­ных частей несу­щих кон­струк­ций на ана­ло­гич­ные, более тех­но­ло­гич­ные, либо вос­ста­нов­ле­ние их счи­та­ет­ся не рекон­струк­ци­ей, а кап­ре­мон­том.

Для линей­ных соору­же­ний рекон­струк­ция пред­по­ла­га­ет заме­ну вышед­ше­го из строя или мораль­но уста­рев­ше­го инже­нер­но-тех­ни­че­ско­го обо­ру­до­ва­ния (ИТО) на более совре­мен­ное, дру­го­го клас­са (либо кате­го­рии), в резуль­та­те чего повы­ша­ет­ся про­из­во­ди­тель­ность линей­но­го объ­ек­та (его мощ­ность, про­пуск­ная спо­соб­ность, гру­зо­подъ­ем­ность и т.д.), либо изме­ня­ют­ся гра­ни­цы охран­ных зон и полос отво­да.

Реконструкция по Налоговому кодексу

Рекон­струк­ция ОКС —  это пере­устрой­ство объ­ек­та с целью усо­вер­шен­ство­ва­ния про­из­вод­ствен­но­го про­цес­са, улуч­ше­ние ТЭП (тех­ни­ко-эко­но­ми­че­ских пока­за­те­лей),  повы­ше­ние мощ­но­сти, каче­ства, изме­не­ние вида выпус­ка­е­мой про­дук­ции.

Отдель­но в нало­го­вом кодек­се опре­де­ля­ет­ся тех­ни­че­ское пере­во­ору­же­ние как внед­ре­ние новых тех­но­ло­гий, модер­ни­за­ция, авто­ма­ти­за­ция про­из­вод­ствен­но­го про­цес­са, заме­на уста­рев­ше­го обо­ру­до­ва­ния на новое с повы­шен­ной про­из­во­ди­тель­но­стью.

Такая трак­тов­ка име­ет узкую направ­лен­ность, так как каса­ет­ся основ­ных средств капи­таль­ных про­из­вод­ствен­ных объ­ек­тов. Сто­и­мость рекон­струк­ции и пере­во­ору­же­ния учи­ты­ва­ет­ся для опре­де­ле­ния изме­нив­шей­ся пер­во­на­чаль­ной сто­и­мо­сти амор­ти­зи­ру­е­мых основ­ных ср‑в (Ст. 257 НК РФ).

Что такое капитальный ремонт

Капи­таль­ный ремонт ОКС по ГрК РФ — это заме­на (либо вос­ста­нов­ле­ние) отдель­ных стро­и­тель­ных кон­струк­ций, эле­мен­тов несу­щих кон­струк­ций, ИТО. Дета­ли несу­щих кон­струк­ций меня­ют­ся на ана­ло­гич­ные, либо моди­фи­ка­ции улуч­шен­но­го типа.

Капи­таль­ный ремонт линей­ных объ­ек­тов — это изме­не­ние пара­мет­ров объ­ек­та, при этом кате­го­рия либо класс, уро­вень функ­ци­о­наль­но­сти, гра­ни­цы зон и полос оста­ют­ся неиз­мен­ны­ми.

В чем главные различия

Теперь мож­но выде­лить глав­ное, в чем отли­ча­ет­ся рекон­струк­ция от капи­таль­но­го ремон­та.

  • Рекон­струк­ция — это корен­ное пре­об­ра­зо­ва­ние объ­ек­та, затра­ги­ва­ю­щее его основ­ные пара­мет­ры, несу­щие кон­струк­ции и тех­о­бо­ру­до­ва­ние. Капи­таль­ный ремонт — частич­ная заме­на изно­шен­ных кон­струк­тив­ных эле­мен­тов ОКС, либо их вос­ста­нов­ле­ние.
  • Рекон­струк­ция может быть целе­на­прав­лен­но свя­за­на с моди­фи­ка­ци­ей, улуч­ше­ни­ем тех­ни­че­ских пока­за­те­лей. Капи­таль­ный ремонт не ста­вит целью усо­вер­шен­ство­ва­ние: здесь зада­чи более скром­ные — вос­ста­но­вить объ­ект до преж­не­го состо­я­ния, хотя при замене отдель­ных частей и могут быть исполь­зо­ва­ны более совре­мен­ные кон­струк­тив­ные дета­ли и эле­мен­ты.
  • Рекон­струк­ция спо­соб­на изме­нить основ­ное назна­че­ние ОКС пере­ве­сти его в дру­гую кате­го­рию: напри­мер из кате­го­рии “нежи­лое” в “жилое” и наобо­рот. Капи­таль­ный ремонт не затра­ги­ва­ет основ­но­го назна­че­ния ОКС: мно­го­квар­тир­ный жилой дом (МКД) так и оста­нет­ся МКД, ком­мер­че­ское зда­ние ком­мер­че­ским и т.д.

Рас­смот­рим еще, чем отли­ча­ет­ся рекон­струк­ция от капи­таль­но­го ремон­та.

Капитальный ремонт и реконструкция: дополнительные отличия

Раз­ли­чия меж­ду кап­ре­мон­том и рекон­струк­ции каса­ют­ся так­же орга­ни­за­ции, сро­ков про­ве­де­ния, мате­ри­аль­но­го обес­пе­че­ния и ответ­ствен­но­сти.

Капи­таль­ный ремонт 

  • Кап­ре­монт — обя­за­тель­ное пери­о­ди­че­ски про­во­ди­мое дей­ствие, кон­тро­ли­ру­е­мое госу­дар­ствен­ны­ми орга­на­ми.
  • Гра­фи­ки и пла­ны ремон­тов раз­ра­ба­ты­ва­ют­ся реги­о­наль­ны­ми про­грам­ма­ми.
  • Сред­ства на кап­ре­монт выде­ля­ют­ся из ФКР (фон­да кап­ре­мон­та).

Жиль­цы МКД, начи­ная с 2012 г., обя­за­ны еже­ме­сяч­но пла­тить взно­сы реги­о­наль­но­му опе­ра­то­ру или на спе­ци­аль­ный счет. Раз­мер взно­са опре­де­ля­ет­ся нор­ма­тив­но-пра­во­вым актом реги­о­на. Таким обра­зом мат. обес­пе­че­ние кап­ре­мон­та МКД созда­ют сами жиль­цы.

При кап­ре­мон­те воз­мож­на пере­пла­ни­ров­ка — изме­не­ние схе­мы внут­рен­них поме­ще­ний.

Рекон­струк­ция

  • Рекон­струк­ция ОКС — это ред­кое, ино­гда разо­вое меро­при­я­тие, про­во­ди­мое соб­ствен­ни­ком объ­ек­та.
  • Она так­же может являть­ся частью госу­дар­ствен­ной про­грам­мы, субъ­ек­та РФ, если ОКС пред­став­ля­ет собой объ­ект, име­ю­щий важ­ное феде­раль­ное или реги­о­наль­ное зна­че­ние. Напри­мер, испол­ни­тель­ные орга­ны г. Моск­вы при­ни­ма­ют реше­ние о рекон­струк­ции мет­ро­по­ли­те­на, важ­ных про­мыш­лен­ных пред­при­я­тий, зда­ний исто­ри­че­ско­го, куль­тур­но­го насле­дия (рекон­струк­ция исто­ри­ко-куль­тур­ных объ­ек­тов назы­ва­ет­ся рестав­ра­ци­ей).
  • Сред­ства на рекон­струк­цию предо­став­ля­ет соб­ствен­ник объ­ек­та, либо они выде­ля­ют­ся из госу­дар­ствен­но­го или мест­но­го бюд­же­та.

Подготовка реконструкции и капремонта

  • Рекон­струк­ция осу­ществ­ля­ет­ся по тех­ни­че­ско­му про­ек­ту, содер­жа­ще­му гене­раль­ный и кален­дар­ный план, и долж­на быть про­ве­де­на в запла­ни­ро­ван­ные сро­ки. Вне­сен­ные изме­не­ния отра­жа­ют­ся в гра­до­стро­и­тель­ном регла­мен­те.
  • Для осу­ществ­ле­ния капи­таль­но­го ремон­та так­же под­го­тав­ли­ва­ют рабо­чий про­ект, чер­те­жи, пояс­ни­тель­ные запис­ки, тех­ни­че­ские заклю­че­ния и сме­ты. Вно­сить изме­не­ния после кап­ре­мон­та в гра­до­стро­и­тель­ный регла­мент пра­вил земель­но­го исполь­зо­ва­ния тер­ри­то­ри­аль­ных окру­гов и посе­ле­ний не нуж­но.
  • Тех­про­ек­ты рекон­струк­ции и капи­таль­но­го ремон­та под­го­тав­ли­ва­ют про­ект­ные орга­ни­за­ции и ком­па­нии.

Сколько стоит ремонт и реконструкция зданий

Сум­мар­ные затра­ты сла­га­ют­ся из сто­и­мо­сти:

  • тех­ни­че­ско­го про­ек­та;
  • про­ве­де­ния экс­пер­ти­зы;
  • тех­ни­че­ско­го заклю­че­ния о состо­я­нии объ­ек­та;
  • сме­ты;
  • непред­ви­ден­ных рас­хо­дов.

В сто­и­мость тех­ни­че­ско­го про­ек­та вхо­дит:

  • под­го­то­ви­тель­ные рабо­ты;
  • исход­ная и про­ект­ная доку­мен­та­ция;
  • ана­лиз теку­ще­го состо­я­ния кон­струк­ций МКД;
  • сопро­вож­де­ние гене­раль­ным под­ряд­чи­ком экс­пер­ти­зы состо­я­ния зда­ния.

Иде­аль­ный вари­ант — одно­вре­мен­ная под­го­тов­ка тех­про­ек­та и состав­ле­ния сме­ты под­ряд­чи­ком.

Где брать разрешение

Для про­ве­де­ния кап­ре­мон­та или рекон­струк­ции заклю­ча­ет­ся дого­вор стро­и­тель­но­го под­ря­да (ГК РФ ст. 740).

После это­го состав­ля­ет­ся сме­та и берет­ся раз­ре­ше­ние:

  • на рекон­струк­цию — в ОМСУ (орга­нах мест­но­го само­управ­ле­ния) — п. 2, п. 4 ст. 51 ГрК РФ.
  • на про­ве­де­ние кап­ре­мон­та — в ФКР.

Ответственность за выполнение

Под­ряд­чик, осу­ществ­ля­ю­щий кап­ре­монт, ответ­стве­нен за каче­ство про­ве­ден­ных работ и за соблю­де­ние сро­ков.

Под­ряд­чик, выпол­ня­ю­щий рекон­струк­цию, вдо­ба­вок ко все­му, несет ответ­ствен­ность за ухуд­ше­ние устой­чи­во­сти, надеж­но­сти здания/сооружения после выпол­не­ния работ (ст. 754 ГК РФ).

Ремонт и реконструкция зданий в Москве

Все затра­ты мож­но рас­счи­тать на каль­ку­ля­то­ре про­ек­ти­ро­ва­ния кап­ре­мон­та.

  • В тех­про­ек­тах огра­ни­чи­ва­ет­ся мини­маль­ная пло­щадь и стро­и­тель­ный объ­ем: от 11000 м2 и 32000 м3 соот­вет­ствен­но (зна­че­ния округ­ле­ны).
  • Если ремон­ти­ру­ет­ся сра­зу несколь­ко МКД, ком­па­ния может пред­ло­жить скид­ку до 70%. Перед нача­лом выпол­не­ния про­ек­та берёт­ся аванс 50%.
  • Сто­и­мость тех­ни­че­ско­го про­ек­та (без рабо­чей сме­ты) в г. Москве при S от 11000 м2 и V от 32000 м3 — 1 млн. руб. и выше.

Рас­счи­тать сто­и­мость кап­ре­мон­та МКД в г. Москве и зака­зать тех­ни­че­ский про­ект мож­но здесь. Этот же каль­ку­ля­тор подой­дет и для рас­че­та сто­и­мо­сти рекон­струк­ции. Объ­ем под­го­то­ви­тель­ных и исход­ных работ, доку­мен­та­ции, сме­ты про­сто будут боль­ше.

Поиски подрядчика

Для реаль­но­го вопло­ще­ния про­ек­та необ­хо­ди­мо най­ти ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­го под­ряд­чи­ка — стро­и­тель­ную ком­па­нию.

Преж­де чем зака­зы­вать рекон­струк­цию, нуж­но убе­дить­ся в том, что фир­ма име­ет соот­вет­ству­ю­щую лицен­зию и высо­кий про­фес­си­о­наль­ный уро­вень. При рекон­струк­ции более высо­кая сте­пень ответ­ствен­но­сти.

Дале­ко не каж­дая стро­и­тель­ная орга­ни­за­ция может выпол­нять заме­ну несу­щих кон­струк­ций, инже­нер­ных ком­му­ни­ка­ций и дру­гие рабо­ты, свя­зан­ные с рекон­струк­ци­ей.

Зака­зать рекон­струк­цию, ремонт дома, рестав­ра­цию в Москве, напри­мер, мож­но на этом сай­те. Дан­ная ком­па­ния так­же стро­ит заго­род­ные дома и кот­те­джи.

Примеры реконструкции и капремонта

На прак­ти­ке часто пута­ют рекон­струк­цию и кап­ре­монт. При­ве­ден­ные ниже при­ме­ры про­яс­ня­ют, чем отли­ча­ет­ся рекон­струк­ция от капи­таль­но­го ремон­та.

  • Напри­мер, заме­на лиф­та, кров­ли, обо­ру­до­ва­ние выхо­да на чер­дак или кры­шу, утеп­ли­тель­ные рабо­ты, ремонт инже­нер­но­го обо­ру­до­ва­ния  — всё это при­ме­ры капи­таль­но­го ремон­та. Про­сто эти дей­ствия не изме­ня­ют ни высо­ту, ни пло­щадь зда­ния, не вно­сят изме­не­ний в при­до­мо­вую тер­ри­то­рия.
  • Но вот сле­ду­ю­щие рабо­ты суще­ствен­но изме­нят не толь­ко зда­ния, но и тер­ри­то­рию, если:
    • над­стра­и­ва­ет­ся на зда­нии ман­сард­ный этаж;
    • уве­ли­чи­ва­ет­ся пло­щадь за счет при­стра­и­ва­ния  допол­ни­тель­ных подъ­ез­дов;
    • рас­ши­ря­ет­ся тер­ри­то­рия дво­ра;
    • добав­ля­ет­ся пар­ков­ка, гара­жи и дру­гие эле­мен­ты дво­ро­вой инфра­струк­ту­ры.

Ком­плекс про­ве­ден­ных работ мож­но рас­це­нить как рекон­струк­цию, а не как кап­ре­монт.

  • Мас­штаб­ная, а не “запла­точ­ная” заме­на дорож­но­го покры­тия, вырав­ни­ва­ние поверх­но­сти, заме­на зна­ков, пеше­ход­ных доро­жек — все это капи­таль­ный ремонт доро­ги.
  • Заме­на дорож­ных поду­шек, покры­тия, под­зем­ных ком­му­ни­ка­ций, добав­ле­ние полос, рас­ши­ре­ние про­ез­жей доро­ги — это рекон­струк­ция, повы­ша­ю­щая кате­го­рию и про­пуск­ную спо­соб­ность объ­ек­та транс­пор­та.

Все выше­при­ве­ден­ные осно­ва­ния и фак­ты под­твер­жда­ют весо­мые отли­чия меж­ду капи­таль­ным ремон­том и рекон­струк­ци­ей.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/novostrojki/rekonstrukcia-i-kapitalnyj-remont.html

Чем капитальный ремонт отличается от реконструкции? – компания DMSTR

Реконструкция или капитальный ремонт

Капитальный ремонт производится в строительстве при необходимости восстановления характеристик объекта до текущих нормативов, с восстановлением и (или) заменой любых частей строительного объекта.

Определение капитального ремонта по Градостроительному кодексу

Капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно- технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов (ст. 1, п. 14.2 Градостроительного Кодекса РФ).

Капитальный ремонт линейных объектов – это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов и при котором не требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.3 Градостроительного Кодекса РФ).

Исходя из определения, видно, что при проведении капитального ремонта (за исключением линейных объектов) не изменяются основные технико-экономические показатели (площадь застройки, строительный объем, полезная площадь, число этажей).

К объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых не завершено (за исключением временных построек, навесов, киосков и др. подобных объектов). Объектами капитального ремонта являются, например, жилые здания и их части (крыши, стены и т.д.), многоквартирные дома и придомовые территории, сооружения, помещения и др.

К линейным объектам по определению Градостроительного Кодекса относятся линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. К капремонту линейных объектов относится, например, капитальный ремонт дороги, ремонт моста и инженерных систем.

Что относится к капитальному ремонту зданий и сооружений

Капитальной ремонт проводится при их физическом износе и разрушении. К нему относятся работы по восстановлению или замене составных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования.

Цель капитального ремонта

Целью проведения является устранение неисправности всех изношенных элементов, включая частичную замену или усиление фундаментов, несущих стен, каркасов, крыши и кровли на более долговечные, экономичные и ремонтопригодные материалы.

Виды капитального ремонта

Капитальный ремонт по принципу качества планировки, степени внутреннего благоустройства и технического состояния зданий подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт – это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

Выборочный капитальный ремонт – это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Смежные понятия

В Градостроительном кодексе модернизация здания трактуется как совершенствование технико-экономических свойств и характеристик объекта, осуществляемое путем замены систем и конструктивных элементов объекта на более эффективные.

При капремонте объектов капитального строительства может проводиться модернизация здания: улучшение планировки путём демонтажа старых не несущих перегородок и возведения новых, переоборудование старых инженерных сетей на новые и современные. Аналогичная ситуация – с линейными объектами.

Например, при капитальном ремонте дорог и мостов количество полос для движения не увеличивается, показатели наружных инженерных сетей, такие, как мощность, давление, напряжение – не изменяются. Но при этом допускается замена материалов на иные, с лучшими эксплуатационными характеристиками.

Например, замена чугунных труб на полипропиленовые, алюминиевого кабеля – на медный и т. д.

Техническое перевооружение отличается от капитального ремонта главным образом наличием изменений технологического процесса.

Перепланировка при капитальном ремонте возможна только в том случае, если изменяется конструктивная схема здания.

Что такое реконструкция

В Российском законодательстве встречается несколько значений термина «реконструкция», в т.ч. в Налоговом, Жилищном и Градостроительном кодексах.

Определение реконструкции по Градостроительному кодексу

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением объектов линейного строительства) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена, перепланировка и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (ст. 1, п. 14 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с объектами капстроительства является реконструкция жилых домов и помещений, общественных зданий и т.д.

Реконструкция линейных объектов – это изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъёмности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов (ст. 1, п. 14.1 Градостроительного Кодекса РФ). Примером работ с линейными объектами является реконструкция инженерных сетей (систем водоснабжения и водоотведения, электрических, газовых, тепловых коммуникаций и т.д.).

Трактовка понятия реконструкции в различных нормативных документах

Согласно Налоговому кодексу, к реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей, осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Очевидно, что определения термина «реконструкция», данные Налоговым и Градостроительным кодексами, существенно отличаются. Возникает вопрос: каким из определений следует руководствоваться, или одно дополняет другое? Тогда получается, что переустройство – это и есть реконструкция?

Однако, в Жилищном кодексе нет определения реконструкции, в то время, как термин «переустройство» является синонимом капитального ремонта, в части «замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения». Выходит, трактовка из Налогового кодекса противоречит Градостроительному и Жилищному кодексам?

Попробуем прояснить. В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено НК РФ.

Таким образом, если в здании производится продукция (иными словами – если здание, о котором идёт речь, производственного назначения) и продукция эта облагается налогом, то необходимо руководствоваться определением из Налогового кодекса.

То есть, реконструкцией в данном случае будет являться замена и (или) установка оборудования на более совершенное, которое сможет изготавливать новую продукцию или позволит увеличить объемы или улучшить качество продукции.

Если предполагается заменить старое, морально и физически устаревшее оборудование на новое, современное, то это будет являться техническим перевооружением; при этом разрешается изменить технологию производства, но не допускается увеличение производственных мощностей и не идет речь о количестве и качестве выпускаемой продукции.

Отличия реконструкции и капитального ремонта

Капитальный ремонт и реконструкция, исходя из определений Градостроительного кодекса отличаются степенью изменения объекта строительства. При капитальном ремонте зданий и сооружений объекты возвращаются к их первичному состоянию, пригодному для эксплуатации; при реконструкции же могут производиться изменения ключевых технико-экономических параметров строительного объекта.

Например, при реконструкции автомобильной дороги меняется категория дорог, ширина проезжей части, если это наружные инженерные сети – то меняется их мощность и протяженность. При реконструкции объектов капитального строительства необходимо не только устранить накопившийся физический и моральный износ, но и довести объект до соответствия всем действующим нормам и правилам.

Большинство ремонтируемых зданий не соответствуют всем действующим нормам, и это понятно, ведь часто возраст здания исчисляется десятилетиями, а нормы меняются чуть ли не каждый год.

Поэтому при капитальном ремонте допускается некоторое отступление от действующих норм. Например, принято решение отремонтировать крышу здания; при этом не нужно благоустраивать прилегающую территорию, увеличивать количество парковочных мест, утеплять фасады и т. д.

А если решено провести реконструкцию здания, например, возвести пристройку или вместо неэксплуатируемого чердака сделать мансарду, то необходимо довести всё здание до требуемых действующих норм, начиная от современных архитектурных решений, планировок, и заканчивая требованиями по энергетической эффективности здания.

Разрешение на строительство при проведении капитального ремонта получать не требуется, а процедура подготовки к строительству и ввод в эксплуатацию здания пройдет гораздо проще, быстрее и дешевле, чем при реконструкции здания.

Разрешение на реконструкцию здания зачастую требуется органами государственного и местного управления, а процедура получения разрешительных документов является длительной и трудоемкой.

Это связано с тем, что при реконструкции дома может производиться новое строительство, очень распространенной практикой является надстройка мансарды на крыше здания.

Что касается проектирования капитального ремонта и реконструкции, то при проведении каждого из типов работ необходимо планирование и составление проекта.

Это связано с тем, что проведение строительных работ в здании или части здания так или иначе может влиять на соседние здания в квартале. Именно поэтому, работы важно проводить после согласования с генеральным планом квартала.

При этом составление проекта на реконструкцию является более трудоемкой процедурой и часто требует дополнительных согласований проектного задания и проекта организации работ.

Разницу между капитальным ремонтом и реконструкцией прекрасно понимают застройщики, всеми силами пытаясь «уйти» от реконструкции здания, так как подготовка документов может занимать больше года, а в иных случаях – и не один год. В результате возникают спорные вопросы между органами местного управления и заинтересованными лицами.

В следующей статье мы расскажем о спорных ситуациях, возникших при проведении капитального ремонта зданий, с которыми нам приходилось сталкиваться на практике.

Источник: https://dmstr.ru/articles/chem-kapitalnyy-remont-otlichaetsya-ot-rekonstrukcii/

Есть ли разница между реконструкцией и капитальным ремонтом и в чем она заключается?

Реконструкция или капитальный ремонт

Капитальный ремонт и реконструкция – понятия, которые многие интерпретируют ошибочно как синонимы. Эта деятельность направлена не поддержание объекта в исправном состоянии и улучшение его характеристик. Отличие двух терминов заключается в характере проводимых работ.

Что это такое: определение понятий

Приказ Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры» определяет капитальный ремонт как устранение неисправностей в изношенных элементах. Допустимо восстановление или замена фундаментов и несущих стен из камня или бетона на более надежные и экономически целесообразные решения.

В процессе проведения капитального ремонта улучшаются эксплуатационные показатели здания, модернизируется объект и планировка.

Дополнительно внедряются новое инженерное оборудование, здание снабжается новыми услугами, происходит благоустройство прилегающий территории.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства предполагает внесение изменений в параметры здания. После реконструкции может измениться количество этажей, площадь или объем. Изменения затрагивают весь объект: проводится перепланировка, восстанавливаются или заменяются несущие конструкции.

Процесс замены отдельных частей конструкции на более технологичные или аналогичные не является реконструкцией – это часть капитального ремонта.

Как разграничивает понятия Градостроительный кодекс?

Градостроительный кодекс РФ разграничивает понятия реконструкции и капитального ремонта следующим образом.

  1. Капитальный ремонт предполагает комплексную замену или восстановление конструкций или их элементов, исключение составляют несущие разновидности.

    Этот вид деятельности включает в себя замену и восстановление проведенных систем инженерно-технического обеспечения. Замене или восстановлению подлежат также и элементы несущих строительных конструкций. В процессе проведения работ их могут поменять на более технологичные и соответствующие современным требованиям к эксплуатации объектов капитального строительства.

  2. Реконструкция объектов предполагает изменение параметров объекта строительства.

    Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция включает в себя изменение количества этажей многоквартирного дома, а также его объема, площади, высоты. В рамках такой деятельности может проводиться перестройка, расширение, а также и надстройка.

Только реконструкция предполагает комплексную замену несущих строительных конструкций.

Отличия

Исходя из данных Градостроительного Кодекса РФ:

  • Капитальный ремонт направлен на устранение неисправностей, возникших в процессе эксплуатации, а также и замену отдельных элементов, вышедших из строя. Задача заключается в поддержании состояния объекта капитального строительства, а также и в восстановлении первоначальных технических характеристик постройки.
  • Реконструкция означает переустройство объектов, изменение их параметров, усовершенствование конструкций. Для проведения такого типа работ создается отдельный проект, основной целью которого является улучшение качества и технических характеристик здания.

Виды работ

Разница между капремонтом и реконструкцией включает в себя также характер проводимых работ. Согласно Приложению 9 «Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте здания и объектов» в Приказе Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312, для капремонта характерной является следующая деятельность:

  1. Комплексное обследование здания и подготовка проектно-сметной документации.
  2. Проведение перепланировки квартир, которая не затрагивает технических показателей дома, обустройство кухонь и санузлов, расширение жилплощади за счет использования подсобных помещений.
  3. Ремонт или замена шахт лифтов.
  4. Замена и установка нового технологического оборудования.
  5. Шумоизоляция и утепление фасадов, починка крыши (больше о капитальном ремонте кровли и крыши многоквартирного дома можно узнать здесь).
  6. Прокладка новых инженерных сетей в случае износа старых.
  7. Авторский и технический надзор.
  8. Проверка сметной документации.
  9. Ремонтно-реставрационные работы.
  10. Ремонт встроенных комнат и подвальных помещений.
  11. Работы по восстановлению фундамента.

Больше о том, что подразумевает под собой капитальный ремонт и каких видов бывает, читайте тут.

По нормам Градостроительного Кодекса РФ реконструкция объектов (капитальных зданий и сооружений) предполагает следующие виды работ:

  1. Изменение параметров здания (смена количества этажей, общей площади, высоты или пространственного объема).
  2. Постройка дополнительных сооружений – мансардного этажа, пристроек.
  3. Замена или комплексное восстановление несущих конструкций.

Таким образом, капитальный ремонт не изменяет основных характеристик объекта, проводится для устранения физического износа. Реконструкция проводится для смены технических характеристик здания и расширения целей эксплуатации.

Сроки проведения

По ВСН 58-88 (р) сроки проведения реконструкции должны отвечать требованиям общества.

Перед началом работ необходимо получить ряд разрешений и согласований с инстанциями. В случае, когда процедура касается многоквартирного дома, необходимо получить согласие всех жильцов на общем собрании. Перед этим жильцы должны ознакомиться с проектом.

При составлении проекта проводятся необходимые мероприятия по пожарной безопасности, а также и инженерные изыскания. После составления проекта необходимо получить разрешение на дальнейшее строительство. Во время разработки проектной документации тщательно изучается окружающая среда, обсуждается необходимость проведения работ с ландшафтом, рассматриваются характеристики здания.

После создания проект отправляется на рассмотрение заказчику или застройщику, а затем – на дополнительную проверку в государственной экспертизе. Только при окончательном утверждении начинаются работы, после их завершения необходимо ввести здание в эксплуатацию. Таким образом, весь процесс занимает достаточно много времени.

Сроки выполнения капитального ремонта устанавливаются согласно «Нормам продолжительности капитального ремонта жилых и общественных зданий и объектов городского благоустройства», МЖКХ РСФСР от 1982 г.. Подробно о том, как узнать по адресу, когда планируется капитальный ремонт, читайте в отдельном материале.

Финансирование

Развитием и переустройством жилого фонда с привлечением финансовых средств занимаются местные государственные структуры. Согласно законодательным актам, органы власти могут стать инициаторами новых инвестиционных фондов, цель которых – проведение работ по реконструкции.

Существуют нормативы и относительно проведения капитального ремонта объекта. На проведение капремонта собирают жильцы в доме.

В случае, если их средств оказывается недостаточно, они могут обратиться к региональным представителям власти. В таком случае недостающую сумму предоставит местная власть.

Подробно о способах формирования счета для капремонта общего имущества МКД и Фонде капитального ремонта можно узнать здесь.

Если фонд жилья частный, все расходы на проведение капитального ремонта берут на себя жильцы. В расчет берутся собираемые ими взносы.

Ответственные за проведение

  1. Ответственность за проведение реконструкции берет на себя специализированная организация, которая имеет все необходимые для этого лицензии и разрешения.

    На законодательном уровне запрещены любые самостоятельные работы, связанные с реконструкцией любых объектов гражданского строительства.

    При выявлении нарушений ответственность за возвращение постройки в прежний вид берет на себя застройщик.

  2. Капитальный ремонт выполняет НКО.

Чем отличаются виды ремонтных работ?

Таким образом, можно выделить основные различия между видами ремонтных работ:

  1. Реконструкция предполагает существенное преобразование объекта. Затрагиваются все основные параметры (этажность, высота, площадь, объем), проводится замена несущих конструкций или их комплексный ремонт, а также заменяется техническое оборудование. Меняется и тип здания (например, из категории нежилого переходит в жилое).
  2. Капитальный ремонт не является способом улучшения технических характеристик здания. Основная цель при таком виде работ – устранить износ объекта, выполнить починку отдельных деталей и элементов. Изменение назначения ОКС не происходит.

На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ выделяется также и текущий ремонт (в чем различия капитального и текущего ремонта в МКД?). Он предполагает проведение работ, направленных на поддержание надлежащего состояния объекта. В этом случае проводятся процедуры, необходимые для:

  • поддержания устойчивости и надежности конструкции;
  • соблюдения исправности всех строительных элементов;
  • контроля функционирования инженерно-технических систем.

Текущий, капитальный ремонт и реконструкция – это разные формы работ, которые предполагают разные результаты.

Таким образом, реконструкция – сложный трудоемкий процесс, направленный на изменение технических характеристик здания. Он предполагает изменение количества этажей, площади, объема и высоты здания, а также замену и комплексный ремонт несущих конструкций.

Реконструкцией занимается застройщик только после одобрения проекта государственными инстанциями и проведения ряда экспертиз. Ответственность за возвращение объекта к исходному виду также лежит на компании-застройщике. Процесс финансирования возлагается на местные органы самоуправления.

Капитальный ремонт не предполагает изменение технических параметров объекта. Цель такой деятельности – восстановление исходных характеристик дома (ремонт фундамента и фасада, реставрация, починка элементов несущих конструкций). Капремонт берет на себя НКО, а финансирование – жители совместно с местными органами власти.

Источник: https://pravovoi.center/zpp/nekachestvennyj-uslugi-zhkh/soderzhanie-mkd/kapremont/i-rekonstrukciya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.