Реконструкция блокированного жилого дома

Получаем разрешение на строительство блокированного жилого дома

Реконструкция блокированного жилого дома

20.03.2019

Таунхаусы, дуплексы, квадрохаусы и т.п. — все это разновидности блокированной застройки, которая является «золотой серединой» между частным и многоквартирным домом.

Поэтому порядок строительства и оформления документации частично совпадает с ИЖС, а частично — с многоэтажной застройкой. Что дает «фору» застройщику и определенные преимущества будущему собственнику.

Правда, и здесь есть свои хитрости.

Нужно ли получать разрешение на строительство блокированного жилого дома?

Ответ однозначный: нужно!

Логика в этом есть. В отличие от индивидуального жилого строительства, возведение таунхаусов является коммерческим предприятием. Поэтому уведомительный порядок, как в случае с ИЖС, здесь не работает. Нужно получать «полноценное» разрешение на строительство блокированного жилого дома, как при застройке многоэтажками. А это значит:

  • разработать и утвердить проектную документацию;
  • получить согласование во всех уполномоченных и заинтересованных ведомствах и организациях;
  • оформить разрешение на строительство;
  • составить технический план;
  • ввести объект в эксплуатацию.

И все это безо всяких упрощенных процедур. При этом само строительство гораздо проще, чем многоэтажное.

По сути, это два или более (до десятка) частных жилых дома, высотой не более трех этажей, «сдвинутых» вплотную.

Правда, в отличие от ИЖС, плотность застройки таунхаусами может доходить до 90 процентов от площади земельного участка, что дает большую прибыль, чем при коттеджном строительстве.

Выгоды понятны, а вот как добраться до заветного разрешения, и на каком этапе поджидают «капканы»?

Сначала земля, затем проект, и только потом разрешение на строительство блокированного дома

Прежде, чем получить разрешение на строительство блокированного дома, нужно разобраться с земельным участком. Проблема в том, что, по сути, блокированный дом является рядом отдельных домов, но оформляется при строительстве и вводится в эксплуатацию как единое здание.

Земельный участок под ним также по кадастровым документам является единым, а впоследствии при оформлении права собственности уже будет поделен между владельцами каждого блока.

В любом случае начинать необходимо с получения и изучения градостроительного плана земельного участка. Именно ГПЗУ даст ответ, возможно ли реализовать задуманное, или для начала придется инициировать процедуру смены вида разрешенного использования земли.

Также этот документ (ГПЗУ) поделится со «знающим читателем» секретами введенных в отношении земли ограничений и запретов:

  • приаэродромная территория — получи предварительное согласование строительных работ с Росавиацией или Минбороны (именно эти ведомства «отвечают» за гражданские и военные аэропорты и их территории);
  • охранная зона объектов культурного наследия — не избежать согласования с Минкультуры или Москомнаследия;
  • и дальше по той же схеме: санитарно-защитные зоны водоемов, особо охраняемые природные территории и так далее.

Кроме всего прочего, придется согласовывать с местной администрацией даже схемы архитектурных решений фасада здания. И это все на стадии утверждения проектной документации и получения разрешения на проведение строительных работ.

А к моменту окончания строительства наступает не менее сложный и интересный этап — ввод в эксплуатацию, когда малейшее нарушение градостроительных или санитарно-гигиенических норм, установленных для жилых помещений, может превратить дом в «песочный замок».

Вывод? Строят строители, оформлением занимаются — профильные эксперты — юристы.

Земельный юрист — тоже инвестиция

Особенности строительства таунхаусов — в их промежуточном юридическом положении между частными и многоквартирными домами. Из-за этого может возникать путаница и «легкомысленность» в применении и толковании законодательных норм.

Любые ошибки чреваты, как минимум, задержками в строительстве, дополнительными тратами или недополученной прибылью. Потому расходы на грамотное юридическое сопровождение можно рассматривать как дополнительную инвестицию в будущий доход.

Главное — сделать правильный выбор.

Что может предложить Земельный юрист?

Скоро будет 7 лет, как мы занимаемся только и исключительно вопросами земли и недвижимости. За это время мы:

  • изучили специфику деятельности местных администрации на всей территории Москвы и Московской области;
  • согласовали строительство сотен индивидуальных, многоквартирных и блокированных жилых домов;
  • наработали опыт регистрации права собственности более чем на 1000 объектов;
  • разработали свои «фирменные» модели поведения в сложных и нестандартных ситуациях.

Звоните за подробностями в компанию «Земельный юрист»!

Источник: https://zemelniy-urist.ru/yuridicheskoe-soprovozhdenie-stroitelstva/razreshenie-na-stroitelstvo/razreshenie-na-stroitelstvo-doma/razreshenie-na-stroitelstvo-blokirovannogo-zhilogo-doma/

Кадастровый учет жилого дома блокированной застройки

Реконструкция блокированного жилого дома

Оформить дом блокированной застройки – значит получить выписку из ЕГРН на свой блок и участок.

Дом блокированной застройки законодательство определяет по признакам:

  • Здание от 1 до 3 этажей
  • В доме от 2 до 10 совмещённых блоков
  • Один блок рассчитан на 1 семью
  • Каждая часть-блок имеет отдельный вход-выход
  • Между блоками есть общая стена без проёмов
  • Каждый блок имеет отопление, освещение, канализацию, водопровод и выход на централизованные системы.

Примеры домов блокированной застройки: двухквартирные дома советской постройки, таунхаус, дуплекс, лэйнхаус, квадрохаус. В них нет общих подъездов, дверей, чердаков, лестниц, хозяйственных помещений. Общие только стены между соседними блоками. И у каждого блока есть часть земли перед ним, где могут располагаться гараж, палисадник.

По закону дом с блоками считается цельным строением. Чем он отличается от многоквартирного?

В многоквартирном доме из квартиры выходят на общую лестницу, в общий подъезд и на территорию, которая принадлежит всем жильцам дома, и выделить каждому часть невозможно.

От обычного дома отличается тем, что в доме живут несколько семей через стенку. У хозяина отдельного дома сосед на расстоянии нескольких метров через забор на улице, а в блокированных домах сосед живёт через стену. По сути, блокированный дом – среднее между частным домом и многоквартирным.

Когда жильцы хотят оформить собственность, то собирают пакет документов на дом и землю, регистрируют их в Росреестре.

Оформление документов даёт право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Блок с участком можно продать, завещать, сдать в аренду, застраховать независимо от соседей.

А начинают оформление с земли, на которой стоит дом. И здесь есть «подводные камни».

Строительство разрешается только на определённых категориях земель: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство). На землях для огородничества строительство запрещено.

Вторая возможная трудность – размеры наделов. Закон определяет минимальный и максимальный размер участка. Например, если на блок отводится 5,5 м2 при минимальной норме в 6м2, то возникают проблемы с оформлением документов.

Предположим, что все законные требования соблюдаются. Теперь приступаем к оформлению документов.

Проверяем, есть ли документы на землю, имеет ли участок кадастровый номер. Если все документы в порядке, то приступаем к оформлению части-блока. Если нет, то в первую очередь оформляется и регистрируется земля, а затем наступает очередь дома.

Блоки жилого дома располагаются на отдельных участках. Для этого их выделяют из общего участка межеванием и определяют границы каждого. Затем регистрируют документы на блок-секцию.

Когда речь идёт о будущих домах на несколько хозяев, то порядок действий такой же, как и при индивидуальном строительстве. Выбирают участок, получают разрешение на строительство и оформляют пакет документации.

Начинают с оформления земельного участка, на котором планируется строительство блокированного дома. Определяют границы, регистрируют в кадастре, получают кадастровый номер.

Перед началом строительства необходимо подать уведомление в администрацию – о начале строительства, и о его завершении.

Также необходим генеральный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о категории земель, о том, что и как можно на нём строить, чертёж со схемой размещения и границами участка.

Форма ГПЗУ установлена правительством России и разъясняет застройщику, как разрешено использовать данный участок, какова высота, размеры сооружений, которые могут быть там построены.

На ГПЗУ отмечаются данные и границы разрешённого строительства, требования к объектам и наименьшие отступы от границ для их размещения.

Этот документ выдаётся бесплатно и обязателен для каждого застройщика. Получить его можно в МФЦ, на портале Госуслуг, на портале правительства Москвы.

Для получения ГПЗУ потребуется список документов, который указан на сайте Москомархитектуры:

  • Заявление с указанием данных паспорта;
  • Схема земельного участка с указанием имеющихся зданий и расположения инженерных сетей;
  • Свидетельство на земельный участок.

По закону, ГПЗУ выдаётся в течение 30 дней со дня подачи заявления. В выдаче плана могут отказать, если в заявлении не указаны данные заявителя.

Далее последовательность действий выглядит так.

  1. Данные о будущем строении вносятся в градостроительный план;
  2. Получают разрешение на строительство;
  3. Проводят разграничение участка на блоки под стройку;
  4. Составляют технический план дома;
  5. Подготавливают технический план на каждый блок;
  6. Дом с участком оформляется в кадастровой палате.

В кадастр вносят весь дом, а жильцы получают права на индивидуальную часть дома с участком. На каждый блок оформляются отдельные документы о праве собственности и получают индивидуальные номера кадастра.

Для кадастрового учёта нужно разрешение на ввод всего дома в эксплуатацию и технические планы на каждый жилой блок.

Примеры различных ситуаций

Имеется 2-х квартирный дом советских времён со всеми признаками блокированной застройки. Общедомового имущества нет. У каждой части отдельный подъезд, индивидуальное отопление, водоснабжение, освещение, электричество.  Каждый блок обладает независимой системой коммунальных услуг, нет общих элементов: кухни, санузла, коридора, лестницы, подъезда.

Требуется подтвердить его соответствие законодательству и получить право собственности на свою часть. Для этого владельцы дома обращаются в местную администрацию. Её представители приезжают с осмотром и дают письменное заключение о соответствии данного дома признакам блокированной застройки. Копия документа подшивается в приложение к техническому плану.

Одновременно собственники пишут заявление о прекращении прав на исходный объект, о включении в кадастров и госрегистрации прав. При этом каждый блок получает отдельный земельный участок с подъездными путями.

Важно учесть нормы местного законодательства, которое устанавливает минимальные и максимальные размеры участков. Например, в г. Протвино Московской области максимальный размер участка 2 000 м2, а минимальный 400 м2. После раздела территории каждый участок становится самостоятельным.

Как правило, в современных строениях особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. Например, таунхаус современной постройки в посёлке принадлежит собственнику вместе с земельным участком.

Сложность оформления блокированных домов заключается в разнице понятий. Жилые блоки в разных ситуациях считаются квартирами и долями в праве на жилой дом. В связи с этим различается статус здания и статус участка под ним. Поэтому в каждом случае с блокированным необходимо изучить документацию.

Мы предлагаем комплексное решение в каждом случае. Сначала разграничить и оформить землю. Затем разработать проект реконструкции дома или составить общий технический план дома и планы на каждый блок.

Какие документы вы получаете в конце получения услуги

По окончании работ вы получаете выписку из ЕГРН на жилой дом. В ней указан объект недвижимости – здание, наименование – жилой дом блокированной застройки. В кадастре объект существует в виде жилого дома. У вас на руках будет технический паспорт дома и вашего блока.

Источник: https://gaig.ru/clauses/kadastrovyy-uchet-zhilogo-doma-blokirovannoy-zastr/

Как построить и оформить дом блокированной застройки?

Реконструкция блокированного жилого дома

Дом блокированной застройки (таун-хаус) – это жилой дом с количеством этажей не более 3-х, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.

Максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки на земельном участке устанавливается Правилами землепользования и застройки каждого муниципального образования, но по закону не может превышать 10.

Дом блокированной застройки – гибридный вид малоэтажных жилых строений – представляет собой расположенные в ряд однотипные жилые дома, блокированные друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких автономных блоков имеет отдельный вход, выводящий на собственный земельный участок (палисадник), и, нередко, гараж.

Этот признак отличает дом блокированной застройки от класса многоквартирных домов, в которых выход из собственной квартиры ведёт в подъезд (место общественного использования), а только после – на территорию (участок), которая находится в собственности всех жильцов дома.

Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома также и тем, что в нём отсутствуют помещения общего пользования, общие конструктивные элементы (кроме стен соседних блоков), общие инженерные сети.

Дом блокированной застройки можно строить на земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки.

Проверьте, подходит для этих целей выбранный земельный участок, заказав “ПАСПОРТ ОБЪЕКТА” на нашем сайте.

Подробнее

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов разрешённого использования земельных участков в населённых пунктах.

По действующему Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540), разрешённому виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3, а в его описании детально указывается, что участки с ВРИ «блокированная жилая застройка» можно использовать для следующих задач:

  • размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
  • разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
  • размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
  • обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.

Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома тем, что в нём нет помещений общего пользования, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей; каждый его блок расположен на отдельном земельном участке.

До начала строительных работ, Вам необходимо осуществить несколько подготовительных процедур:

2.1. Подготовка проектной документации

Подготовка проектной документации для жилого дома блокированной застройки обязательна.

Проект заказывается собственником (собственниками) земельного участка в проектной организации и готовится ею на основании следующих документов:

  • градостроительный план земельного участка;
  • результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
  • технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

2.2. Учёт строительных норм и правил при проектировании

При проектировании и строительстве жилого дома блокированной застройки необходимо соблюдать строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах (строительных нормах и правилах, регулирующих строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность).

Из всего множеств СНиПов для индивидуального жилищного строительства важны:

  • СП 11-111-99- разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства;

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-postroit-i-oformit-dom-blokirovannoy-zastroyki/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.